在西安,有一种难得叫“两梯两户”!

如果给西安前十年的房子一个关键词，很多人会想到韭菜楼，通俗理解就是高大密集的住宅，齐刷刷看过去像韭菜地一般；

户数多，密度大，环境差，间距小几乎是这些小区的标配，在这背后正是高容积率作祟；容积率4是正常，5是平常，6也不算反常，所有一直有人说，西安从不缺房子，但西安缺好房子；

这里的好有很多定义，但如果归纳一个大类，一定是密度低的房子！

低密时代

前些年西安改善小区不多，住宅开发水平不高的很大一部分原因在于容积率的拔高，为什么大家觉得曲江，浐灞好，肉眼可见的是环境，但背后都是低容积率的原因；

更低的容积率在小区内部会避免握手楼的出现，会给居民留出更大的生活空间，同时带来更低的楼高，更宽的楼间距，这些都是显而易见的好处；

（住宅产品容积率示意）

容积率越低，小区品质越高基本是人人都懂的道理；而开发商拿地时候的容积率也基本确定了小区的格局；

前十年，在普遍高容积率的规划下，西安诞生了大量的刚需产品，即通过容积率降低地价，满足更多人的居住需求，这符合前些年西安的商品房需求，即低质走量；

但进入这三年，改善产品集中爆发，低密产品成为市场主力，这背后对于容积率调整的要求更加迫切，西安也开始了“降容”时代，在18年6月，市规划局发布《西安市城乡规划管理技术规定》，对于住宅容积率上限有了明确要求。

（西安市城乡规划管理技术规定）

也就是从这天起，西安住宅的容积率开始有了3的上限，进入低密时代；当然主城区由于历史原因，有的地块降无可降，只能以大平层呈现，即固定的容积率低，通过减少户数，提高户均面积的方式，提高小区舒适度；

而对于新区，由于没有城市开发历史负担，在容积率上也更加灵活，所以我们才能看到18年后招拍挂的土地，低容积率地块的出现，这个背后也是城市转向高质量发展思维的变化。

（沣东新城建设进度实景）

有媒体统计过西安130个小区容积率情况，其中3以下的小区已经占到了50个，西咸区域所有小区都在其中；

整个西咸新区在城市降容，提高区域舒适度上已经走到前列，并且西咸不单是地块的降容，更是整个区域的全盘规划，让低密成为西咸的一个标签。

2019年出台的西咸新区规划建设品质标准对区域内建筑要求就有明确的规划，具体到住宅上有这样的规定：

（西咸新区规划建设品质标准）

1、开发类住宅项目容积率应控制在2.5以下，混合高度居住项目建筑密度应控制在30%以下；

2、所有建设项目沿城市道路、开放空间、滨河等城市公共界面不得出现三个及三个以上相邻成排的54米以上高层建筑采用同一建筑高度，且相邻高度差须大于等于9米；

3、高度大于27米的高层住宅建筑单元拼接组合不得超过两个单元，且较大连续面宽投影一般不得超过72米；

（沣东新城建设进度实景）

同时在具体的住宅小区施工中提出A,B两类标准，对装修，外立面，小区景观，车库，层高等具体的项目进行了强制要求；

可以说是从区域规划上杜绝筒子楼，韭菜楼的出现，为低密度居住区提供了规划的保证，这在西安历史中任何一个新区开发中都是未曾出现过的。

（沣东新城建设进度实景）

这些政策的出台也深刻影响着区域内上市的房子，以沣东为例，大量的洋房，叠拼，大平层得以出现，成为西安改善聚集的高地，保利，中南，融创，碧桂园，绿地等都已落地，沣东率先进入低密时代。

T2生活

在目前沣东已经上市的新房中，包含叠拼洋房，平层洋房，大平层，高层四种，各有其代表小区，不同产品在面积区间，价位上也不重叠；

从较低13000元/㎡至20000元/㎡都有，户型结构上高层T4，大平层T2，洋房T2布局基本是标配，简单理解就是梯户比，两梯两户还是两梯四户；

（2梯2户平层户型示意图，来源网络）

看似一层差两户，但放大到整栋楼，整个小区，整个区域，就是完全不一样的，低密社区，首先控制的就是每栋楼的户数；

以最常见普通高层为例，2梯4户高层，33层，共计户数132户，以一家三口常住计算，共计396人，一个中型规模的小区10栋楼，常住3960人；

但如果小区全部是两梯两户，常住人口就只有1980人，户数也将减少一半；同时，2梯2户也能做到电梯入户，纯板楼无连廊，甚至车位也不用抢。

表面看是户数的减少，背后却是生活资源的分配，我们在以前的文章里讲业主素质的时候说过，高容积率，高梯户比小区，出现素质低业主的概率要更高；

背后的原因并非否定个人，而在是高密度小区中，土地有限，但楼栋众多，留给公共活动的空间，绿化，设施被极度压缩，这种压缩大到小区草坪，小到停车位，楼梯间，甚至小区的一草一木；

