吴建斌:房地产未来应该怎么做?

搜狐焦点西南站 2018-08-21 09:54:19
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

最近全国大部分城市的地产形势,相信自己心中都有一杆秤。 房企的营销线会觉得尤其8月份变化明显,购房者也会发现二手房在微跌,新房的电话越来越多,较大的变化是土拍市场,竟然有不少城市的土拍无人问津遭遇流拍,今年已经有300个城市流拍258宗,有限价的原因,有对未来市场预期的原因。虽然截止七月份房地产的销

最近全国大部分城市的地产形势,相信自己心中都有一杆秤。

房企的营销线会觉得尤其8月份变化明显,购房者也会发现二手房在微跌,新房的电话越来越多,较大的变化是土拍市场,竟然有不少城市的土拍无人问津遭遇流拍,今年已经有300个城市流拍258宗,有限价的原因,有对未来市场预期的原因。虽然截止七月份房地产的销售额同比2017年还是有增长,但是市场的寒意已经感觉到了。

8月17日,住房城乡建设部又约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志,要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。国家统计局的数据已公布,谁出头就约谈谁。

地产行业的下一步应该会如何发展?应该怎么做?吴建斌总近期刚刚做了两个演讲,比如他认为长期看好短期困难,今年或许是难得的并购机会,关键是要做好自己企业的融资和销售安排。

吴建斌总早年刚毕业就在中海地产工作多年,见证了中海的一系列辉煌时刻,离开中海后任碧桂园集团CFO三年,现在是阳光城集团的执行副总裁,是那本神书《我在碧桂园的1000天》的作者,专业扎实,爱好摄影和写作,为人谦卑,从其刚刚的演讲中,我们可以为房企下一步的动作增加一些思考的方向。

● ●● ● ● ●

8月19日《

2018金融与地产领袖峰会

》  演讲人:吴建斌

我们多次谈企业在2030年之前怎么干。房地产行业,因为国家政策巨变,似乎向冰河期滑行。其实刚才提到的一些观点是有可能发生的。房地产企业走到今天,不是我们行业出现了严重的倒退,1997年的香港,房地产价格下调,全香港人变成了负资产,几乎崩溃。不久之前发生的事情(中美贸易战),发生在今天这么大一个版图上的后果也是很可怕的。中美贸易战的因素,中美贸易战打到今天,鹿死谁手没人知道,我们很多的基础工作、我们的管理、我们的产品等一些低端产业会受到很大的冲击,对房地产的影响也非常严重,目前已经出现了几个现象。

首先是土地流拍,这是过去几年很难见的。300个城市流拍258宗,全国的城市加起来大概有8%流拍,这个时间段全部流拍,这个现象非常令我们担心。另外一个方面,房地产公司股票短短几个月下降幅度达3-4成。他们业绩很差吗?他们的业绩不差,他们业绩非常好,结算的收入非常好,但为什么房地产股价在大幅度下跌呢?

在这个情况下,我们总结了一下,大企业暂停买地,现金为王,现金方面在增加。第二个方面在找机会,这个机会在哪我也不知道,我大概找了几个点:找安全垫、观望,放低条件,加盟大企业,落袋为安,期待大企业代建、代销。用更好的平台把房地产的以不错的价格销售出去,也有不少企业在谋求上市;中小企业房地产为了生存也想了很多的办法。

上面的推论、事件的发生表明并购时代真正开始。在过去,这个情况发生的概率是70%。并购方面有三个方向是可以考虑的,排名前列个是因为上市的企业股价大幅度下跌,只要你有钱,一直投进去,是个千载难逢的机会,花很少的钱就可以并购是较佳的事情。央企国企可以与事业分离。法律尽职调查,财务尽职调查,税筹安排。法律环境不太好的情况下,要花很多的功夫。无论是从结构还是从资产的,另外一方面财务的这个方面更多的是工程做起,往往靠外面专业公司做经济调查是不够的,每个企业可以把工作做细,我们经常会发现,留下了大量税务问题都要去公司承担,所以在这个情况下我们并购的时候在税筹方面好好做些研究。比如说经验还不足可以请独立的机构。我们可支持可覆盖需要更多的关系去平衡。财务尽职调查方面,我们经常可以看到有那么多的方面,有六个方面是重视的。

