四大表现,市场巨变,群雄并起,谁能再执牛耳?

四年，西安楼市变化太大！城市变了，市场变了，开发时序变了，产品变了，买房的价值逻辑变了，甚至没有逻辑了！当前，刚需房正在急剧锐减，中高端产品增多。某种程度上，楼市正在演变为各类房企比拼产品系、产品力的舞台！

经过四年的新旧市场和价值逻辑转换期，目前，西安的地价、房价及市场已变化至新阶段。一是房价进入了高位分区新阶段。2017年，虽然西安房价开始从超低迷状态开始“惊蛰”，但那时西安房价进入1万/㎡的还不多，总体价格水平在全国同类城市还算“偏低”。经过3年左右的快速跑，目前西安+西咸新区如以“2万/㎡”为水平线、分界线，“高价区”（接近或超越2万/㎡）、“低价区”（1-1.5万/㎡）分区态势明显。

▲ 西安房价分区简图二是地价分层明显，高价地增多。2017-2018年期间，西安虽有东二环建机厂、浐灞和沣东沣西间或出现亩单价过千万、楼面价在7000元/㎡左右的地块，但总量还在个位数。从2019年到2021年4月，高价明星地块开始批量出现，两年多的时间里，高新、浐灞、曲江以及西咸新区新出现的高价地已达到30余宗，较高楼面价已超过2万/㎡。三是产品分层，中高端改善盘增量迅猛。2017年之前，西安中高端改善项目，主要集中在曲江、高新等少数区域，目前已遍布全城各主力板块。自2017年新一批外来品牌开发商进入之后，中高端改善项目激增，截止目前均价在2万/㎡左右的中高端改善项目已达到30余个。主城区和西咸新区重点板块均有，而且各有特色。四是市场对更高级产品和价格接受度逐步提高。刚需刚改产品价格门槛从1万/㎡到1.6万/㎡，4年多实现了“四级跳”；中高端产品价格也实现了多级跳，目前2万/㎡+普遍。从产品力看，四向朝南、大横厅、大阳台、公建立面、双大堂、大窗地比、玻璃幕墙等之前西安未见的建筑表达和美学呈现的TOP级产品，层出不穷，引领人居，接受度逐步提高。可以说，西安楼市如今已迈入 “双高时代”（高房价、高品质），对房企和购买的双重考验也伴随而来！

▲绿城西安全运村一期实拍

近期，西安中心城区新房一旦推出，摇号已经不稀奇，从均价1.2万/㎡到3万/㎡+盘，都出现了摇号情况。登记平台数据显示，从2月23号至今，中心城区共有56个盘次推出新房，其中摇号的比例达到90%以上，“千人摇”占比超过50%，新增出现6个盘次“万人摇”！从均价1.21万/㎡的高科麓湾（2次）、均价1.53万/㎡的山水美树，到均价1.82万/㎡的中央首府、均价1.87万的/㎡的中海曲江大城，再到均价2万/㎡+的保利天悦，各价格段的新房都有“万人摇”！在西咸新区，近期的新房成交也是迅速升温。沣东、沣西、秦汉和空港甚至已出现新房短期脱销状况，泾河的新房也出现成交量价齐升的态势。当前的市场状况，不仅买房人士困惑，就连业界也有些惊讶！前不久，一位在西安品牌房企操盘多年的资深业界人士感叹：西安市场目前没有逻辑了！虽然如此，但有两点却更加清晰：一是，经过4年多的市场教育，西安买家财商、住商已非昔日可比，尤其是中高端买家，对“好产品”的认知，提升到了更高的层次。二是，西安市场正在形成的新态势，为更多中高端产品系的落地提供了契机。从2019年至今，众多TOP级产品纷纷推出，在竞争共促之下，产品力令人脑洞大开。从融创的府系、万众的松间系、碧桂园的云系、奥园的樾系、隆基泰和的云玺系，到中海的寰宇天下系、新希望的锦麟系以及招商的玺系等，或已得到市场检阅，或正在呈现。不仅如此，在5月22日举行的2021绿城西安城市新品发布会上，确定绿城今年在西安将推出3个高端产品系新盘，绿城高端产品开始登上陕西及西安楼市舞台。

