“靴子”落地,“地王”再现!金泰48亿摘青龙寺388亩地!

东二环矿山路“地王”没来，青龙寺“地王”如期而至！

11月7日，西安土拍史上又一个值得铭记的日子。时隔两年，主城区再度出现“地王”：西安本土房企金泰恒业以48.558亿元杀出重围，拿下城南青龙寺板块388亩商住用地！

早在2016年底，东二环陕建机厂“地王”产生后，令业界、购房人士及第三方等兴奋不已，青龙寺地块在当时就呼之跃拍，对于其是否能再度爆出“地王”，已不是悬念，津津乐道猜测的是“地入谁囊”的问题。两年后，“靴子”落地，闻者称奇！

—— 壹 ——

青龙寺388亩地由两个地块组成，总成交价48.558亿元。宗地一以底价242880万元成交，亩单价约1281万元/亩，折合楼面单价约7366元/㎡。宗地二以较高限价242700万元交价，亩单价约1519万元/亩，折合楼面单价约9177元/㎡。亩单价双双创新高，宗地二的楼面价也创新高。

这块地具体位置为雁塔区新安东街以西、雁翔路以东，青龙寺路以南。土地指标详情为：

宗地1-1：净地面积30201.36㎡，折合45.302亩，不含代征路8.774亩，本次出让30200.20㎡，折合45.30亩，地籍编号为YT6-1-85-1，规划用途为商服,容积率不大于3.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%，出让40年。

宗地1-2：净地面积108566.79㎡，折合162.850亩，不含代征路21.963亩，本次出让108523.62㎡，折合162.785亩，地籍编号为YT6-1-86-1，规划用途为住宅、商服，容积率不大于2.5不小于1.2，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，其中出让住宅用地106751.85㎡，折合160.128亩，出让商服用地1771.77㎡，折合2.657亩，设为共用宗。

宗地2：地籍编号为YT6-1-90，出让净用地面积120241.34㎡，折合180.362亩，不含代征路37.194亩，其中出让住宅用地116833.48㎡，折合175.25亩；出让商服用地3407.86㎡，折合5.112亩)，设为共用宗。规划用途为住宅、商服，容积率不大于2.5不小与1.2，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%。

这宗地的成交，继续带有较多附加条件，主要有：

1、须按照商业综合体模式开发建设地块一。

2、地块二内配建公办幼儿园，规模为九班托幼，占地面积5000㎡，建筑面积3171㎡，建成后无偿移交雁塔区政府。

3、须在成交后一个月内向雁塔区支付36740万元作为临近中小学建设费用。

4、宗地内须配建和竞配建的人才公寓住房由竞得人建成后无偿移交市住房保障部门，人才公寓住房建设标准由市住房保障部门确定。

从这些附加条件看，可以得知未来该项目除了住宅之外，还有一个商业体配套、一个公办的九班托幼、被纳入就近学区、人才公寓。应该说是自带“配套基因”。

新“地王”不仅仅是地价和楼面价引发关注，或在未来被周边项目作为“提价”的借口，更为突出的是所建的商业体、幼儿园、拿地即缴纳临近的中小学建设费，还将人才公寓，为促进城市配套提升和人才安居所作出的表率，是本次“地王”与前次较大的不同。

—— 贰 ——

令所有人吃惊的是，在前期有华润、中粮、华远、龙湖、绿地、金地、恒大等外来品牌房企虎视眈眈、现场竞价也有数家外来品牌房企举牌的态势下，结果是本土房企金泰恒业一举以超过50亿（地价+中小学建设费）的代价拿下。

本土房企在最近2年的西安土拍市场已是鲜见身影。早一点的追溯到2017年，浐灞产生三宗潜在的“地王”，本土名气不太响的荣德置业在众多外来房企的围攻中，摘得浐灞生态区雁鸣园区的一宗地，楼面地价在6700元/㎡左右，引发惊叹！

再早一点的就是2018年2月，沣西新城开年土拍中，西安紫薇地产以约734万/亩拿下一宗地，楼面地价在4700元/㎡左右，创下沣西新城土地价格新高。也是在众多外来房企抢夺下取得。

在外来房企势头比较猛，接二连三攻城略地之时，本土房企总体表现呈疲软态势之际，荣德、紫薇、金泰恒业以罕见之举，令人眼前一振。

一个发现是，在最近的土拍中增加注入配建幼儿园、商业体、人才公寓、租赁型住房、学校建设费等条件后，外来房企拿地的势头减弱了，反而是本土房企开始活跃。除了今天的金泰恒业所拿地块外，前两天的浐灞欧亚园区的一宗地，近期的航天基地长安南路华美十字地块附加5、6项条件，都是被本土房企竞得。

附加条件较少的地块，如金茂在未央湖东侧地块、中粮灞河新区地块、金辉东二环矿山路地块，以及之前的合能在浐灞欧亚园区拿的2宗地，都是被外来房企竞得。

附加条件多，难道是外来房企怯步的一道坎？或许还与房企的资金、土地储备量充足等相关，也不排除其它隐情。

—— 叁 ——

东二环建机厂“地王”产生后，对当时房价的松动而趋向活跃产生了一定影响。借助于城市迎来新发展阶段、城市梦想被点燃的威势，西安房价迎来了长达两年的“高烧”，如今正在理性回归。

本次青龙寺新“地王”的产生，会再度引发前一个“地王”所产生的影响吗？时移世易，如今的市场态势变了，从严控价态势延续、购买力持续减弱，周边项目想要借机有所动作，恐怕也很难了。

实际上，城东片区以东二环为界，往东往南往北的区域，截止目前已有至少6个不同时期的“地王”：除了前文提及的2017年浐灞雁鸣园区荣德地块、2016年陕建机厂地块外，还有10年前的长乐公园（老动物园）就掌灯地块、2017年的浐灞世园园区碧桂园2地块、今天的青龙寺地块。

但从城东片区的地价和房价看，在多年的走势中，事实上并没有因“地王”的集体存在而整体走高，乃至在全城独树一帜。房价高低主要还得看地段现状配套及发展、楼盘定位、产品品质及服务等。

值得关注的是，以金泰恒业的产品力、运营力，如何做好与该地块对应的产品，才是核心。把“地王”作为一个孤立的事件看，别想太多，应是当下看待期影响的正确方式。