并购是常规的,其实我们在很多并购的过程当中,有很多环节需要处理:并购范围厘定及后续处理、范围内的资产价值、范围内的债务及借款的优化、融资置换及优化的安排,人员安置及优化等,要引起高度的重视。

并购是一个企业增加土储、保持快速成长的重要途径,也是当前融资工作有效开展的重要保证。原来推出前端融资,在这个阶段要设计好你的融资方案非常重要。最后我还是认为由于并购时代其实已经来临,我们应该十分重视。这一工作不仅考验企业战略眼光,也考验操盘人的操盘能力,预祝企业通过并购,获得持续发展能力。

● ●● ● ● ●

观点举办的“博鳌地产论坛”,我们看看吴建斌总对房企遇到的困难以及下阶段应该怎么做,给出自己的药方。博鳌地产论坛排名前列天,看看大佬们都说了啥?

吴建斌:大家早上好!这两天的学习让我对房地产市场有一个新的认识,这两天跟我们专家的交流,让我们在今后很多的工作方面可能把握得更好一些。我的题目是主办方给我安排的,房地产进入冰河期。

首先来讲房地产是不是进入冰河期?感觉好像是进入冰河期,家家都在叫苦,从这两天的情况来看,悲观情绪比较高,我的感觉是“冰河期”可能稍微严重了一点。什么叫冰河期?那就是天气非常冷,而且跨度很长,经过一段时间之后,冰层可以冻至几米厚,很多的生物可能会死掉,这就是冰河期。所以我想我们房地产市场到目前为止,应该还没到一个冰河期。没到冰河期,有几个观点可以去看一看,短期的政策是一个短期的行为,不能代表房地产真实的现状,另外房地产的根本动力我认为没有变,房地产的动力过去几年,有几个动力,比如城镇化的因素,地方政府财政方面,对财政的需求方面,人们对美好生活的需求方面,以及房地产增值保值的功能,以及我们金融对房地产的支持,这些因素没有变。

目前我们的大中城市、西部地区的供求矛盾仍然是不平衡,需求量仍然是很大的,这个情况也没变。另外我们1—7月份的销售,每家房地产公司的销售都不错,只要房子能推出来,房子也很好卖,我觉得需求方面仍然是畅旺的。另外一手房和二手房的价格比较,二手房的价格超过一手房,这种倒挂的现象也出现了,所以房地产市场没有理由不看好,这是我的观点。

当然目前作为房地产市场,房企到底存在什么样的问题?我自己感受到大概有4个方面的问题可能急需解决。

排名前列是2016、2017年两年房地产市场表现得非常好,但是2018年因为各种原因,各种政策的调控,特别是2018年,很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标,导致投资额的剧增,应收款也在剧增,借贷比例居高不下,这是一个当前的情况。

第二是家家都在喊着高周转,但是对真正高周转的意义并不了解,其实高周转要求从每个环节来保障高周转,实际上我们好多企业是叫了高周转,实际上不是真正意义的高周转。

第三是很多企业规模上去了,但是后续的施工管理、品质管理、优质交楼根本就没有引起高度的重视,而导致了客户满意度的下降。(这也是碧桂园近期热门的原因)

第四,发展是硬道理,但是发展的过程中,大量的企业都是杠杆放得比较高,所以这两天有几位专家说房地产整个的规模的上升是靠高杠杆,这也是事实。

所以这四个方面的原因如果不改善,有可能在这一次冰河期的房地产市场的到来,可能会产生一些非常大的影响或者冲击。

所以我有几条建议:

排名前列,还是要重新回归到重视现金流管理。

房企说来说去就是现金流管理,我们的高周转也是为了现金流管理,在这种情况下,现金流管理有几种方式,一是把增长的目标下调一些,原来可能增长30%、50%,现在调整到增长5%到10%就可以了,一个行业能保持5%到10%的长期增长,那是非常了不起的行业,所以这个目标可以下调一些。二是买地节奏控制一下,原来对市场的前景看得很乐观,所以买地的节奏就很快,现在是不是把节奏稍微控制一下。三是内部的库存尽快清理,把它变成现金。四是融资方面做一些调整,我们知道什么能做,什么不能做,能做的就做到优质,不能做的就不要做,不要浪费时间。五是在未来半年以内,把现金流作为重要的工作来抓。

