市府向北8公里,「洋房+医养」竟然这么玩!

撰文=燕十三

秦汉新城兰池大道俯瞰

PART1-市府以北

每一座城市的发展，都有深刻的历史烙印，例如城北发展，就肇始于城改拆迁，这直接导致了城北普遍高容积率。

因此，可以很清晰地看到，在普遍高容积率的环境之下，在城北打造低密度物业是极为困难的。二环以北，洋房类产品极度稀缺。经开区“五纵十二横”路网之内，缺少洋房产品供应，清一色高层建筑，楼宇密布。

目前，城北高端板块只有三处，（市府南）大明宫板块，市府圈板块、（市府北）秦汉新城板块。大明宫依托国家遗址公园3.2平方公里资源（例如：旭辉·国悦府、中海太华府、西派国际），市府圈板块依托城市先进政商资源（例如：龙湖景粼天序、赛高悦府），那秦汉新城依托什么？自然环境+文化底蕴。

备注：秦汉新城渭河景观带

因为遗址保护和规划条件限制，市府圈热衷于建造大平层，大明宫可以建造高层+洋房，秦汉新城就偏重于洋房+别墅。

PART2-兰池大道

如果以市府圈板块为锚点，市府南4.5公里，就是大明宫国家遗址公园，以及高端住宅区；市府北8公里，就是秦汉新城兰池大道，以及高端住宅区。

但大明宫毛坯洋房一平米，二手报价在1.7万/㎡；秦汉新城装修洋房一平米，新房售价在1.2万/㎡起，围绕着市府圈板块，如果减去装修成本，一平米的价差就是6000多！

作为西咸新区的几何中心，秦汉新城是五大功能组团的核心区域之一。秦汉新城总规划面积302平方公里，用来规划城市建设的只有50平方公里，其余85%均用于遗址保护和城市绿化，低密度天然氧吧等，只有15%的城市建设用地。

备注：秦汉新城整体规划概况

10月30日，央视“美丽中国梦，生态中国行”走进大美秦汉系列活动，在秦汉新城正式启动。活动由中国互联网新闻中心（中国网）、秦汉新城管理委员会共同主办，旨在以践行“两山”理论为指导，将秦汉新城景致推向全国。

备注：“美丽中国梦，生态中国行”走进秦汉实拍

备注：秦汉新城渭河景观带

围绕着兰池大道为东西轴线，教育资源有:清华附中秦汉学校、秦汉新城兰池学校、交大康桥小学等；商业资源有，张裕瑞那城堡酒庄、星河湾酒店、大秦文明园等；医疗有第四军医大学附属医院、交大二附院等，作为秦汉新城最醇熟地段，兰池大道集聚了商业、教育、办公、医疗、旅游、养生等城市资源。

备注：兰池大道部分配套示意图

一定会有人问，既然配套如此强悍，高端资源聚集，为什么秦汉新城洋房价格如此之低？

关键还是认知不够！经开发展25载，也是在这两年之内才逐渐臻熟，进入饱和式发展。突然之间，让中产及财富阶层再次拓荒，谁会愿意？但矛盾点就在这里，如果不去秦汉新城，想要居住换代，成为奢望。但如果进入秦汉新城，又将回到十年前的经开。

楼市无底可抄，但价差仍然存在，环绕市府圈南北两侧高端板块之间，竟然有7000元/㎡的价差，秦汉新城几乎是城北中产家庭换代人居产品不二之选。

PART3-医养洋房

人们对于秦汉新城存在疑虑，原因大致有两点：1、秦汉新城地疏人稀，配套还在起步阶段，未来生活是否便利；2、西咸新区土地开阔，储备量大，未来兰池大道能否升值。

这几乎是市场疑虑的焦点所在，其一，秦汉新城土地虽然规划50平方公里（相当于75000亩，相当于25个鱼化寨），但土地资源已经殆尽，想要发展，必须再次批地；其二，新区发展肇始于兰池大道，高端资源也聚集于此，因此，兰池大道必然是一处资源聚集区。

仅一个大秦文明园占地7628亩，就占据了秦汉新城十分之一的土地。除此之外，还有万通&万科、恒大、星河湾、绿地、旭辉、德杰、中天等项目用地，秦汉新城建设用地已经十分稀缺。

