西咸新区-秦汉新城:大量纯新盘排队入场!
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秦汉新城确实有一些东西可讲，今年的秦汉新城纯新盘又非常多，特别是兰池大道沿线，再次成为购房者聚焦的重点板块。
目前的秦汉新城，可以说大量纯新盘正在排队入场中。
秦汉新城范围呈东西向狭长状，东西向跨度一度在30公里以上，向西一直到兴平行政辖区。
后来，最西边的兴平市南位镇、秦都区双照街办以及渭城区周陵街道苏家寨村、陈老户寨村还给了咸阳。
但即使部分区域返回给咸阳后，秦汉新城东西向跨度依然在27公里以上。
目前的秦汉新城分为三大板块，分别为渭北板块、塬北板块、周陵板块。
渭北板块，也就是渭河北岸，与西安城区一河之隔，可以说是西安北跨的第一站；塬北板块，处于秦汉、泾河、空港三区交汇之处；周陵板块，位于空港新城以西，处于空港、咸阳经开区、秦汉新城三区交汇之处。
由于文物保护遗址区的割裂，这三大板块实际上是分开的，并不连在一起。
从城市建设层面来讲，率先开发建设的是渭北板块，毕竟距离主城区近。当渭北板块由于文保因素开发受到限制之时，秦汉新城开始将建设中心向塬北转移。至于周陵板块，更多的是一个产业板块。
秦汉新城的面积虽然非常大，但实际上建设用地非常少，控规302平方公里中建设用地只有68平方公里，大量的区域是遗址保护区。
这意味着，留给秦汉新城发展产业、进行城市建设的土地并不多。
举个简单的例子：比亚迪在西安高新区有4个厂区，这4个厂区的总占地面积达到了约1.3万亩。
而整个秦汉新城的建设用地，只有约10.2万亩。
在之前的几年，秦汉新城在产业发展方面，主要押宝新能源汽车、文旅产业。
新能源汽车产业的代表是宝能汽车西安基地、恒大新能源汽车项目，占地面积分别为1960亩、1000亩，这两个项目紧邻，同时秦汉新城在这块还规划了汽车零部件产业园，以此形成聚集效应。
如果这些项目建成投产，秦汉新城将成为西安新能源汽车产业的重要一极。但现实中，没有如果，恒大、宝能的爆雷，这两大项目搁浅。
文旅产业代表项目就是恒大童世界，占地面积也在上千亩。同样，恒大爆雷后，给秦汉留下了一个烂摊子来收拾。
两大重点发展的产业受挫，再加上过去几年的文保因素影响，秦汉新城经历的困难可以想象。
不过，这一切，正在向好的方向发展。
目前的秦汉新城在产业方面，着力打造的是文化旅游、新能源、大健康这三大产业。
文旅产业的代表包括秦汉新丝路数字文化创意产业基地、张裕瑞那城堡酒庄、秦汉国际马术中心、陕历博秦汉馆、际华园冰雪运动中心等等，接下来就看搁浅的恒大童世界如何来盘活了。
新能源及汽车配套产业依然主要集中在周陵板块，包括自动驾驶产业园(年产100万套汽车玻璃及功能玻璃加工线、上海仙途无人驾驶西北总部等)、氢能产业等，宝能汽车的命运也值得关注。
大健康产业，主要在塬北板块，秦汉新城在这里打造大健康产业园，另外这个板块还有已经建成投用的三甲医院陕西省人民医院(西咸院区)、即将开建的空军军医大学新校区及配套项目等，将会在这里形成大健康产业聚集。
另外，在总部经济方面，秦汉新城也已经有中铁一局三公司秦汉基地、中铁十一局西安建设公司总部、陕煤建设集团总部等。
对于一座城市、一个新开发区域来讲，产业是非常重要的，有产业才有就业机会，才能吸引人。谁在说秦汉新城没产业，就把这些名单扔给他……
至于城市配套，路网基本逐步完善，秦汉小学、秦汉中学、兰池学校、渭柳小学、渭柳中学、秦兴小学、秦韵小学等学校已经投用，萧何路学校、紫薇越秀片区小学、秦汉第三小学则处于规划或在建中。
大型商业目前已投用的主要是王府井奥莱机场店(周陵转盘东北角)，规划中的是红星美凯龙爱琴海购物中心(秦汉中学南侧)、秦汉万科广场(秦汉管委会北侧)等。
地铁配套，目前只有渭北兰池大道板块有，地铁14号线直接连接着机场、西安北站高铁站，在西安北站可以与2号线、4号线等线路换乘。塬北、周陵板块，目前没有地铁。其中，塬北板块可以期待的是地铁四期规划中是否会有16号线二期。
接下来，跟大家分享一下秦汉新城的地产开发。
秦汉新城的地产开发，可以分为三个阶段：
第一个阶段，2013-2016年。
