数据定格!2023年西安新房销售供应:61893套!2023房产市场数据总结!
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曾被寄予厚望的2023年，过去了。
我们期待的疫情在这一年终于画上了一个句点，但却没能等来期待中的经济好转、收入上升;我们期待中的楼市调控，终于做到了“利好政策能出尽出”，但却没看到无数人预测的楼市回暖，房价上涨;我们希望这是可以大干一场的一年，但却没想到“猥琐发育”才是最好的方式......
这一年，楼市整体依旧处于调整期!今天，我们用数据来回顾一下。
（数据来源说明：供应登记数据，来源于西安住建局官网统计，包括西安城六区+长安区，不含西咸新区、临潼区、周边区县;二手房成交量来源于西安住建局官网;新房、二手房涨幅数据来源于国家统计局）
2023年1月1日-2023年12月31日期间，城六区+长安区范围内，共计进行了384次意向登记，入市销售房源量61893套。
类比去年的62141套供应，差距不大。
登记情况，可能更能说明这一年楼市的动态变化。
整个2023年，西安主城区入市供应的61893套，共吸引了13.2万人参与意向登记，核验通过人数不到9.7万，整体人房登记比跌至1.5 : 1左右。
类比去年的这几项数据：62141套房源意向登记，约28.5万组家庭参与意向登记，约22.56万组家庭通过核验，人房登记比超过3.5 : 1，是今年的两倍还多。
楼市信心不振，活跃购房人数几乎是“腰斩”。
从摇号盘数据来看，384次意向登记仅诞生了87个摇号盘，近300个项目平销开盘，接近八成项目不用摇号即可购买。这一数据也是西安自施行摇号政策以来的“最低点”。
二八定律，在如今的楼市甚至可以更极端一些。
不同于牛市时期卖方市场、供不应求的市场状况，楼市调整期，供过于求，已经进入买方市场，只有极少数的项目才能实现热销和快速去化，而这些极少数项目，占据了楼市绝大部分的关注度、热度。
请记住以下这几个数字，2023年全年西安主城区：供应61893套，登记人数132218个，核验通过人数96856个。
我们再来看以下几个项目——
中海学仕里：1364套房源，登记客户10129个，核验通过9175组。
一批次720套房源，登记6296个，核验通过5671个;二批次294套房源，登记2145个，核验通过1941个;三批次350套房源，登记1688个，核验通过1563个。
航天云河颂：331套房源，登记客户2237个，核验通过1180组。
一批次188套房源，登记1392个，核验通过1172个;二批次94套房源，登记743个，核验通过665个;三批次49套房源，登记101个，核验通过43个。
绿城丹桂苑：865套房源，登记客户6194个，核验通过5459组。
一批次268套房源，登记1456个，核验通过1165个;二批次256套房源，登记1260个，核验通过1095个;三批次108套房源，登记465个，核验通过169个;四批次140套房源，登记1511个，核验通过1395个;五批次93套房源，登记1502个，核验通过1435个。
中粮·悦著云轩：458套房源，登记客户3829个，核验通过3444组。
一批次144套房源，登记1481个，核验通过1326个;二批次99套房源，登记1440个，核验通过1294个;三批次215套房源，登记908个，核验通过824个。
合计3018套房源，最终核验通过人数19958人。
占意向登记次数比约1/30，占入市总供应量约1/20，却占据了约为1/5的活跃购房客户。
但大多数项目，最终核验通过人数都低于房源量，甚至如今出现个位数登记，“0”登记的也并不罕见，大家司空见惯了.....
现在买房，选择大于努力。
按照今年的384次意向登记数据来看，西安主城区整体备案价已经突破2万大关。
参照国家统计局发布的全国70城房价数据：2023年1-11月份，除2月份外保持持平外，剩下10个月份西安新房价格均保持环比上涨，并且多次位列全国前列。
这个数据，是不是跟大家预想的不太一样?
