洋房绝杀之刃!高赠送终成绝响,市场难见超值房!

撰文=燕十三

＞备注：浐灞生态区-世园会实拍

PART1-精装普及，赠送消失

关于房子，公摊与赠送两个概念几乎是同时诞生，“公摊”是公用建筑面积的简称，“赠送”是使用面积赠送的简称。

一般来说，高层建筑公摊面积一般都在20-25%左右，如果是商业公寓产品，公摊率会更高，有甚者达到40%。对于购房者来说，这已经成为房地产交易市场上的一个潜规则，最终只能被迫接受。

洋房的公摊稍微小一些，一般公摊在10-20%，随着房价越来越高，公摊问题越发突出，公摊面积越大，客户损失越高。

举个例子：一套150平米单价15000元/平米的洋房，算20%的公摊率，按实际使用面积算下来，实际购房者购买这套房子的单价达到18750/平米，无形之中，为公摊面积的买单就多出45万。

如果高赠送能够冲抵公摊，算是极为优质的户型。但设计规则不断修订，如今想要购置高赠送户型，已经越来越难了。

2018年12月西安市人民政府办公厅印发《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》的通知，自2019年1月1日起所有新建的住宅推行全装修成品交房，导致高赠送户型再次减少。

此前，新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了，一时之间，赠送面积几乎成为绝响。如今“全精装”执行，曾经一度风靡西安的高赠送产品再难诞生。

但户型创新始终存在，产品不断迭代，开发商为了塑造产品质素，总是想尽办法赠送面积，尤其是浙江一线开发商，在满足设计规范的前提之下，高赠送是他们凸显产品性价比的绝杀之刃！

典型案例如，绿城管理旗下——绿城·桂语江南，就是通过创新设计，实现高赠送，大幅提高得房率。

PART2-世园会旁，绿城品质

绿城·桂语江南是绿城管理旗下排名前列落地西安的代建项目，聚集了长岛雄厚土地资源，还有绿城的精工技艺，“桂语江南”落地西安，开启了绿城生活之美。

＞备注：绿城·桂语江南规划鸟瞰图

大致从五点来阐述绿城·桂语江南，可以系统的分析这个案例：

其一，房企品牌，1995年，绿城中国发迹于杭州，24年时间沉淀，绿城用精诚之心、精致之道、精湛之术，给房地产设置了一个理想追求。

绿城，将“品质”两个字发挥到了优质，无论是在楼市还是置业者心里，“绿城出品”四个字所代表的分量，无论建筑或生活，都预示着一种美的体验。

其二，近旁公园：绿城·桂语江南位于东三环与世博大道交汇向东500米，隶属浐灞生态区核心的位置，与“西北排名前列园”世园会仅一路之隔。

＞备注：西北排名前列园”世园会效果图

绿城·桂语江南总占地约123亩，容积率2.5，小区中部规划有2万方的市政公园，与6270亩世园会广运门之间有过街天桥接通，不用过马路即可逛世园会，真正零距离拥享城市生态公园稀缺自然资源，天赋诗意生活。

其三，景观设计：绿城·桂语江南继承了绿城景观一贯的品质，采用中轴对称的设计，让视觉中心和景观焦点重合，形成社区美感统领。因此，参观绿城社区，普遍的感受是景观与建筑协调，强调视觉层次节奏韵律美。

＞备注：绿城·桂语江南景观规划效果图

项目景观采用现代庭院理念，规划建设有仪式感中轴水系、互动式亲水休憩空间、主题式亲子寓教活动区、户外健身场地、节点水景、艺术主题休闲区、花园式慢跑道等，形成全龄段景观区。

其四，绿城服务：绿城管理集团联合长岛置业，引进“中国高端物业排名前列品牌”绿城物业，签约服务绿城·桂语江南项目，绿城物业多年获得“中国物业服务百强满意度先进企业”排名前列名等殊荣，未来项目的业主，将享受到绿城如“家人般”的服务。

