排名前列太平戴维斯发布《2022年上半年西安房地产市场回顾及未来展望》报告

· 购物中心积极调改丰富消费选择，抓住风口抢占商业新赛道

· 写字楼市场整体表现平稳，大面积租赁稳定市场需求

零售物业市场

2022年上半年，西安优质零售物业市场无新增项目入市，加之西大街银泰百货退市，总体量下降为637万平方米（含百货）。上半年疫情的反复给西安商业地产带来不小的冲击，部分品牌运营方承压继而缩减门店数量，推动全市零售物业市场空置率升高至10.0%，同比上涨2.4个百分点。租金方面，全市购物中心首层平均租金同比小幅下降0.2%，为人民币319.8元/平方米/月。

突破传统模式 精准化定位吸引客群 一季度迎来主城区排名前列城市奥莱 - 静安荟生活奥莱开业，该项目位于北二环内，与传统奥特莱斯不同，其业态分布不仅有传统零售，也将时下流行的体验消费引入其中，为区域消费群体带来更多元化的购物需求。二季度位于城北的未央国际168商业街区开业，作为该区域少有一座半开放式购物街区，项目将目光瞄准城北区域夜经济，引入具有品牌特色的酒吧、KTV等以吸引年轻消费者，增添夜生活氛围。

部分购物中心调改换新 丰富品牌与业态以迎合市场趋势 上半年，部分商场对品牌及业态调整频繁，通过不断优化项目租户结构，引入众多休闲娱乐类业态来为消费者带来更多样化的消费选择，吸引更多客流。赛格购物中心对二层数码生活专区及六层珠宝区进行调改，珠宝区开出多家品牌双门店，通过区域打造及品牌调整为商场带来更多新意及变化。西市城也将原来一层分散的珠宝零售店调至二层珠宝专区，同时引入多家珠宝店来提升品牌丰富度。与此同时，休闲娱乐业态的品类表现较为活跃，多家购物中心引入剧本杀、脱口秀剧场等沉浸式体验空间来顺应当下潮流趋势，丰富的休闲娱乐业态为区域消费者带来新的体验，进一步增强项目竞争力。

购物中心拓宽商业新赛道 城市户外主题成亮点 微度假、城市露营、城市户外成为新趋势，部分商场抓住风口，纷纷开展一系列相关的主题活动，以吸引更多顾客。MOMO PARK在五一假期间，举办了以露营为主题的假日限定活动，通过布置中庭美陈来打造露营氛围，联动部分餐厅、花店及休闲娱乐品牌与顾客进行互动，增加消费者体验感。在北门商圈，印象城龙首店开展了为期一个多月的户外生活节，举办一系列露营、飞盘等与当下潮流运动相关的活动，吸引大量年轻客群参与互动。打造沉浸式体验空间、通过与消费者互动进而加深购物中心与消费者的连接成为新方向。

展望2022年下半年，随着金旅城体育之窗、益田假日天地等新项目入市，西安零售市场预计将迎来约25万平方米的新增供应，主要分布在高新区和城北区域，届时会为区域零售市场注入活力，为消费者带来高品质的购物体验。后疫情时代下，更精准的项目定位，对时下流行趋势的敏锐捕捉，以及高质量的招商运营管理将成为购物中心脱颖而出的突破点。

甲级写字楼市场

2022年上半年，西安市甲级写字楼市场迎来泛太国际、境商未来中心两个新项目入市，为市场带来约10万平方米的新增供应面积，推动全市甲级写字楼存量至211万平方米。受疫情影响，部分企业出于对租赁成本的考虑，在选址上更加审慎，致使租赁需求未能完全释放，上半年全市甲级写字楼净吸纳量约4万平方米，同比基本持平，环比上涨约4.7万平方米。然而受教育服务类企业持续退租的影响，加之新项目入市，推动全市空置率环比上涨0.5个百分点至29.2%。租金方面，个别项目受大面积退租影响，小幅下调租金以吸引优质租户，但市场平均租金未发生明显波动，上半年全市甲级写字楼平均租金环比下降0.7%，为人民币102.8元/平方米/月。

信息技术行业凸显韧性 银行类企业表现亮眼 从行业划分来看，信息技术行业、房地产行业、金融行业为上半年西安甲级写字楼新增租户行业来源前三位，约占新增成交总面积的51%。信息技术行业仍位居市场新增租赁需求较高的行业，占比达22%。西安近年来不断推进秦创原平台发展，围绕建设丝路科创中心的目标，西安信息技术行业不断发展壮大，相关企业办公需求持续增长。另外，传统金融行业如银行、保险类企业表现突出，伴随《西安市金融支持经济稳增长工作措施》发布，政府引导金融机构对企业积极开展信贷业务，对重大项目、基础设施建设等加大融资支持，银行、保险类企业业务量增长推动租赁需求上涨，合计贡献了金融类新增租赁需求的49%。

大面积租赁稳定市场需求 内资企业贡献突出 从面积划分方面来看，上半年整层及以上的大面积租赁交易占总成交面积的50%以上。资金实力较为雄厚的大型企业表现亮眼,上半年完成多宗整层租赁交易，稳定租赁市场需求。从大面积租赁交易的成交类型来看，主要以优质内资企业的新设立和扩租为主，占大面积租赁成交的68%。在市场不确定性增加、需求侧承压的情况下，中小微企业由于自身抗风险能力不强，对甲级写字楼租赁需求放缓。

区域子市场租赁需求表现分化 高新二期租赁需求凸显活跃 从区域市场划分来看，高新二期的新增租赁需求最为活跃，凸显市场活力，在多单大面积租赁成交的带动下，该子市场吸引了全市近53%的新增租赁面积，区域净吸纳量同比增加31%；市中心、南二环与小寨子市场片区的租赁市场则略显疲软，合计吸引了约9%的新增租赁面积，同比下降14个百分点。

展望2022年下半年，西安甲级写字楼市场预计无新项目入市，楼市供应放缓可在一定程度上缓解去化压力。短期来看，疫情的影响、国际局势的变动及部分行业的起伏仍会对写字楼租赁市场带来一定程度影响，业主方可通过设置更为灵活的租赁模式、提升楼宇的运营管理品质来提升项目吸引力，挖掘更多潜在客户以应对短期内的市场活力不足。伴随《西安市扎实稳住经济若干政策措施》的发布，一系列稳经济政策出台，西安商务市场有望随着西安宏观经济复苏而稳步发展。

排名前列太平戴维斯西安公司总经理罗元均表示：“在当前外部环境复杂严峻以及疫情不确定性的影响下，西安经济发展凸显韧性，工业生产、对外贸易、投资等多个领域在前五个月的表现均实现稳定增长，我们相信西安地区经济发展将会迅速回归健康高质量发展的轨道。”