西咸新区是2011年成立的，城市基础设施建设起步后，2012年的时候秦汉新城开始了一些开发用地的出让，地块主要集中在兰池大道沿线，也就是秦汉新城率先开发建设的板块，万通、星河湾、德杰、云南城投、北京佳莲等企业先后拿地。
2012年底拿地之后，项目亮相的时间基本扎堆在2014年左右。这个时间点，比较尴尬。一方面，兰池大道板块的建设尚处于起步阶段，基本没什么配套，而当时的楼市需求主要集中在主城区，因此购房者对这个板块的热度比较低;另一方面，2014年、2015年正好是西安楼市最难的两年，主城区都比较难，就更别提郊区了。
因此，这个板块很多项目，后来都经历了易主。例如：万通的项目卖给了万科，佳莲的项目启迪进入，春城十八里当年是云南城投从国润手中接手的……
第二个阶段：2017年到2020年。
这几年，是西安楼市火爆的几年，这种火爆也延续到了秦汉新城。兰池大道板块之前销售难度比较大的项目，在这几年迎来了热销的同时价格也一路上涨，旭辉、保利、招商、中铁二十局等房企也加入到了这个板块。
特别是秦汉中学周边，新城控股、中铁二十局、新世纪控股等房企高溢价拿地，而万科、际华则在地铁14号线摆旗寨站旁边拿地，楼市的火爆给了开发商不断高价拿地的信心。
总体来讲，第二个阶段秦汉的地产开发依然在渭河北岸的兰池大道。
第三个阶段：2021年至2022年。
这个阶段，是秦汉新城楼市迎来降温的几年。
一方面，兰池大道板块由于文保因素，开发建设按下了暂停键，万科理想城、星河湾等不少项目的规划经历了调整，新城控股、中铁二十局、新世纪等高价拿地之后项目迟迟无法开发煎熬了几年，其中新城控股的地块已经被秦汉集团接手。
另一方面，2021年下半年开始，整个西咸楼市的降温，也影响到了秦汉新南城。2020年下半年、2021年上半年，高溢价在秦汉新城拿地的招商、中天美好、紫薇等，项目入市后销售难度都比较大，南飞鸿在塬北的项目更是拿地3年一直没敢入市销售。
这个阶段，高价拿地跑的比较快的项目，一个是塬北的中梁壹号院，一个是地铁14号线摆旗寨站旁的万科金域缇香。
这个阶段，秦汉新城的地产开发形成了渭北兰池大道板块、塬北板块双足鼎立的格局。
2023年，秦汉新城的楼市，进入到了新的阶段，也可以称作第四个阶段。
按下暂停键的兰池大道板块前几年积累的待开发项目，再加上新出让的地块，以及塬北板块、周陵板块待入市的项目，使得目前的秦汉新城在售、待售项目超过了20个，项目数量应该在西安各大板块中排在前列。
兰池大道板块，2023年已经先后迎来了星河湾三期、万科理想城DK26、华清园文津观澜三期、绿城江城阅先后入市销售，接下来会入市的纯新盘是价格已经公示的世纪澜庭，这也是甘肃著名民营企业扎根西安多年后推出的首个商品住宅项目。另外，中铁二十局地产、中天西北、西部集团、西咸集团等房企在这个板块也有项目待正式亮相。
这个板块的房价，小高层目前基本在1.3万元/㎡左右、洋房在1.5万元/㎡左右，星河湾精装大平层价格在1.8万元/㎡左右，2023年这个板块还迎来了千万级豪宅项目奥卡云谷，这个板块还有一个豪宅项目旭辉铂樾万境等待正式亮相。
渭北兰池大道板块的楼市机会，主要在于自身的生态优势、教育配套优势，以及与主城区房价的价差，从而承接外溢的客户。
与兰池大道板块相比，塬北目前有中天未来玥、紫薇越秀馨樾府、中铁铂樾等几个项目在售。毛坯小高层1-1.3万元/㎡就可以买到，但由于距离主城区有一定距离、配套短板、与兰池大道板块的房价价差较小，因此目前去化依然较难。也许，空军军医大学的开建，到时候会给这个板块信心。
周陵板块，项目比较少，住宅用地也比较少，目前主要在售的是豪宅项目蓝城秦汉雲庐，卖的是叠拼、合院。这个板块，还有两个新项目，一个是关天资本的关天时光叙，在兰池四路与迎宾大道交汇处，即将正式亮相，可以承接咸阳主城区的客户;一个是秦汉熙和里，在秦汉零部件产业园旁边，目前还没有亮相的时间。
总之，目前的秦汉新城楼市，有机遇，也有挑战。好处是，20多个楼盘会带来秦汉楼市热度的提升、关注度的提升;挑战在于大量的供应量与区域内目前人气依然较低、产业的兑现还需要时间之间的矛盾。
很多事情，可能还需要时间，才能给出答案。
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