取消限价,不涨反降?2024西安这些区域千万别碰!主城区预计57个新盘面市
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一转眼，2024已经到来，西安楼市也翻开新的篇章。
还未买房的朋友，最关心的莫过于：未来西安房价走势如何?
对楼市的预判，各种依据都有，但数据是最直观的反映。接下来，楼市情报将复盘过去一年的楼市数据，给购房者一些置业参考。
今天推出年度总结第一篇——「土拍」，聚焦2023年西安的土地市场。
回看2023年西安土拍，用两个字总结：分化。
曲江又一宗2万/㎡+地块诞生，高新6宗土地触顶摇号，清一色万元地，而西咸地价腰斩，灞桥流拍地块降价出让，依然无人接手……市场冷热分化进一步加剧。
作为楼市参考的风向标，了解土地市场的趋势才是预判未来房市发展的关键。
12月28日，随着越秀地产摇中高新CID111亩的优质住宅地块，宣告2023年土拍正式收官。据公开数据，西安2023全年土地成交超万亩，土地出让金破千亿，位列全国第七，但相比2022年下滑13%。
具体到各区域，全年土地成交呈现明显的冷热不均。
1、成交面积：港务领先，高新、沣东是主力。
拿地大户港务区，全年以1518亩成为西安土地成交面积TOP1，单宗体量最大的是奥体南，华润摘得约237亩地块，其次是12月底招商摘得秦汉大道以北的三宗地，共约215亩。
高新、沣东紧跟其后，成交面积均超千亩。高新区主要集中在三期CID，沣东除了5号线王寺站旁约251亩的TOD地块，其余均在能源金贸区，以容积率2.0以内的低密百亩住宅为主。
秦汉、沣西、浐灞等本身体量大的开发新区，成交均超500亩，另外长安、未央、雁塔等由于城改项目的推进，土地成交也相当显著。
相对来看，曲江、新城、碑林等开发已近饱和的区域，仅有少量土地成交。
2、成交价格：曲江最贵，高新最稳。
2023年西安最贵的地诞生在“富人区”曲江，杜陵板块约60亩的低密住宅由万众拿下，楼面价20753元/㎡，仅次于同板块曲江置业117亩住宅(楼面价24325元/㎡)，成为西安地价第二高。
再看高新，依旧是高价地的主战场，全年共18宗万元地，高新区15宗，占比超八成。
3、拿地房企：大型国央企为主力。
过去的一年，房企普遍承压，拿地越来越谨慎，大型央企成为市场主力。
2023年拿地金额TOP10企业中，央企占7家，招商蛇口全年以76.351亿元位列各大房企之首，绿城、保利分别以56.5、55.2亿紧跟其后，另外上榜的还有国企越秀地产。
2023年的西安土拍市场，可谓是冰火两重天。
从年初到年末，高新土拍“逢出必摇”，房企更是高溢价拿地，土拍市场持续火热。
2023年全市商品住宅用地溢价成交15宗，高新区占11宗，溢价率近15%的有5宗。
全市8宗触顶摇号的地块中，高新区就有6宗，其中竞争最激烈的是CID板块中建悦庐旁约50亩住宅，15家房企争夺，最终由招商摇中，楼面价15023元/㎡，成为高新年度楼面价TOP1。
供应主力港务区，“地王”两次被刷新。
先是5月，陆港愿景置业摘得奥体东侧，3/14号线双寨站旁约34亩住宅，区域地价被刷新至8250元/㎡。
9月，奥体北、铁一中旁，中铁建拿下约93亩优质住宅，容积率2.2年度区域最低，8804元/㎡的楼面价成为港务区新晋地王，目前项目中国铁建西派麟悦已在售，第四代住宅，均价2万+/㎡。
同为主城的灞桥，土拍却不尽人意。
高新、港务土拍的火热并没有蔓延到灞桥，这里2023年仅一宗住宅成交，楼面价仅3811元/㎡。
去年11月，纺织城板块两宗曾在2022年流拍地块，下调起始价后重新挂牌，折合楼面地价近7000元/㎡，惨遭二次流拍。
前瞻顾问 回看灞桥近几年土拍，2020年，三迪地产以67.64%高溢价拿下灞河边近200亩地，楼面价最高8500元/㎡创下区域地王，但项目去化艰难，市场认可度低，此后区域地价均为底价成交，2022年灞桥城建、纺织城建设(楼面价约7700元/㎡)摘得的两个高价地项目至今未亮相。
外围新区，西咸地价明显腰斩。
2021年，绿城在能源金贸区拍出16044元/㎡的楼面价，时隔三年，12月初同区域两宗低密住宅成交，楼面价分别为5296、6248元/㎡，价格近乎腰斩。
同天成交的还有空港的81亩住宅，距离学校、医院更近，楼面价仅3783元/㎡，要知道距离该地块仅约800米，2020年悦达102%的高溢价摘地，楼面价6429元/㎡，与之对比，地价明显降低。
另外，沣西万元地周边，去年12月两宗超百亩商住用地成交，楼面价仅5000/㎡左右。
总的来说，房企对土拍市场上的冷热表现，正是楼市最直接的反映。进入2024，火热拿地的区域房价依然坚挺，地价明显走低的新区以及主城冷门板块，以价换量或将持续。
对于购房者而言，今年买房应该重点关注哪里?按照拿地情况统计，2024年西安主城预计至少有57个新盘将面市。
今年市场颇受关注的主角之一，必定有浐灞国际港，随着港务、浐灞正式合并，楼市将会擦出怎样的火花，值得期待。
区域内预计有15大新盘等待亮相，值得关注的是浐灞河景豪宅——溪樾里玖号院，距河仅约百米，规划9栋小高层，楼面价1.67万/㎡，未来房价预计3万+。
世博园板块，央企华润开发的世园润府，面积约258亩，容积率2.0的大型低密社区，第四代住宅，规划31栋大平层(建面约123-225㎡)和12栋叠拼(建面约225-270㎡)，还有金泰恒业首进浐灞，约155亩的大体量项目也值得关注。
港务区随着奥体周边开发饱和，2024年新房供应主力集中在秦汉大道以北，今年随着地铁10号线开通、交大附中名校+陆港第四学校开学，板块发展将迎新突破。
目前，区域内有绿城拾光屿，招商揽阅两大新盘，近日招商西侧与南侧又公示了两宗面积共约118亩住宅用地。
另外值得关注的是奥体南，华润在港务区又一新盘华润润府，面积约237亩，规划14栋住宅，楼面价7802元/㎡。
西安楼市价值高地——高新区，11个万元地项目待入市，板块地王紫薇时光云邸，楼面价15904元/㎡，预计开发小高、洋房高端豪宅类产品，拿地一年半仍未亮相。
值得关注的还有高新名校旁，招商和越秀地产分别高溢价拿下的优质地块，紧邻学校、地铁、高新云轨和医院，地段优势相当明显。此外，经开高铁新城、未央团结村片区、长安区等也将是今年新房供应的主力。
结语
随着西安地价取消限价，未来土地价格将更加市场化，房企拿地也会更加谨慎，毕竟比起疯狂抢地，良好的现金流和去化预期才更重要。
核心区域的优质地块依旧火热，而配套一般、外围新区，房企拿地意愿将更低、底价成交将持续，同样买房也尽量避开。此外，随着城改项目加速推进，新一轮保障房建设启动，势必会对楼市带来冲击，改善型产品将更加内卷，高端豪宅市场或迎新机遇。
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