3年500亿打造!西安“门户中心”迎来新机会点!

1座高铁站+4条地铁/轨道线+商务中心+多所学校+2所医院院+未来3年将有500投入打造！

众多利好信息叠加，西安高铁新城的未来令人心动。

2020年10月，绿地、经发、复地三家房企在高铁新城拿地607亩，引发业界和市场高度关注。2021年，高铁新城将新城8盘齐开的态势。

高铁新城的前景如何？最值得期待的板块在哪里？买房置业如何投选？

▲高铁北站实景

高铁新城以西安北客站为核心、按照“站城一体、综合配套”思路打造的现代化城市新区，是西安打造国际性综合交通枢纽的门户区。

▲高铁新城区位示意图

在交由经开区后，高铁新城的情况发生了三个值得关注的变化：

一是范围扩大。原规划的高铁新城约19.7平方公里，现在加上草滩产业园区约24.8平方公里，新的高铁新城规划面积42平方公里，是原先的2倍多！

▲ 新的高铁新城规划范围示意图

二是功能变化。现在的定位于“丝路门户、商务中心”，将以高铁枢纽为引擎，以生态文化为基底，打造展示未来中国西部较具国际影响力的TOD核心功能区。

三是起步区压缩。高铁新城起步区北靠西安北站、南临北三环、西起明光路、东至建元路，原规划面积约3平方公里，2020年9月调整后压缩至约1.3平方公里。

▲ 原版站前起步区规划效果图

经开区接受高铁新城片区后，就邀请国际知名城市规划设计团队，对扩大后的高铁新城进行总体定位设计，将形成以“国际商贸服务平台”为主，以“国际产能合作平台、滨水绿色生态平台、国际科教合作平台、滨水绿色生态平台”为辅的“一主四辅”空间结构。

