丁祖昱:解读2019年房地产10大预测,西安怎么办?

对于2019年度房地产行业会经历什么？这是全行业，尤其是买房人、投资群体普遍关注的话题。

日前，易居企业集团CEO丁祖昱在上海发布2018年度相关总结报告及2019年度行业预测。楼市君应邀参会，并全程聆听了该报告。

作为一位在行业内有20余年从业经历，对数据较有研究、观察较有广度、观点较有深度的资深人士，老丁这次发布会，吸引了全国各地约4800位人士到会。

2019年度的预判，老丁提出了十大观点：

1、房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂；

2、货币放水难解楼市之渴；

3、中央放权到地方，“四限”放松有望；

4、地产行业规模下降10%，回落到13万亿！

5、房地产我继续看好海南；

6、购买力下降，刚需房需要注意了；

7、地价还会降，房企可抄底；

8、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下；

9、看好物业管理，不看好养老地产；

10、我看好的希望地产股：碧万融佳金招旭。

—— 壹 ——

在这个预测发布之前，老丁总结了2018年的情况。其中一个数据令楼市君印象非常深刻：长期看，人口不乐观。

看城市地产发展，业内有一个比较普遍认同的专业观点：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

从全国来看，“人口不乐观”是个什么情况呢？

老丁的数据：在国家鼓励生二孩的前提下，2017年二孩是约883万、2018年是约760万；2018年新出生人口1786万，按此预计10年后出生人口将击穿1000万！

这里楼市君要特别提醒一下，今天（1月10日）卫计委发布消息称，2018年度人口准确数字以近期将发布的为准！

现在不少城市家庭生二孩的愿望不强烈，能生的家庭，在2018年生二孩率大约是50%。老丁希望在生育政策上能有更强烈的刺激措施。

所以，从人口自然增长和吸纳人口的能力看，强二线、三线城市更有前景，如西安、宁波、南昌、重庆、昆明、银川、青岛等。

第二个令楼市君印象深刻的数据是：2018年全国规模满打满算约17亿㎡，其中刚需是约6.6亿㎡，改善是约10㎡亿。在2019年预计将下滑至13万亿㎡。

未来刚需置业的重点在哪里？在全国每年约800万大学毕业生。所以关注95后置业，应是未来重点。

西安2016-2018年的二孩出生率目前不详，但2017-2018年新增人口吸纳的力度在全国还是靠前的。数据显示，截止目前，已吸纳超过百万人口。

这些人既是西安未来劳动力的有序补充和经济发展的有生力量，应该也是未来楼市的支撑所在。

虽然这些人对楼市阶段性的作用不明显，也还存在值得探讨的结构性问题，比如：是否买房、何时买、如何买等。

—— 贰 ——

在老丁的十大预测中，楼市君认为有3点是值得结合西安的情况，来理解和分析一下的：

一是货币放水难解楼市之渴。

为刺激助力实体经济发展，缓解中小微企业融资难，增加市场宽松度，央行在2018年度以来不止一次的降准，最近的一次释放了约1.5万亿资金。

有多少能间接进入楼市，很难说，只能说“难解之渴”。因为目前各地包括西安在内，都有限制机构实体（企业）买房的措施。目的是遏制投机。

所以，指望货币放水利好楼市，其实多少有些“自我安慰”。但如果房贷利率下降，那无疑是好事。

二是中央放权到地方，“四限”放松有望。

目前，部分城市采取了一些适合地方特点的“宽限”措施，其它城市似乎也看到了希望。老丁对此再三强调，“只是有希望”，也只是个“希望”。

因为目前存在一个情况就是：不少城市的房价，即便不“限价”，也卖不上房企预期的价格了。需要另外方式的体现，比如信贷放松等。

三是购买力下降，刚需房需要注意了。

从2018年的全国来说，改善型产品居多，大约是10万亿㎡；从西安的情况看，也是改善型产品占多，刚需、刚改型产品偏少，而目前购买力是刚需为主。

未来置业群体主力是大学毕业生、95后群体，对房企来说，瞄准未来的购买主力群体，开发对路的产品是关键。

对于二孩家庭来说，市场上虽也有大户型房子以满足二孩家庭需求。但在功能上，却未能充分体现：

如适合孩子需求的房间、书房、卫生间、衣帽间等，还是以简单的大人思维来考虑，并没有以孩子为中心来考量。

二孩家庭中，保姆的作用越来越大，但保姆房还是靠近门口的一个狭小空间，并没有随着保姆在二孩家庭中地位提升而有所改变。

从未来需求的角度看，满足自住和适合投资的产品，也就在这其中。这也是我们一直说适合未来人居的“好房子”类型之一。

—— 叁 ——

从预测的角度看，未来的走势未必完全如此。

老丁也坦言，2018年的预测，从全年的走势看，也有1、2未能完全实现或没有想到。但对于2019年，老丁还是中肯地提出警示。

对于行业来说，是需要调整应变的，对于购房和投资来说，或许2019年是新的机会，以不高的成本投选到优质的资产，概率较大。关键是如何投选。

老丁的朋友们，如旭辉、中南等房企的老总们，似乎也认同新的一年是告别快速增长，进入低速增长稳步增长的阶段。

如果说，新的年度新的未来，房企要努力要有方向感地奔跑，那么，对于购房和投资而言，也需要方向感和机会把握的敏感性。

2019西安楼市到底会如何，从现在起，进入检阅时间。期待各位好运。