政经科创中心+“四新”:北城芯2.76平方公里规划公布!

经过细部微调，西安市未央团结村片区控制性详细规划日前二度公示，北部城区核心片区的未来建设面貌开始呈现！

▲ 未央团结村片区位置图未央团结村片区在整体拆迁之前，基本是城中村民宅和大明宫家居建材市场的各种分类卖场所在，整体面貌繁荣中不失凌乱。2020年春开始启动整体拆除，目前片区的各主要规划道路已有序建成通车，商家部分租迁到华南城，其它不知所踪，令人感叹中有些惋惜。

▲团结村片区局部规划鸟瞰图

西安市自规局本次发布公示的未央团结村片区控制性详规，所涉及的范围原本是前几年公布的“徐家湾片区综合改造”的一部分。

本次规划范围北三环以南，太华路与凤城八路沿线，主要涉及团结村、谭家村两村土地，总用地面积约2.76平方公里。这些用地属于未央自管区范围内。该片区三环以北是大明宫建材市场和未央大学城板块，西侧是红旗厂生活区和经开核心区东区，南侧是曲江大明宫北翼板块，东侧是浐灞总部园区，位置较好。

该片区内，目前有地铁4号线（凤八-太华路）、地铁10号线在建（经九路-太华北路），交通干线有太华北路、凤城八路、北辰大道、北三环，且有互通立交贯通。从交通态势看，片区的地铁、主次干道及高架互通立交，可快速到达行政中心、高铁北站、浐灞总部园区、西安国际会展中心以及西安奥体中心，交通优势突出。从位置和交通条件看，片区的价值是显而易见的。因此在规划焕新上，不同一般：目标定位为打造：城市定位：“政经科创中心、旧改更新典范、北城记忆名片、高效绿色新城”。空间结构：强化“一核、两轴、两廊、四片区”。建设目标：实现西安市排名前列“四最社区”的样板打造。

▲团结村片区局部规划效果图

具体看，在规划定位上，区域建设考量重点有：一是重塑凤城八路及太华北路两侧城市界面，打造红旗线铁路生态文化公园。这也就是说红旗铁路沿线的面貌将迎来改造升级。二是在凤城八路与太华北路交汇处区域的城市地标形象设计，植入四位一体的城市活力新都心。意味着此处将有超高层项目出现。从用地性质看，在北三环与太华北路交汇里侧，从用地性质看是教育、居住和少量商业。在渭清路南侧，将形成中小学为主的教育和文化带（下图红圈位置）。在太华路和凤城北路里侧新城的勾角地带，绝大多数是商业用地，这里将新城商办体集群，也将是城北片区值得期待的新商办区。

从理念和期许看，这里的作为北城的城芯之一，建设寄托着西安“四新”：

探索从旧城改造向城市更新的转化路径，

树立一个国际化城市更新的新典范，

打造一个符合国家中心城市地位的新形象，

建立一个改善民生福祉项目的新标杆。

该片区四周界线内外侧，目前分布着不少品牌房企的项目，或刚交房入住，或正在建设和销售中，片区改造后，将对它们带来新的价值辐射影响。南界永城路南侧有中南·君启、正荣紫阙台、万科幸福里、恒大帝景，里侧有华远枫悦；西侧太华路凤八有保利中央公园，北侧三环里有世茂璀璨倾城；北辰大道东侧有碧桂园珑悦、合能枫丹唐顿、颐合府等，它们新房均价在1-1.8万/㎡。从新房的层面看，因受到控价的影响，价格一旦确定就难以再改变，但是在二手房上，如没有强制性管控手段，则会受未来地价、配套价值提升而进一步抬涨。在团结村片区的东侧，浐灞总部园区范畴，2021年3月，拍卖成交3宗土地，综合楼面地价在1.5-1.8万/㎡，对比参照看，团结村片区待建的地块未来的价格也不会低，甚至可能出现非常抓眼球的情况。早前，西安城市发展呈现“南重北轻”、“西重东轻”，南和西发展快，成熟度高；现在，之前发展有所滞后的城东北区域后劲开始显现。在房价上，目前总体上呈现“南高北低”、“西高东低”态势，这一方面显示北和东的价格潜力，另一方面也显示城市和住区品质会进一步提高。据悉，在西安近几年势头较猛的某房企已与未央区接洽，拟介入次片区的整体开发。结果如何，不妨拭目以待！城市发展的力量，不会太偏爱谁，关键是需要一个契机和时机。 编辑=六言  编审=周鑫