鉴于未知的因素，截止新版规划尚未完全公布。

虽然如此，到高铁新城区域走一遭，根据规划定位和区域实际发展情况，不影响我们对高铁新城各板块的价值判断和置业选择。

高铁新城的目前的价值因素有三：一是高铁+地铁（高铁站+地铁2、4、14号线和城际线）；二是商业商务（站前起步区）；三是生活配套（渭河生态、学校、医疗）。

目前的高铁新城看点，集中在“1+3”板块，即1个站前起步区商业商务区和3个居住板块，这3个居住板块各有特色，价值和适合的置业人群也是不同的。

这3个相对集中的居住区域，一是位于站前东区，临近西铜高速；二是尚稷路板块，机场高速到正阳大道一线，三是尚林路板块，草滩一路到草滩六路一线。

▲ 现有4个板块位置示意图

高铁新城起步区，即原先的站前核心区，是高铁新城“商务中心”定位的核心体现板块，重点是建设商务商业，是城市形象区。

▲ 高铁新城起步区范围示意图

2019年，经开区在西安区域发展的相关发布会上透露，拟在未来3-5年时间内将其打造成型，预计总投资约500亿元。

这个商务商业板块，不仅是高铁新城的亮点，也将和经开中心区的文景路-凤城七路一线的商业商务形成补充，同时也将是经开总部经济区的延伸。

截止目前，高铁新城起步区范畴已有中建财智广场（居住、公寓、写字楼、酒店）、明丰阿基米德（住宅）、伯马都（公寓）在建。

2020年，中建的住宅在1.37万/㎡，摇号选房；公寓平层均价1万/㎡、LOFT均价1.4万/㎡。民丰的住宅当时价格在7000元/㎡左右。

▲ 中建财智广场建设实景

起步区西侧有亚欧国际小镇、高铁新城西部奥莱（即原先的“淘宝”网货城，现在不叫那个名字了）。据早期的业主反映，经营不理想，管理水平有待提高。

▲ 高铁新城西部奥莱实景

从板块功能看，这里其实不适合居住。所以，我们现在看到，板块内待建地块都是商业、商服性质，没有居住性质。已有的住宅将是“酒店式”功能，临时短住还可。

据之前各类公开信息显示，已与高铁新城签定合作协议意向进驻的企业有绿地、苏宁、恒大、万科、中建、地建等多家，建设酒店、写字楼、公寓、总部基地等。

 ▲高铁新城起步区意向进驻项目分布

2020年10月21日，绿地“西安之心”项目约161亩用地已完成招拍挂。在现场，我们看到项亩已围挡，绿地的宣传牌已呈现。

▲绿地项目工地

在绿地项目的西侧，也就是文景路西，北三环外，则分别是恒大和苏宁的项目用地，目前在进行道路施工，土地已平整待完成招拍挂手续。

▲苏宁项目用地现状

▲恒大项目用地现状

▲站前停工楼

这个项目停工已有时日，到底是继续还是要拆？2020年9月，西安经开区在回复网名问题时称，待相关规划确定报市上审批后，才能明确。

从高铁新城起步区的现状看，预计时间不会太长，这里将是西安公寓、写字楼产品的新的主力供应板块，价格和市场热度，将成为关注点。

高铁新城站前东区，范围西起建元路，北至高铁路轨，东至西铜高速，南到北三环。现在的居住和办公部分，集中在建元路以东的元朔路两侧。适合刚需置业。

▲站前东区范围示意图

这里目前有大型安置区长乐东苑，商品房项目隆源国际城、铭鸿中心商住项目、西安经开第十四小学等，已形成一定的居住生活氛围 。

▲长乐东苑局部实景

▲ 隆源国际城局部实景

隆源国际城的住宅最近两三年从7000元/㎡卖到13700元/㎡左右，公寓在1万/㎡左右，铭鸿中心在1万/㎡左右，价格不高，虽有高铁新城利好，但价值不高。

从居住角度看，总体品质中等，自住可考虑。尴尬的是距离地铁4号线建元路站有一定距离，处在高铁路轨、西铜高速的围合之中，局部受到干扰是不可避免的。

这里的公寓产品，仅能作为居住的替代品，办公价值缺失。在单价和总价较低的阶段买入，自己住住还可以，投资的话难以有较大出租及增值收益。

▲街区风貌实景图

目前，这里环境现状有待西铜高速、贯穿北客站的快速干道（高架）完成后，或有进一步的提升。

尚稷路板块位于高铁北站北偏东，文景山公园北侧和东侧，西安国际高尔夫球场的南侧和东侧，在高铁新城属于闹中取静的位置。适合中高改善置业。

▲尚稷路板块位置示意图

这里的居住围绕尚稷路南侧和正阳大道东侧分布，一类是安置区和经适房，如渭河家苑、经发新北居、草滩佳苑、兴隆苑；一类是商品房住区，如碧桂园文景府、白桦林溪。

▲兴隆苑实景

▲经发新北居实景

这里有西安高尔夫球场、渭河景观带和文景山公园赋予的生态环境，也有地铁2号线（正阳大道站）、西安红会医院高铁新城分院（在建）、经开三小带来的交通、医疗、教育等配套近享，同时距离高铁北站北广场较近。

▲地铁正阳大道站施工现场

▲西安红会医院高铁新城分院建设现场

▲西安红会医院高铁新城分院效果图

▲经发三小实景

目前，碧桂园文景府项目是高层和叠拼洋房组成，推出后市场反响不错。后期的产品为瞰景大平层，目前整盘销售处于尾声阶段。

▲碧桂园文景府部分实景

白桦林溪项目为高层和洋房组成，一期北区部分已售罄，局部已交房；二期南区部分在建在售，南区高层首期均价1.27万/㎡，推出即“千人摇”。

其二期南区部分还有较多房源待售，在2021年置业的朋友，可关注其价格及房源推出时间，倾向于置业投选高铁新城的人士，对此可重点关注。

▲白桦林溪实景

▲白桦林溪二期施工动态

这个板块，目前是高铁新城内，相对更能近距离享受到高铁+地铁+商业及发展前景带来的价值加持，且近未来繁华而不喧闹。

尚林路板块，位于机场高速西侧，渭河景观生态带南侧，尚稷路北侧，草滩六路以东，是高铁新城正在兴起的东西向的居住带。适合刚需、养老型置业。

▲尚林路板块位置示意图

目前，这里有恒大国际城、中南紫云集已交付入住，绿城桂语澜庭、合悦华府在建在售；绿地、经发、复地2020年在此拿地，2021年将推出新项目。

▲中南春溪集实景

2017年中南紫云集装修房，以均价1.2万/㎡的价格水平面市，是区域较高价，当年开盘当年售完。目前已交付，据悉有业主已挂出二手房，价格在1.5万/㎡左右。

▲恒大国际城与经开八小实景

这里主要特色是生态、公办民办教育、医疗资源优质，不足是目前没有地铁/轨道通过或在建，有待后期规划是否体现。

北面是渭河生态带，以及因此形成渭河城市公园、紫薇湖等，不仅生态性好，而且也是市民踏春赏月的就近休闲场所。

在教育资源方面，有公办经开八小（与经开一小合办）、经开一幼一小一中，民办西安博爱国际学校（西安高级中学分校），总体教学质量不错，孩子上学可依据情况灵活选择。

▲经开一幼一小一中

▲西安博爱国际学校

在医疗上，有位于尚稷路北侧草滩八路东侧的西安儿童医院高铁新城分院，目前正在建设中，可提供优质的日常保健。

▲西安儿童医院高铁新城院区建设现场

▲西安儿童医院高铁新城院区效果图

目前，在尚林路和尚稷路之间，草滩五路六路有合悦华府、绿城桂语澜庭项目在建在售。其中合悦华府有少量楼栋待售，绿城桂语澜庭还有2栋楼待售。

这两个项目的均价在1.2-1.3万/㎡之间，在目前西安主城区新建楼盘中属于较低的。2020年被纳入了经开一小的学区。市场热度随之提高。

▲合悦华府建设实景

▲绿城桂语澜庭建设建设实景

2020年10月，在尚林路南侧，草滩二路到草滩五路之间，绿地在此拿地233亩，经发在此拿地121亩、复地在此拿地93亩，2021年这里将增加3个住宅盘！

其中：绿地地块的楼面价在约4800元/㎡，复地地块的楼面均价约4988元/㎡，经发地块的楼面地价较高，达到约8889元/㎡。这预示着它们的产品配置和售价将高于目前周边楼盘的水平。

在现场实地考察时，我们看到，经发地块已经围挡，似已进入施工的前期准备中。

▲经发地块现场实景

在这里，我们还要提一下金泰经开花城项目，位于尚稷路南侧，在2020年4月，推出215套房，均价在8396元/㎡，引发市场轰动，结果是“千人摇”！

▲金泰经开花城实景

在它的北侧紧邻尚稷路，是正在建设的陕煤酒店及配套项目。金泰经开花城原是陕煤的项目，多年前的产品设计，因为手续等原因，转让给金泰恒业开发。

总体看，高铁新城的发展正在迎来新的变化，新的介入机会期以来。看完上述区域居住板块的发展态势，对买房置业是否有进一步的认知，欢迎留言区互动！

编辑=六言  编审=周鑫