踩盘报告| 1.5环的劳动公园里:约1.7万元/平,时隔两年

西安房探 2021-03-12 15:45:19
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提起2021年的西安楼市,虽然才过去两个月,但好像就是一个字:“火”,千人摇、万人摇,但凡一个楼盘出来,感觉都是“万人空巷”。毛坯均价1.5万的山水美树最终锁定了18740组家庭,精装均价1.7万的鑫苑府首开268套房源,1560个家庭通过核验……好像现在价格对大家来说都不是个事,缺的就只是那个名额

提起2021年的西安楼市,虽然才过去两个月,但好像就是一个字:“火”,千人摇、万人摇,但凡一个楼盘出来,感觉都是“万人空巷”。毛坯均价1.5万的山水美树最终锁定了18740组家庭,精装均价1.7万的鑫苑府首开268套房源,1560个家庭通过核验……好像现在价格对大家来说都不是个事,缺的就只是那个名额。

在这种情况下,新房首开是所有购房者都会重点关注的信息,特别是主城区好地段的新楼盘。比如叁思今天实踩的楼盘:劳动公园·里,主城区二环内,隔壁就是公园,周边生活氛围简直浓厚到要溢出来,吹风价17000元/平好像价格也还好,最小面积有115平,入手门槛也没有很高,更多详细的楼盘详情,请继续往下看吧!

图|项目实景

01

硬货先行

劳动公园·里项目,落位于大庆路与新园路十字西南角,是棚改项目。项目总占地约99亩,总规划包括1栋LOFT公寓,1条BLOCK商业街区,2栋临街商墅,1所会所以及8栋住宅。容积率4.43,绿化率26%。

其中即将推售的是4栋高层住宅,面积115-179平,两梯两户和两梯三户,目前尚未备案,据置业顾问介绍大约会在4月入市,价格大约会在17000-18000元/平,毛坯交付,交房时间2022年年底。

图|沙盘实拍

02

周边及配套

1、交通:交通是项目较大的亮点之一,1号线劳动路站距离项目约300米,往西两站路即为正在修建的地铁8号线开远门站,大庆路作为主干道,出行比较便利,公交也非常多,在项目前的小路上有703路公交车。

图|一号线劳动路站

图|在建的地铁8号线

图|大庆路实景

2、生活氛围浓郁。项目处于老生活区,周围是家属院、老小区,所以生活氛围非常浓郁,生活配套非常齐全。叁思去踩盘过程中发现临街商业非常密集,几乎覆盖了生活的方方面面,但也都是很普通的生活配套。大型集中商业,还是要去土门、西稍门和钟楼。不过据置业顾问介绍,小区自带3万方开放式商业天街,将来也会成为区域内的高端商业配套。

图|项目周边生活配套

3、劳动公园就在隔壁,临街的两栋高层可以直接俯瞰公园,这大概也是项目案名的来源。劳动公园是西安最早的一批公园,不收门票,虽然设施比较老旧,但也是非常好的生态配套。

图|劳动公园实景

4、教育:社区自带一所幼儿园,距离西电实验小学约500米,此外项目附近1.5公里范围内还有劳动路小学、西工大锦园实验小学、西安排名前列中学等学校,教育资源也算得上非常丰富,不过具体学区划分,还得等当年的学区划分政策。

图|西电实验小学

03

产品与户型分析

再看项目的产品,待售的4栋住宅,总高32-33层,板楼设计,两梯两户或两梯三户,户型面积约115-179㎡,115的三房是两梯三户的中间户,其余户型均为南北通透的大户型。

项目的大户型比较多,150、177、179平四室、115、131、165平三室,还没有样板间,除了115平的三室以外,其他的户型叁思都认为进深有点长,面宽有点窄,不是目前市场上流行的宽厅户型。不过项目目前还能有赠送面积,真的还挺珍贵的。

图|131平户型图

图|179平户型图

叁思重点推荐一下115平三室和150平四室,我们可以具体来看一下。

115的三室就是我们目前比较流行的中间户,三开间朝南,采光比较好,没有任何浪费面积,客厅和主卧都有阳台,厨房也带了一个储物间,总体来看是一个非常实用的三室户型。

图|115平户型图

150平的四室较大的两个亮点是南北双阳台,东向三个卧室,主卧还是个拐角阳台,虽然不是目前流行的横厅,但是私密性还有动线方面也有横厅比不上的优点。这个还是得看购房者自己的生活习惯进行选择。

图|150平户型图

04

踩盘心得

劳动公园·里这个项目,作为莲湖区的棚改项目,时间其实挺久了,2019年就有入世的计划,但还是拖到了2021年。项目较大的优势就是主城区,成熟、便捷、有烟火气,但反过来想,周边都是老小区,城市环境比较差,相对应的就是发展潜力少。这也是为什么所有的大城市最后都是豪宅在城市近郊,市中心就是密集的高楼or老破小。

说回到产品本身,虽然是2梯2、2梯3户的大平层产品,但社区容积率高达4.43,户型也没有什么大的亮点,而且安置楼和商品房距离非常非常近,虽然置业顾问说将来会有所区隔,但也还是会有很大的影响。不过在目前动辄2万+的风潮下,项目的吹风价目前来看还是比较友好。所以怎么选,真的得购房者自己好好忖度。

图|已封顶的就是安置房

图|在盖的就是即将推售的高层

最后,叁思认为,2021年的西安楼市会怎么发展,我们现在也不好揣测。但凡看见“网红盘”,自己就跟风登记的”从众者“越来越多,一定程度上,可能也会造成恐慌心理,但总归还是希望,在买房这条路上,每个人还是慎重一些,多思考一些自己的需求,选择合适自己的,才是最重要的。

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