楼市迎来“小阳春”?背后的真相是什么?

最近一段时间，楼市频繁传来所谓“小阳春”的消息。

从3月数据来看，北上广深等一线城市，纷纷一扫之前低迷之势，无论新房成交量还是二手房成交量，相比于2月来说，都出现翻倍式增长：

北京：二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍；

上海：新房共计成交78.29万平方米，环比上涨176.45%；二手住宅网签量为25931套，环比增加142％；

广州：新房网签9174套，环比上涨164.69%；二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272套，环比大幅回升1.9倍；

深圳：一二手房合计成交7639套，环比上涨超过100%。

不少业内人士纷纷欢呼“楼市全面回暖，喜迎小阳春”。似乎为了印证这个说法，3月下旬土地市场也热闹起来了，有的城市一块地引来几十家企业拼抢。某种程度上来说，土地市场可以看作是整个房地产市场的晴雨表。地产商敢去拿地，除了企业可持续发展的需要，至少也表明他们对未来的市场有一定信心。

可事实的真相如何？所谓的“小阳春”之后，房价会继续上涨吗？

我们的建议是，暂时不要去管什么“小阳春”，它说明不了什么问题。2月是春节月，楼市向来低迷，与春节比增速意义不大。拿3月份数据与2月份来对比，强调环比增速，恐有炒作之嫌。

再者，与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比，大部分二线城市仍在大幅调整，至于三四线城市，则普遍步入低迷区间。

这一轮所谓的“楼市回暖”，充其量只是局部现象，只存在部分回调到位的一二线城市，而且是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的，与大多数二三四线城市无关。所以，未来楼市会不会反弹，则要看货币宽松能宽松到何种地步，楼市松绑能松绑到何种程度。

需要注意的是，虽然货币政策宽松的迹象已经非常明确，但不会搞“大水漫灌”。

如是金融研究院院长管清友博士上段时间就明确表示，当下出现2009、2012、2014年大宽松不太可能，特别是经历了2017年以后，整个银行、金融行业的大整顿，影子银行体系大幅度收缩。从社会融资总量、M2的数据可以看出，M2和社融与名义GDP增速越来越匹配，不会搞“大水漫灌”。

对于调控政策的走向，“楼市松绑”问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期部分城市的楼市有所回暖，调研显示也基本上是刚需购房，所以从这个角度看，政策不需要设置太高的门槛，后续调控的方向依然是松紧结合，只要不引起房价过快上涨，其实都可以有松绑的空间。与此同时，很多业内专家认为，房价深度调整的城市有望松绑，但楼市开始企稳回暖的一二线城市，基本不会大幅松绑。

我们预计，在2019年上半年，房价下跌的趋势将得到缓解，呈现整体趋稳、部分地区略有回升的格局；若2019年下半年“稳增长”压力较大，不排除政策放松、助力房价上涨的可能，但不会出现大幅松绑。2019年的楼市目标是“稳”，既要防范大跌也要避免大涨。在“房住不炒”的楼市调控基调下，上涨空间有限，风险快速累积，并不适合“闭着眼睛买房，买到就是赚到”的投机者入场。

但这是不是意味着房地产市场已经不具备良好的投资价值呢？恰恰相反，越是在这样的环境之下，越是需要把握住房地产市场的结构性和转向性投资机会。

房地产其实是最接近金融的行业，土地作为稀缺的、不可移动的一类资产天生具备金融属性，这种“天性”使得房地产投资除了实物投资之外，还具备更加多元化的投资类型。因此，当前的投资人主要可以通过三种途径来投资房地产：

1.直接投资购房；

2.公开市场上通过投资上市公司或基金投资房地产；

3.在非公开市场上通过私有企业或基金投资房地产。房地产基金属于第三种。

房地产投资项目作为一种不动产投资、另类投资，其资产标准化程度不够高、投资额度巨大、投资期限长、流动性相对较弱、投资风险大，这些都会让投资者望而生畏。但房地产母基金却是很好的避险手段。

房地产母基金可以配置多个不同风格、不同项目的基金，把不同的风险偏好、不同的风险侧重整合起来，可以达到一种长期稳定的现金流回报，有效规避诸多风险。

而且，房地产是一个比较稳定的投资类别，房地产投资要去盘子大、流动性强的地方投，这样退出也更加容易，商业地产也是一样。但是对于这种大体量的投资，个人没有办法参与其中，只有机构客户才可以参与，所以房地产母基金的推出也有利降低投资门槛，方便个人投资者有机会参与其中。

传统的买房思维，买到即赚到的旧想法早已被市场所淘汰。现在，在遭遇了政府、市场、资金等多方环境的变化后，中国房地产投资正进入一个新的周期。面对这一轮新周期，运用房地产母基金投资房地产，角逐价值投资商机就成为这个阶段的必然选择。

除了大家很关心的楼市动向，很多投资者也很在意其他资产的投资机会。后台有不少朋友留言表示，手上有一些积蓄，想买理财，但风险高的不敢买，稳健的产品利率又太低，不知道如何是好。另外，股市最近又起来了，又好像是牛市的味道，不知道是否是进场良机。

对此，我们的整体建议是：固收打底+逢低增配二级权益类产品。

固收类基金方面，债牛依然处于后端，建议投资者继续战略配置，依托底层收益实现保底增值。

具体来看，信用债投资属性优于利率债，由于下半年利率债价差波动有限，收益率偏低，因此，针对保守型投资者，建议关注优质信用债基；对于风险偏好稍高的投资者，建议逢低关注二级债基及转债基金，今年货币政策大概率将维持边际宽松，在当前环境下，二级债基投资机会显著，中长期来看，风险收益比是公募主要类型里面较好的品种；此外，在市场利率显著下行的环境下，高净值客户可重点参与一些信用能力强的优质债权产品，借助长久期实现稳健增值。

权益类基金方面，目前A股处于蓄力阶段，多空分歧明显，短期振幅将扩大，建议投资者进行战略性中长期配置，可以逢低买入权益类产品，已持有的投资者建议保持耐心，多看少动，在波动环境下保持良好心态。

具体品种方面，指数型及指数增强产品确定性强，弹性大，风格明晰且恒定，波动承受能力较强的投资者可重点关注；其次，建议风险偏好较高的投资者关注主动管理能力较强的偏股型基金，大类方向择时能力强，中长期可安心配置；再次，波动承受能力一般的投资者可通过配置优质多策略产品来积极参与二级权益市场投资，通过多资产、多策略实现风险分散和稳健增值的目标；此外，伴随着市场情绪的提升，波动率伴随着成交量的放大开始增强，量化策略的获利机会加大，且回撤控制能力强，建议风险承受能力极低的保守型投资者重点关注量化中性产品。

最后，目前处于牛市初期，相比2018年，市场再度大幅下行的空间相对有限，进一步上行可能还需蓄势，因此，投资者也可积极把握雪球结构指数挂钩产品的阶段性机会。