大家实际的感受是，楼市整体环境不好，很多项目为了卖出去房子，各种低首付、打折、优惠等铺天盖地，实际的成交价格跟备案价相差很大的并不在少数，怎么会房价上涨?肯定是骗我的，肯定是数据有问题......
别着急，有一个词叫：结构性上涨!
简单说就是，虽然楼市整体热度一般，但受高端改善、大面积段产品供应越来越多，价格也会自然上涨，比如今年西安楼市就先后涌现出两个均价超4万元/平的项目，加之低价刚需盘越来越少，楼市的整体均价自然会水涨船高。
按照2023年西安主城区384次意向登记项目的价格区间分布：2万以上项目已经占比近半。
几百万的劳斯莱斯优惠十几二十万，还是几百万。十万块的代步车不优惠，它也就十万块。这种受供给影响的“房价结构性上涨”，至少在未来一两年新房市场会很常见。
当然，你也在新房市场买到了更优质、前卫的产品。
二手房，在每一个行情的低谷期，都会引起无数争议。
今年也不例外。
二手挂牌量超20万的新闻，在前段时间成为很多人讨论的话题。其中两个数据平台数据的巨大差异、有效房源有多少，是我们关注的焦点。
按照住建局公布的数据显示。
2023年1-11月份，西安二手住宅共计成交量843.49万方、90697套。
整体来看，除了1月份整体低密，仅有5000余套成交，以及3月份短暂小阳春成交超过12000套之外，其他月份西安二手住宅基本保持在八千套左右的水平，一年的成交量大约在10万套左右。
单从数据来看，表现还是很不错的。
但我们需要考虑的两个现状是：其一，这种成交，很多都是“以价换量”，二手房市场整体情况不容乐观;其二，利率调整，刺激了一大批“转贷”、“置换”需求的旺盛，也会使整体二手房成交量上行。
所以，整体来看二手房的下行和形势，依旧不容乐观。
同样来是国家统计局口径数据，西安的二手房市场和新房市场，真可谓是“冰火两重天”!
2023年1-11月：在前4个月的上涨，以及10月份保持持平之外，剩余的6个月，西安二手房价格连续下跌，其中还包括一波5-9月的连续下跌!
这也基本符合西安二手房市场今年的情况。
2024年开年，受救市政策及经济预期影响，二手房市场在年后迎来了一波“小阳春”，但随后，政策效果和市场后继乏力，二手房迅速坠入新一轮下跌行情。
按照我们监测的多个小区来看：截止年底，西安诸多小区的二手房价格，基本已经倒退回2021年时期，很多非热门小区、缺乏硬核配套的项目跌幅更大。与此同时，2020-2021买房的那一拨购房者，按照如今小区交付后的挂牌价格，大多也与投入只能保持持平。
经济环境、楼市行情、观望情绪、二手价格、产品迭代，都使得二手房市场很难快速回暖。
当然，这并非只有西安如此。
如果我们把视野放大到全国，今年以来，全国二手房市场几乎全部处于下跌态势，截止11月，全国70城二手房已经没有一座城市可以保持“上涨”。
相比之下，西安二手房市场已经算是比较坚挺的了。
按照目前的经济环境和楼市预期来看，我们很难相信楼市在2024年一开始会快速回暖。
这得看经济环境，也得看还会出台哪些政策。
但我们需要明确的三点信息是：西安作为西北五省的龙头城市，从国家战略、地理位置、发展现状、辐射区域等多个方面来看，西安都不仅仅只是国家中心城市和省会城市，它的未来价值不容质疑，也是未来全国为数不多可以始终期待的高能级城市。
这决定了未来。
基于此，考虑到楼市供给侧改革的变化，房企从“刚需流速盘”大幅度转向“品质改善盘”，新房市场价格的“结构性上行”依旧难以避免，区别只是多少的问题。
而二手房市场，一大批房子会被淘汰，鱼龙混杂，难买难卖，但也有机会夹杂其中。
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