＞备注：绿城物业品质服务示意图

外部资源天赋稀贵大家有目共睹，重点要关注的还是产品设计，通过高赠送的方式，让购房者不必为公摊面积额外买单，既能做到全装修，还能兼顾高得房率，绿城·桂语江南的价值，值得我们细细品味。

＞备注：绿城·桂语江南规划效果图

＞备注：绿城·桂语江南规划效果图

＞备注：绿城·桂语江南规划效果图

有人一定会问到，为什么绿城·桂语江南品质如此过硬，还要考虑面积高赠送，是为了在高端产品之中凸显性价比吗？

PART3-桂语江南，空间雕琢

绿城对于产品的雕琢，这一点在全国十分知名，不仅创造二代高层，还拥有多种独创户型案例，精雕细琢一直是绿城的建造标准。

绿城·桂语江南依托“西北排名前列园”世园会优质资源，在打造高端产品上不遗余力，项目二期推出户型为122㎡、136㎡四室两厅两卫的全装修稀缺洋房，户型高赠送，低公摊率，性价比较高。

＞备注：绿城·桂语江南122㎡户型图

＞备注：绿城·桂语江南136㎡户型图

目前，市场上动辄面积都在145/160平米以上的洋房，很多人担心，绿城·桂语江南120/130平米的洋房会不会面积太小，空间不够舒服？

关于这一点，完全没有必要担心，以136㎡户型4室2厅2卫1厨为例，实际踩盘的体验是：

绿城·桂语江南汲取了绿城户型设计的一点特点，进门便是玄关位，类似于南方大家巨族的照壁，起到风水调和之效。

进入室内之后，独立餐厅、独立客厅，空间使用极为奢侈。一个主卧套房，三个次卧，户型尺度开阔。又通过玄关位置的设计，实现了步入式衣帽间。南向阳台与次卧连通，实现了7.3米大阳台，仅次卧阳台就相当于半间房。

这样的设计极为罕见，因为，绿城·桂语江南136㎡装修四房，通过“利用设备平台”，较高赠送达到了19㎡，市面上即便有160㎡左右的洋房，也很难做到如此奢侈。

除此之外，还有122㎡装修洋房，这恐怕是西安极为罕见的作品，因为，一般122㎡户型多为三房，绿城却做到了四房，赠送为17㎡，不仅如此，在实现4室2厅2卫1厨之外，还赠送了两个大阳台。

而且，因为绿城桂语江南户型采用1T1户型设计，还有一个独立电梯厅，奢华私密空间体验，一般可以改造成鞋柜等，使用面积又一次增加！

PART4-超值洋房，匠造品质

当然，空间赠送只是户型特点之一，为了实现高标高配，绿城·桂语江南严格按照绿城标准执行，全装修产品，送中央空调、指纹密码锁、厨卫用具等。

何况绿城·桂语江南层高达到3.2米，即便是装修之后，仍然空间阔绰，体验感超棒，建议去实体样板间体验，感受更为清晰。即便是样板间采用多层吊顶，所实现的空间舒适感，仍然不减一分。

至此，绿城·桂语江南在产品上实现了“全装修+高赠送+高舒适”，这几乎是所有洋房产品梦寐以求的组合。无奈一般全装修，无法高赠送；高舒适，又无法实现小面积。可以说，绿城·桂语江南的产品堪称优质之作。

＞备注：绿城·桂语江南规划效果图

但美好终究是短暂的，在西安《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》执行之后，类似于绿城·桂语江南的产品设计已成绝响，无法复刻经典，成为楼市一大遗憾！

何况，即便是能够复制产品，难道还能够复制地段？世园会板块是省市两级开发“东轴线的”重点，不仅华润三大中心之一国际会展中心落位，还有星级酒店及圆桌会议中心，这些参照G20标准打造的建筑，未来将承载国家会议。

可以料想，2019年“东轴线”核心之处，西安高赠送洋房再少一席，这意味着绿城·桂语江南终成少有了。