第二是找到合适自己的安全垫。每个企业发展过程中,实际上对风险控制的意识是不一样的,有些企业可能追求高风险下的高成长,有些企业可能不是这样,但在这个过程中,每个企业自己心里的安全垫在哪里,这个一定要找到。这个安全垫是什么呢?就是在万一市场出现了极端的情况下,你怎么让企业还能活下来,这就是安全垫,所以你一定要保证未来的3个月、6个月甚至9个月可以动用的现金,来保证你去活命,否则你可能这些小劫过不去,发展上就会遇到大的麻烦。

第三,高周转是化解风险最根本的方式。房地产企业不管怎么转型,我一直强调还是要算账,算账的根本目的就是高周转,如果你做不到高周转,其实你的压力是非常大的,因为我们现在融资难,融资成本也很高,基于这两个因素必须要求你高周转,如果你做不到高周转,你在这个行业继续去做生意可能要小心,因为这个行业是资金密集型行业,需要强大的资金支持。如果说你没有强大的资金支持,几乎是寸步难行的。

什么叫高周转?就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼。高周转并不是让你施工的工期缩短,并不是影响你的品质,而是很快的通过你的销售之后把钱拿回自己的口袋,然后用这个钱一方面把原来买地的钱找平,另外一方面用更多的钱推动你的建筑,但是你的施工期该多长还是多长,你的施工品质还是要保证,这是两码事,所以我们不要把这个混淆了,以为高周转就放松了品质的要求或者工期的要求,这是不允许的。所以在这些方面,一定要建立一个非常好的企业文化或者企业的品质追求方面的管理上的改变,否则可能也会带来一些新问题。

第四,动态监测,顺应大道。市场在变,我们今天对市场感觉很悲观,但可能一夜之间它就变好了,市场是变的,可能外界某一个条件的改变,整个市场又会发生新的变化,所以我们对市场不需要太悲观。但怎么看一个市场,我觉得有几个层面,看国家的层面,看清大势,目前我们的大势是欣欣向荣。然后从行业的角度来看,我们进行行业之间的比较,房地产行业仍然是一个较好的行业,其它的行业我不了解,但了从很多的资料和报告来讲,我们会认为房地产行业是一个较好的行业。从企业层面来讲,每个企业在发展过程中,对自己的要求也不一样,处的阶段也不一样,所以每个企业自己要知道自己的优势在哪里,弱势在哪里,所以要均衡的发展,把自己的短板尽快的补上,只有补上之后,你才能有一个很好的发展。从财务方面,当然你要了解自己的家底,了解安全垫的问题。你要确保你在最极端的情况下,3—6个月有没有这个钱让你渡过这个难关,如果能渡过,我觉得可以把更多的钱拿去买地,这没问题,如果你渡不过,你就要想办法在你的净现金流,特别是可以动用的现金流方面,要花工夫去改善它。所以从整个大势来讲,大势不错、行业不错,关键看企业怎么做,这是我对房地产行业动态监测的一些基本认识。

第五,房地产企业还是要买地,土储是房企的核心竞争力。如果你未来发展没有位置好的便宜的土地,你这个企业要增长是不可能的,所以在金融危机或者在未来的前景比较看淡的情况下,危就是机,怎么样在这个过程中找到较好的地,这是非常关键的。比如说几个月之前我们想买的地买不了,可能现在就能买,当时的价格推得很高,条件要的很高,现在市场变了,可能现在的地就会便宜,位置还会好,如果你有多余的钱,我觉得还是要买地。

第六,逆势增长,弯道超车。最近有篇报告有专家讲逆势增长、弯道超车是不可能的。其实什么事情都是辩证的,它不是特别的,我认为危就是机,大危就是大机。这次中美贸易的摩擦,包括大家对未来房地产市场产生了很多像冰河期的这么一种观念,我觉得就是大危。在这个大危的时候,我的理论应该是大机,这时候才能展现你这个企业在这个时间段,有可能在某几件事情的选择上选择对了,企业才能上台阶,才能把原来想超越的一些目标超越过,所以在这个阶段一定要把握危和机之间的逻辑关系,不要太悲观。

这是我听了两天的专家们的讨论之后给出的6个方面的建议。

最后的结论,中国房地产市场永远有机会的,关键是你怎么做,短期之内是有必要通过盘活你的资产,扩大有效的融资,较大限度地储存现金,今年四季度或者是明年上半年,也许就是买地的较佳时机,一定要把财务资源在这个阶段配置好,保证你的安全运行,迎来更好的发展。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。