备注：渭河两岸资源聚集-区域示意

秦汉新城肇始发展，一切还在起步阶段，想要“居住换代+资产升值”，不仅要住得好，更要养的高端。

中国房企TOP15强，旭辉地产深入秦汉新城，打造一席旭辉·江山阅，一期包括DK1/DK2/DK4,DK1规划为2栋18F小高（2T4）、7栋洋房（1T2，6栋11F洋房+1栋9F洋房），全部装修交付。

备注：旭辉·江山阅-效果图

旭辉·江山阅，传承旭辉地产“江山”系，借助自然景观天赋，打造独具格调的低密作品，建造全装小高层、滨河洋房。以全龄人居CIFI5定制全生命周期体系，约2万平米中央公园，建造“江山”系低密生活全景, 形成内外叠景生活。

社区园林打造0-3岁启蒙乐园，4-6岁亲子乐园，7-12岁探险乐园；儿童风景朗读空间、阅读空间，少儿MiNi塑胶跑道；中青年室外景观会客厅，林中阅读，瑜伽禅境、景观漫步；老年康乐专属区，按摩步道棋牌对弈，跨代社交广场；满足全家庭生活娱乐新体系，涵盖儿童启蒙、青年社交、中年社交、老人颐养，通过全生命周期娱乐健康设施建造，营造出美好生活场景。

备注：旭辉·江山阅-洋房效果图

备注：旭辉·江山阅-洋房效果图

为了赢跑洋房市场，弥补秦汉新城配套不足。旭辉地产与宸康一起联合开发「秦汉颐养医院」。这是西安低密度社区之首创，联合知名医疗机构开发，打造社区专属配套。也是秦汉新城首次，借助二级甲等医养资源打造结合型示范项目。

宸康医养，构建多层次医养结合体系，服务社区有需求的家庭。旭辉·江山阅业主，可以享受3个月免费的一个服务包，免费服务（有细致方案），如健康档案、健康评估、报建方案、体格检查、医疗服务、就医服务、延伸服务等内容。而有偿服务就包括家庭医生、1-6级长者居家照护服务、紧急医疗服务等等。如果是非业主，资费就要按照宸康医疗收费执行。

备注：以上为秦汉颐养医院效果图

通过“地产+医养”的产品融合之下，迭代西安洋房产品，在洋房“退、错、露、院”产品形态之外，打造医养洋房！

PART4-看破潜力

旭辉·江山阅，左手清华附中，右手宸康医养，打造“地产+医养”产品体系，宸康医养平台共筑美好健康生活，引领西安地产人居健康品质服务新时代的开始。 

当然，仅仅是医养洋房只能让市场眼前一亮，旭辉·江山阅产品精算方面也极为考究，提升洋房产品力，降低洋房购入门槛。

目前，旭辉·江山阅在售户型，建筑面积约128㎡、142㎡，均为装修洋房产品，稀缺四房。

因为洋房类产品比较稀缺，无法用数据统计类比，关于旭辉·江山阅产品的性价比这里只说两个方面：

其一，四房产品稀缺：目前西安主流产品在90-130平米之间，多为三房产品，四房产品比较稀缺，一般在140㎡以上,户型规划一步到位的户型非常少见。四房产品对二孩家庭、三代同堂家庭极为实用，128㎡四房产品更堪称优质户型。特别是洋房类产品，128㎡、142㎡两款户型，算得上百里挑一。

备注：旭辉·江山阅实景装修示范间①

其二，低门槛换洋房：西安洋房类产品一直价格不低，门槛较高。大明宫毛坯洋房，二手报价在1.7万/㎡；沣东新城毛坯洋房，一手报价在1.3万/㎡，旭辉·江山阅装修洋房，报价极具性价比。经开区范围之内，天朗、保利、首创等项目百平米高层，置换一套装修洋房，绰绰有余。

备注：旭辉·江山阅实景装修示范间②

普通购房群体在选择时，如何判断一个板块的潜力？除了规划、定位、配套之外，哪个才是刚性标准，价格！

规划好，配套齐，有价值，就值得投资吗？不一定，如果饱和式开发，不是高净值家庭投资，就特别放弃。因为，片区被炒得太高了，接盘后转手困难。

一定要记住，如果板块优质，那一定有很大缺憾，就是贵。普通家庭投资，衡量一个版块价值高地，就是看价差，没有强烈的价差就要慎重考虑。