近两年带露台住宅“横行”,在西安第四代住宅中的露台是必需品吗?

据说，意大利米兰的“垂直森林”是世界上第一座第四代居住高层建筑。

小编查阅相关资料发现，2017年，全国首个第四代住宅“成都七一城市森林花园”诞生，也有说是由清华大学建筑学院提出第四代住宅概念并设计，产品起源说较为多样。无论怎样，历经5、6年发展，2023年，中国各地在早前的电梯房基础上纷纷推出“第四代住宅”。

“四代住宅”，又被称为“花园房”、“庭院房”。“有天有地，有院子”是许多中国人对住宅的终极向往。但越繁华的城市，只有别墅、类别墅产品才可实现，如果此类产品再位于城市优质地段，那么价格更是大部分购房者所无法企及，毕竟，买房就是买“生活”。

第四代住宅的诞生，其实是向别墅“靠拢”，开发成本比别墅低，土地利用率更高，居住环境能极大满足当代人改善生活需求，但售价大大低于别墅。在小高层、高层产品占比较多的西安楼市，也让部分约百平米的户型产品实现了“独立院子”自由，每一户人家在享有高层住宅宽阔视野的同时，可享有自己的小花园，也提高城市的绿地率。

据小编粗略统计，目前西安主城区的第四代住宅项目约20余个，西咸新区约5个。

比如高新区的龙湖两个项目：青云阙昱府、云河颂，还有绿城海棠三章、招商云蘭、保利云谷天汇 ; 港务区的中国铁建西派璟悦、润玺臺、绿城丹桂苑、中粮悦著云轩等 ; 浐灞的自然界河山二期、金地清峯上、招商西安序 ; 航天的保利天珺、招商云山间、德通映南山 ; 长安的中粮大悦未来城 ; 西咸沣东新城有金泰観堂樾、华发长安首府，沣西有华润沣崋九里，泾河新城的云和悦……

数量不代表质量，许多新兴产品即是一个创新过程，也是一个市场检验过程。我们不妨来分析一下第四代住宅的优劣，以及购房者们的取舍。

01奇偶层的欢喜与尴尬

空中花园错层挑空是第四代住宅的一大特点，花园奇偶层设计上一般做到差异最小化，每层每户都配备南向阳台，让奇偶数层阳台与花园始终围绕客厅核心功能展开。

传统阳台，大多数视线为前方横向，与邻居互不干扰，但奇偶层阳台一直面临“私密性”问题。

目前西安的许多第四代住宅，本就是在面积约110—160㎡的产品中“拉升”空间，从而导致阳台的排列也十分的“紧凑”，楼上的住户只要愿意，或许可探头看到楼下的阳台，甚至可以向上向下翻越进别人家，比如润玺臺的面积约126㎡、约143㎡产品，以及位于高新三期的即将开盘的龙湖青云阙昱府、绿城丹桂苑等项目。

龙湖青云阙昱府

绿城丹桂苑效果图

目前西安市场上的第四代住宅主打“6米高”露台，即是把普通三室、四室产品“配置”上“墅类”产品的“院落天地”，着实能吸引更多刚需刚改群体，但隐私性始终是难题。

面对这样的问题，也有部分第四代住宅对露台私密性上优化升级，在檐口和露台侧方设计隐私挡板，最大程度规避了奇偶户型之间的视线干扰，在一定程度上保障隐私。

还有直接从空间升级上规避“私密性”问题，比如通过客厅与花园两层通高联通的方式，以L型咬合方式形成环幕边厅无界花园，每户都拥有270°无遮挡开阔视野，形成真正意义上的空中庭院；

L阳台示意图

目前位于国际港务区的西派璟悦属于类似的设计，正面拥有约13米的跑道阳台，侧面露台高约6米，约30㎡的空中花园。但在侧面的露台设计上，仍旧需要业主入住后在檐口和露台侧方自行配置挡板。总体而言，该项目的设计创新实现了尽量大面积的阳台空间，楼下与楼上互通的空间较少——楼上不是大面积落地窗，用一个小窗户缩小了向下视线的范围。

此外，还有错位的二层通高阳台形式，包含水平向阳台错位和转角阳台错位两形式。

招商云蘭封装效果图

目前西安推出的第四代住宅项目大部分属于水平错位，除了上面提到的几个项目，位于高新区CID区域的招商云蘭便也是水平错位，并且不同于市场上大部分第四代住宅的奇偶层“南北露台”布局，该项目采用的是全南向露台。

转角阳台错位

所以，知楼市认为更为优质的第四代住宅可以尝试将“跃层”放入高层中。早期的西安楼市也有这样的产品，只是不为大众所熟知，比如东二环的东尚小区一期。将此类产品“嫁接”空中花园，独立的拥有层高“6米”甚至更高的露台，让在视线范围内只有美景，没有“别家露台”，似乎离私密性、舒适性更近。但这就又涉及到了“大空间、高总价”问题，所以，在“高端改善”和“高性价比”之间总是需要一些取舍的。

02 各地“空中花园”标准不一

于2021年发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》是该类产品行业标准，所呈现的建筑布局基本分3类，“空中户属庭园住宅”、“空中共享园林住宅”、“空中共享园林住宅(空中停车)(完全体)”。

西安在2021年出台相关规定，全封闭的阳台按外围水平投影面积计算，未封闭阳台按面积半赠送计算，而早前，阳台无论是封还是不封均按全面积计算。截止目前，对第四代住宅的花园空间标准要求还未有更加详细的细则出台，这对于房企来说既是机遇——可以多尝试设计创新，又是挑战——没有相关细则规范，需要房企较强的实践能力来调整空间布局和数据核验。

03南北方关于“阳台”的老问题

由于环境、气候和技术等因素的限制，第四代住宅的落地并不简单。然而，私人绿化庭院对中国人的吸引力实在太大，因此实现“回归大自然”的梦想势不可挡。

虽然说现在的设计越来越前沿，可以解决许多露台居住难题，比如南方的蚊虫、北方的灰尘等，但北方面临露台需要解决的问题显然更多，为什么早期的阳台几乎全是封闭的，主要就是因为天气、温度、灰尘等原因。

一直说解决第四层住宅的露台问题，为什么早前别墅、类别墅业主的同样的问题没有被完美解决过?这中间就存在着“任何事物都有两面性”这个道理。

王先生家住三环附近，拥有地面面积约280㎡的下叠产品，用他的话说，“院子”是全家的主要诉求，约70㎡院子，让全家人对一年四季的娱乐活动充满想象，住进来后才发现，绿植需要维护;地面即便铺了瓷砖，也经常要冲刷，很多泥，也可能就是灰尘太多。

“西安的天气让露台的使用时间并不像南方那样长，我爱人有鼻炎，对气候变化也敏感”，王先生说，“西安的春天2、3月份还很冷，外面待不了多久，大约4月份又吹一个多月的柳絮，别说烤肉了，喝个茶都必须有盖儿。到了夏天，室外40度的高温，晚上几乎到10点后才能凉快点，有时候还臭氧，不如回室内吹空调 ; 今年秋天，雨也多，过不了俩月，又该零下几度了，加上雾霾，还是得待室内!”

用王先生的话说，“一年四季，就春末夏初、秋天比较适合在院子玩儿，气候宜人，空气也好，但这也不能阻止我们北方人想拥有一个院子的心，这个空间利用率也许没有南方高，却能让全家人收获许多快乐，生活有了很多高兴的体验。”

那么，说到这里，你们对西安的第四代住宅是什么态度呢?坚持想急不可耐的拥有，还是认为是鸡肋产品，无感呢?可以留言讨论。