求房叔翻牌子!融创御园到底怎么样,值得买吗?

对于大兴新区这个地方，实在是太熟悉了，每天上班都路过，加上小时候，就在红庙坡这片住，是看着这边的一草一木，一栋栋楼盖起来的，算是见证了区域这几年的发展，融创御园的话刚好就在这块地，了解的也多一些。

融创御园

关于这个楼盘如何如何好，这些包装出来的内容，房叔懒得说，那是置业顾问的职责。我就说我看到的几个点以及提醒。

首先这个地段如何，以前呢其实一直觉得住在二环内挺好的，你看交通也方便，商场超市也多，买房子不就应该买二环内么，这种被标榜为什么城市核心的地方，但后来发现并不是呀，这二环内咋都是一些城改项目加上居多的城中村，大开发商的盘都在三环外盖着呢？这个疑问也困扰了我很久。

究其原因，还是西安城市格局的问题，西安不同别的城市，城市格局很小，尤其是前些年，以前别人说道北以外就是农村，现在看所谓道北才只是城墙以外，足见城市发展的局限，二环内有大量的农村，人口密集区，但拆迁这部分区域从今天看成本都是非常大的，更别说90年代初期财政不足的时候。

一边要招商引资做地产，同时城市核心区的老旧农村又拆不起，较好的办法就是直接跳过，到城市外围，二环到现在三环中间的区域，这里征地补偿小，拆迁阻力小，可供引资的土地也足够。这也是为什么现在西安一环到二环是城中村聚集区，像新的CBD、新区，反倒在二环外三环内的原因，在这轮房价没涨起来之前，二环内的房价也是比较低的；大兴新区一年前的房价也就在7500而已，小盘6000多的也有，5000多的也有！

拆迁跳过城内过后，外围的区域依靠卖地快速发展起来，城市配套，交通包括环境都要好于二环内，那么二环内的区当然要想办法，这就是09年后数百个村子的“西安城改”。

到这里就回归西安的城改模式了，按照标准的城改流程，城改需要完成拆迁，给原有村民安置后才能销售正式商品房，但这个周期过长，很多外来品牌开发商拒绝参与这个模式，宁愿去城市外缘地段拿净地快速开发。

如此才导致了一线开发商在二环内极少极少有项目，基于此，很多外来的开发商，像中海、绿地，包括现在的碧桂园，融创等大牌子开发商，在本地是很难拿到地，于是选择和本地房企合作，比如融创和天朗的合作项目，御园包括蘭园以及城南的南长安街壹号，都是此背景下诞生的项目。

区域不足

二环内好不好，从房叔自己住了这么多年，并不喜欢这里，核心的原因有两点，堵和乱。一句开玩笑的话叫没在西二环堵过车，不足以谈人生，堵车是买房必须要考虑的一个因素，因为你以后要在这生活；

以往我们经常说为什么西郊环境差，除了目前拆迁改造为主的大环境，西二环的堵车特别是其中非常重要的因素，尤其作为每天从北郊前往高新的上班族而言，特别是煎熬，这都是有深刻体会的；

一方面在于大兴新区规划的人口其实是非常多的，区域内小区的容积率也普遍偏高，经常是楼挨着楼，这样就不难理解御笔华庭9.7的容积率是咋来的了。

大量的人口本身对交通出行就是挑战，再加上整个城西城北片区（居住区）到高新（办公区）的车流量也很大，但问题是人多车多路还很窄，南北主干道只有西二环和星火路，其他全部都是断头路，比如劳动北路和桃园北路；

此外，区域内的批发市场极多，仓库极多，比如合生国际、方欣水产市场，每天搞批发的大货车，小三轮非常非常的多，人也比较杂，出租户流动人口较多。每天从这块上班去高新，真心就是煎熬，并且这种状况在短时间内还无法改变，至少在地铁八号线修通之前，房子买在这里，这些问题以后都要面对。

区域优势

当然，每一个区域都有自己的不足和优势，大兴新区也不例外，我们以融创御园为圆点，画一个五公里生活圈，实地模拟以后住在这里的生活是怎么样的。

商业：因为是成熟片区，商业是极为发达的，御园向东两公里内分布有龙湖星悦荟、老城根G-park大型商场，向西南一公里范围内有太奥广场和鑫苑大都汇商业，向西一公里内有方欣水产市场，向北一公里范围内有合生国际水产市场及其附属的超市，餐饮甚至包括一个电子市场。

交通：上文有说过，堵车是常态（高峰期间），向西走大兴立交直接上快速干道，向东星火路直接进城（红庙坡下穿立交已通），向北桃园北路直通北二环。向南桃园北路部分贯通，红庙坡范围内仅剩丰禾家园1号小区尚未搬迁，搬迁后可通车，劳动北路贯通暂无进展。

此外需要特别注意的是104铁路专用线，即靠近御园小区西南侧的那条，目前大兴东路沿线仅剩余设在专用线主线末端的中国石油天然气股份有限公司和方欣冷库专用线仍在使用中，目前，商业运销公司等3家单位的3条铁路专用线已完成拆除，另外供销储运公司3条铁路专用线、西电光电缆公司2条铁路专用线已报停并完成相关手续，预计三到五年内拆除。

生活设施：有汉城湖公园，距离御园小区有一公里，走路过去很方便，晚上散步锻炼遛狗够可以，算是区域内一个亮点。另外此前的大兴公园休闲绿化带已经没有了，现在变为老城根文旅项目的用地。另外大兴医院也不远，医疗水平比不大大医院，但日常是够的。

学校：御园是带学位的，陕师大附小；不过区域内的公办学校还是挺紧张的，目前大兴新区范围内，公办的学校只有白家口转盘西侧的沣惠路小学、丰禾路中段的大兴实验小学、星火路上的星火路小学、西铁二小、梨园路中段北侧的大白杨小学。

楼间距：这点在御园这个项目是要特别强调的，因为已经出现过同区域的蘭园因为楼间距太小，业主不满的事情，作为和前者定位相似，且地块都比较小的御园，是要特别留意的。楼间距中有一个保证就是容积率，容积率盖的房子少，楼间距才会大。根据公开的土地出让信息，我们来看下：

蘭园为31亩商住地，容积率4.0，建筑密度35.5%，绿地率30%。

御园为32亩商住用地，分为五个地块拿地，容积率均为1.44，建筑密20.13%，绿地率30%。

从拿地信息上看，御园的楼间距是要比蘭园稍微好一些，当然这还要看现场的楼位图，不过容积率和建筑密度确实要低一些。再者蘭园因为西侧还有红庙坡医院和金辉C园，御园仅北侧有天朗蔚蓝悦城项目高层，中间隔着一条马路，其余三侧周边无遮挡。

上述就是关于御园这个项目，我了解的一些资料，希望能给大家提供一些参考，今天就这样，更多详尽购房答疑可加入房叔会员社，私聊房叔解答！