政经科创中心+“四新”:北城芯2.76平方公里规划公布!
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经过细部微调,西安市未央团结村片区控制性详细规划日前二度公示,北部城区核心片区的未来建设面貌开始呈现!
▲ 未央团结村片区位置图未央团结村片区在整体拆迁之前,基本是城中村民宅和大明宫家居建材市场的各种分类卖场所在,整体面貌繁荣中不失凌乱。2020年春开始启动整体拆除,目前片区的各主要规划道路已有序建成通车,商家部分租迁到华南城,其它不知所踪,令人感叹中有些惋惜。
▲团结村片区局部规划鸟瞰图
西安市自规局本次发布公示的未央团结村片区控制性详规,所涉及的范围原本是前几年公布的“徐家湾片区综合改造”的一部分。
本次规划范围北三环以南,太华路与凤城八路沿线,主要涉及团结村、谭家村两村土地,总用地面积约2.76平方公里。这些用地属于未央自管区范围内。该片区三环以北是大明宫建材市场和未央大学城板块,西侧是红旗厂生活区和经开核心区东区,南侧是曲江大明宫北翼板块,东侧是浐灞总部园区,位置较好。
该片区内,目前有地铁4号线(凤八-太华路)、地铁10号线在建(经九路-太华北路),交通干线有太华北路、凤城八路、北辰大道、北三环,且有互通立交贯通。从交通态势看,片区的地铁、主次干道及高架互通立交,可快速到达行政中心、高铁北站、浐灞总部园区、西安国际会展中心以及西安奥体中心,交通优势突出。从位置和交通条件看,片区的价值是显而易见的。因此在规划焕新上,不同一般:目标定位为打造:城市定位:“政经科创中心、旧改更新典范、北城记忆名片、高效绿色新城”。空间结构:强化“一核、两轴、两廊、四片区”。建设目标:实现西安市排名前列“四最社区”的样板打造。
▲团结村片区局部规划效果图
具体看,在规划定位上,区域建设考量重点有:一是重塑凤城八路及太华北路两侧城市界面,打造红旗线铁路生态文化公园。这也就是说红旗铁路沿线的面貌将迎来改造升级。二是在凤城八路与太华北路交汇处区域的城市地标形象设计,植入四位一体的城市活力新都心。意味着此处将有超高层项目出现。从用地性质看,在北三环与太华北路交汇里侧,从用地性质看是教育、居住和少量商业。在渭清路南侧,将形成中小学为主的教育和文化带(下图红圈位置)。在太华路和凤城北路里侧新城的勾角地带,绝大多数是商业用地,这里将新城商办体集群,也将是城北片区值得期待的新商办区。
从理念和期许看,这里的作为北城的城芯之一,建设寄托着西安“四新”:
探索从旧城改造向城市更新的转化路径,
树立一个国际化城市更新的新典范,
打造一个符合国家中心城市地位的新形象,
建立一个改善民生福祉项目的新标杆。
该片区四周界线内外侧,目前分布着不少品牌房企的项目,或刚交房入住,或正在建设和销售中,片区改造后,将对它们带来新的价值辐射影响。南界永城路南侧有中南·君启、正荣紫阙台、万科幸福里、恒大帝景,里侧有华远枫悦;西侧太华路凤八有保利中央公园,北侧三环里有世茂璀璨倾城;北辰大道东侧有碧桂园珑悦、合能枫丹唐顿、颐合府等,它们新房均价在1-1.8万/㎡。从新房的层面看,因受到控价的影响,价格一旦确定就难以再改变,但是在二手房上,如没有强制性管控手段,则会受未来地价、配套价值提升而进一步抬涨。在团结村片区的东侧,浐灞总部园区范畴,2021年3月,拍卖成交3宗土地,综合楼面地价在1.5-1.8万/㎡,对比参照看,团结村片区待建的地块未来的价格也不会低,甚至可能出现非常抓眼球的情况。早前,西安城市发展呈现“南重北轻”、“西重东轻”,南和西发展快,成熟度高;现在,之前发展有所滞后的城东北区域后劲开始显现。在房价上,目前总体上呈现“南高北低”、“西高东低”态势,这一方面显示北和东的价格潜力,另一方面也显示城市和住区品质会进一步提高。据悉,在西安近几年势头较猛的某房企已与未央区接洽,拟介入次片区的整体开发。结果如何,不妨拭目以待!城市发展的力量,不会太偏爱谁,关键是需要一个契机和时机。 编辑=六言 编审=周鑫
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