▲ 2021绿城西安城市新品发布会现场

从2017年至今，绿城进入西安已近四年。已在港务区奥体板块、高新、高铁新城拓展布局多盘，西安全运村、桂语澜庭、春风心语等，都取得不错的口碑，绿城在西安也连续两年稳居房企TOP10。

▲ 绿城西安全运村实拍2018年，西安全运村（均价1-1.5万/㎡）面市就确立“红盘”市场地位；2019年，高铁新城的桂语澜庭（均价1.2-1.3万/㎡）面市即热销。统计数据显示，西安全运村以51.5亿网签额、桂语澜庭以41.2亿网签额，双双进入2020年全市TOP10，包揽西安主城区销售面积、套数冠亚军，并分获区域市场冠军。2020年末，高新的春风心语（均价1.22万/㎡）推出，当年该盘以28.7亿合同额、2303套的成交套数，进入高新区住宅年度TOP10，并摘得高新区住宅销售冠军。

▲ 绿城3盘都进入了TOP榜2020年末，西安全运村迎来第1次交付，获得了较高的满意度，奠定了绿城在西安的一个高品质口碑。西安的市场表现，也为绿城持续跻身全国房企和服务机构TOP10提供重要背书。较新的榜单排名显示，绿城排名房企综合TOP前列，绿城的服务位居业主满意度TOP榜首位。绿城各类产品都能做得好，但更擅长做高端产品。其晓风系、庐系、桃李春风系等，洞悉并迎合各地中产及中高端买家需求，拥有众多的业主群体，并被同行研究借鉴和运用。绿城服务在园区服务上率先摆脱单纯的物业管理模式，进入业主共治共享，通过不断创新的用心细化服务为全龄业主赋能，成就其复制的核心竞争力。4年弹指一挥，2021年绿城将迎来西安的高端产品时代！

▲ 绿城宁波桃花源实景

2021年，在经过充分的准备后，绿城将推出一个“晓风”系、两个“庐系”高端产品：1、绿城·柳岸晓风：位于高铁新城草滩二路，即2020年上海复地所摘地块，绿城合作开发，产品为高层、小高层，面向中产改善置业；

▲ 绿城杭州柳岸晓风实景2、南山雲庐：位于高新的草堂园区，即紫薇地产2020草堂地块，楼面价1万/㎡+，项目定位低密高端，产品为纯叠拼，面向终极置业需求；3、绿城·西安和庐：位于西咸能源金贸区核心区，绿城2021年摘地，楼面价约1.6万/㎡，定位低密高端，面向高端置业。

▲绿城西溪云庐效果图这三个项目分别选址于西安资源禀赋、人文特性各有特色的板块，产品定位和地段基因的匹配度非常高，绿城显然做了深入的“备课”。一个前瞻性的问题来了：2个位于限购限价区域，1个位于不限价不限购区域，尤其是南山雲庐、西安和庐，未来它们的价格水平会怎么样？随着本次三大项目的案名和产品概貌的公布，绿城在西安已进入开启展现中高端产品系的时间，这也为绿城西安之旅带来新的期待。

▲ 2021绿城西安3大高端产品案名诚然，当下及未来，不仅是绿城的产品，也是众多同级别房企类似项目的机会，就看谁在竞争和比拼中更胜一筹。从产品系和产品力看，绿城也将成为年度最为值得期待的房企之一。从过去四年里的综合表现看，绿城西安表现无疑可得高分，那么未来四年会怎么样？随着三大新产品的亮相，正在进入又一个“高考时间”。诸位都是“阅卷人”，可以花点时间来关注一下绿城接下来如何在西安考场“答题”！编辑=六言  编审=周鑫