在土地有限但人口太多的环境中，公共资源的争抢就要更加激烈，留给个人的小区资源就会更小，设施损坏概率也要更大；

（住宅梯户比对生活影响）

同时更多的户数也会导致租户增加，物业管理跟不上，最终小区硬件和软件全面折旧，出现这种问题的本质就是土地容积率太高，小区梯户比太高造成的，所以想要提高小区档次，业主素质，梯户比首先要控制住。

这一块，我们有做统计，整个大西安范围内在售的新房，两梯两户的小区共计20家，要么主城区大平层，要么是新区洋房，小高层；具体到价格上，起步单价在17000元左右，面积最小140平朝上；

有没有一种房子，既有高层的视野，采光，性价比，又有洋房2T2户的舒适度，同时单价可控，面积可控，能称之为“平价洋房”的产品呢？

平价洋房

我在沣东保利和光尘樾看到了这样的房子，33高层，2T2户纯板楼，143平，起步价约13200元/㎡；

对于手头预算有限，洋房够不到，高层看不上的就很合适了，一方面一层两户可以体验洋房的低户数，又能有高层的景观视野，最主要的价格上能接受；

（保利和光尘樾展示区）

这样的房子恰好弥补了市场中洋房和普通高层的少有，算得上性价比较高的“平价洋房”；

作为沣东自贸区板块绕不开的改善盘，和光尘樾最早的亮相是19年的国防兵器展，小区洋房+高层的规划，刚好弥补城西，高新外溢的改善需求；

得益于地块超过700米的面宽，保证了每间房子的通透采光，最终定名和光尘樾，意在探索建筑、自然、光影与人的深层次交流；

（保利和光尘樾鸟瞰图）

这个系列此前分别在北京，广州，杭州，成都，南京，武汉都有落地，西安是第七座，和光原意取自老子的“和其光，同其尘”，同属低密改善系列；

（2T2户纯板楼位置示意）

位置上，上图标注中红色部分就是和光尘樾T2板楼所在，位于小区最中间白菜心位置，不临街没有噪音灰尘问题，整个地块楼栋插肩排布，南向为两栋18层小高，南向大约500米的视线范围内没有遮挡；

具体到户内，私享电梯前室，既保证了安全和隐私，同时也没有等电梯的苦恼，同时因为低梯户比，户型可以做到纯板楼南北通透；

户型上，四叶草格局，客厅位于中间，房间分列四角，既没有走廊的浪费面积，也保证了三代同堂互不干扰，在南向上也可以做到近7.4米的阳台空间；装修部分与阿里云合作的一整套全屋智能化也很有特点；

（保利和光尘樾智能家居示意）

包含了可视对讲门禁、指纹密码锁、紧急求助报警按钮、红外幕帘探测器、人体红外探测器、空气监测盒子、智能开关、智能家居网关、漏水监测器、双向流除霾新风系统等数十种，在区域内也是排名前列。

（小区儿童活动区效果图）

这样的居住体验都是低梯户比带来的，小区一期1400余套高层中，这样的房子总共132户，不足十分之一，算得上稀缺了，搭配大面积景观带和儿童活动区，舒适度与是很高的。

（高层样板间实拍图）

少有选择

价格上，起步价格约13200元/㎡，户型143平，同样为四室的洋房产品，在此前的备案价已经到了17548元/㎡；

这样对比下来，小区白菜心位置2T2户高层的性价比就出来了；相比洋房，除了价格优势，还多了高层独有的视野和景观，推窗见南山成为可能。

（高层样板间实拍图）

这个价格如果放到西安，在能摇上号的前提下，基本是2T4高层的价格，同类的2T2户高层，起步单价则已经到了17000元/㎡朝上；

保利的此次定价和产品很讨巧，户型似洋房，价格似高层，还是小区中心楼位；按照常理讲，定价应该在洋房和高层中间，13200元/平的起步价可以说是同类产品中性价比较高的了。

从这类产品的出现也能看出现在年轻人买房的思路变化，即对面积要求不高，但对小区品质，物业，密度有要求；这也是市场上洋房式高层和高层式洋房开始出现的原因；

前者指的是居住体验，户型布局，梯户比和洋房一样，但在价格，楼高上有高层性价比的小区，后者指的是单价可控，面积不要太大，但要有洋房居住体验的小区；

和光尘樾此次143平，2T2户的高层纯板楼，恰好兼顾高层价格和洋房体验，弥补了此处的市场少有！

在诸多小区中，13200元/㎡的起步价，这样的产品，和光尘樾几乎是少有的选择！