西安楼市分化加剧!近期热盘再次刷新! 越“热”越好卖?
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项目从来都是有热有冷，但像现在这样两极分化的，还是比较少的。以今天西安商品住房的登记项目为例，在大部分楼盘平销的背景下，400万起步的自然界河山提前锁定摇号，今天首次登记的保利阅云台2小时直接飘红……这2个项目前者是豪宅，后者是刚需盘，但同样热销。背后热销的逻辑是什么?这给今后的置业有何启示，相信这也是大多数人所关心的。
首先来看，今天首次登记的保利阅云台。
此次保利阅云台首发的是1、8-9#等3栋楼，产品为小高、高层，此次主推户型建面约94、107、116、128、143㎡的三、四室产品，整体备案均价为15527元/㎡，单套总价在128.5万-240万之间，按首付首套2成计算，首付仅需25.7万起!此次共推出了324套。
其中建面约94㎡的三室供应130套，占比达到了4成以上，其次为建面约116㎡三室，供应了66套，占比2成左右;建面约143㎡四室供应了65套，占比同样2成左右，建面约107㎡、128㎡三室供应了30套，分别占比1成。
最小面积94㎡户型分布在8#楼，这栋楼总高33F，3T6，除94㎡户型外，还有116㎡产品，143㎡主要集中在9#，2T2。
登记2小时，保利阅云台就吸引了422组家庭登记，成功飘红，截至17时已有598个家庭登记，超过房源数的1.8倍。
可以说，市场认可度还是很不错的。
仔细剖析该项目之所以备受购房者青睐，主要为这3个方面，而后两者为主要因素。
其一，项目蓄客时间较长，去年10月城市展厅开放，今年10月中下旬首次登记，蓄客期长达1年。
其二，项目开发商为央企保利，进驻西安已达到10年，在西安积累了不错的市场口碑，这些都在今年集中爆发。
值得一提的是，在保利阅云台之前，保利已在西安新入市了2个项目，保利云谷天汇、保利天珺首开均需摇号。
其中备案均价25527元/㎡的保利云谷天汇首开时推出了298套房源，当时吸引了694组家庭登记，是房源数的2.5倍;而位于航天的保利天珺势头更猛，8月底入市后至今2次登记， 2次均需摇号才能买到。
当然在售的项目销量也是不错的。去年入市的保利天汇以45.1 亿元的销售额跻身今年前9个月西安单盘销售额NO.4!由此可见保利在西安的号召力。
其三，聚焦到产品本身，地铁之上的超高性价比及产品优势。
众所周知，目前购房者进入谨慎阶段，尤其对于刚需而言，让他们掏钱买房置业的难度更大，只有房源足够诱人才可以。
什么样的房源最能购房者呢，从配套上讲，刚需人群最在乎教育、地铁!
项目紧邻已开通地铁2号线常宁宫站，另外除了自带1所幼儿园外，紧邻教育配套用地(规划中)，距离项目仅600米还有长安第一初级中学，可满足一站式教育需求。在产品上，产品创新基础上的超高性价比同样重要。保利阅云台94㎡规划的是三室两厅两卫，西安主城区少有;116㎡做到了大横厅，143㎡为大横厅+四室规划，兼顾了功能性与舒适度，产品亮点十足。
最重要的是，1.37万元/㎡起的价格，对于刚需而言也能负担得起。再者无论是城南片区还是整个西安，再难找出第二个像保利阅云台一样，央企开发、开通地铁口、大体量社区、94㎡三室新盘。
在今天西安商品住房登记平台上，类似于保利阅云台这样高性价比的还有陕建锦泓府、天地源棠樾坊。其中陕建锦泓府推出了锦樾、澜悦两个地块。
锦樾推出的是2#，毛坯小高，137.47-142.18㎡三四室，备案均价为17993.13元/㎡，68套房源，第一天登记，截至18时吸引了86个家庭登记，同样飘红;
澜悦推出的2-3#，毛坯高层，94.94-121.55㎡三室，备案均价为17805.53元/㎡，168套房源，第一天登记，截至17时吸引了103个家庭登记，刚超过房源数的60%。
天地源棠樾坊推出的是5#，毛坯高层，这是一个精致的纯高层小区，整个小区就是由5栋楼构成，此次推出的产品为建面约113.92-128.15㎡三室，备案均价为25532元/㎡，不过前有公园后有规划中的学校，首付2成的话，仅需58万元起!
相较于高新CID的其他项目，性价比还算可以。虽然登记人数超过房源数，但按核验人数计算，项目大概率不用摇号。
总体看这几个项目的热度和保利阅云台相比，还有点差距。在另外一个改善赛道上，最引人关注的是自然界河山、龙翔奥城云玺项目，截至目前这两个项目都是次次加推次次摇号红盘的代表。
其中自然界河山此次推出的是A3、A7组团48#楼，产品为200.25-380㎡精装大平层，备案均价为26852.34元/㎡，400万起步，50套房源首天登记就已全线飘红，提前锁定摇号。该项目优势明显，浐灞三环内少有的河景科技大平层，极其稀缺。
龙翔奥城云玺位于港务区奥体核芯，项目为第四代住宅，主打大面积赠送，上个月加推房源去化率100%，西安城区少有。
此次加推的是3-5#等3栋楼，毛坯小高，主推建面约143㎡，备案均价为19322.76元/㎡，登记第二天，211套房源，截至18时已有1721个家庭登记，是房源数的8倍，提前锁定千人摇。
不知大家注意没，进入2023年后西安2万元/㎡+的改善盘越来越受欢迎，楼市的马太效应已起：
在经济不太好的背景下，目前刚需需求几乎全被抑制，买房更慎重。但对于手中不差钱的人而言，优质资产对他们而言不仅是提升生活品质，还有资产配置的考量，因而豪宅市场反应比较强烈，尤其是千万豪宅更是如此。
故而对于开发商而言，无论你面对的是更慎重的置换改善需求，还是终极改善需求，产品一定要做到极致。唯有综合优势突出、价值优势明显的好房子才能成为楼市爆款，否则项目会淹没在时代的洪流中。
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