TOD大城:明星板块,价格洼地,迎来“上车盘”!

今年起，金融管控、首付比例提高、市场变化、城市变化……在一系列变化之际，房产的价值逻辑也正在发生改变。面对未来的诸多不确定因素，慎重选择价值潜力板块，进行稳健投选，捕捉适合的“上车盘”，对多数人是正确投选的关键。

从当前的房价、首付款要求、房贷和地价等方面看，多个有利和不利的因素交错，对买房人来说，审慎投选成为必然。一是西安中心城区房价2万/㎡+趋势明显，由内而外房价级差清晰，分层、分流置业格局明朗。中低价位置业需求，往新兴板块选择是必然。二是西安购买二套房首付比例提高，房贷审核越来越严。二套房首付提高至50-70%，银行控制房地产贷款和个人房贷总额及比例，利用杠杆买房难度更大，考验自有资金实力。三是新拍土地价格越来越高，导致未来房价基数不断上升，中心城区房价高限购不松，到西咸新区、价格洼地区域置业的外溢流量将进一步增大。从城市发展和投选角度看，当下及未来买房置业，两个重要问题将变得更为突出：一是到新城区抓新机会。西安主城区发展成熟，房价高，意味着投选的机会较小。选择规划完善、配套优质、发展较快的区域，成为投选新的必然方向。二是稳健投选更可取。从当前金融、政策及行业发展态势看，不确定因素加大，采取稳健性投选，应该是大多数人房产投选、家庭理财的首要选择。从西安城市发展看，在最近的几年中，一些板块规划较好、建设较快，城市价值不断兑现，成为置业投选的优质选择。2017年开始的沣东新城科统区、西咸能源金贸区核心板块、沣西新城统一路板块、国际港务区奥体板块等，颇为引人瞩目。三年多来的市场实践，已验证了其投选价值。当前，新的价值板块正在浮出水面，如经开区的高铁新城、泾河新城的文旅板块、空港新城的都市生活及服务板块，目前也正在处于价值爆发的前期。

▲空港新城规划效图

在这其中，空港新城的都市生活及服务板块，目前聚焦性和投选性相对更为突出：一、区域少有综合配套板块。空港新城规划5大板块，其它4个都是产业板块，唯有都市生活及服务板块是体现居住、商业、办公等综合服务功能，是空港新城未来价值较大的片区。众星拱月态势下，价值更凸显。空港新城相继获批建设“临空产业园”、“空港保税区”，近期在西安会展产业发展布局中，还将重点发展临空会展产业等，这些发展利好的聚焦点就在都市生活及服务板块。

 ▲空港新城规划态势图

二、规划全，配套优。板块规划建设空港实验学校、枫叶国际学校、幸福里小学、晋公庙中学等多所中小学；西安少儿国际美术中心、空港城市中心公园、空港国际医院（三甲）；苏宁广场、绿地商业体等多个商业体，各类规划齐全，配套较优。可贵的是，这些优质配套，都是围绕地铁线两侧依次展开，集中度高，整齐有序，而且正在紧锣密鼓建设中，未来三到五年将初步呈现，价值可期。

▲空港城市中心公园效果图

▲空港实验学校效果图

三是交通方便，通勤时间短。地铁14号线（城际线）在此设美术中心站和空港新城站；福银高速、周公大道等多条干道和地铁形成立体交通，到市区和机场方便，通勤时间短。地铁不仅是房产价值的体现，更是区域发展价值呈现的推动器。地铁14号线（城际线）在此设有2个站点，而且相距约500米，如此安排，可见政府重点打造该板块的用意。而且14号线可无缝换乘地铁2号线、4号线等，可实现西安主城“1小时通达”。

▲地铁艺术中心站实景四是房价低，成长性强，不限购。目前，进入该板块的开发商有苏宁、龙湖、悦达、星皓、绿地、金地、中梁等，现有房价在1.3万/㎡左右，不限购，高层、小高层、洋房等均有，单价低、总价不高，首付更可控，适合选择面较广。从板块地位、规划配套、建设动态看，空港新城都市生活及服务板块聚合度高，成长性强，发展迅猛，在当前颇为抢眼，应该说是比较适合稳健性投选。

▲空港都市生活及服务片区规划图

捕捉城市发展契机，进行前瞻性投选。不但是买房人要考虑的，也更是开发商布局版图是所看中的。作为大西安明星板块之一，空港新城都市生活及服务板块的发展地位和潜力价值，“小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上头”。在绿地、金地等之后，2020年又有苏宁、龙湖、悦达等新一批开发商加入进来，助推板块发展。在2020年，在软件新城苏宁雲著项目销售正热之际，苏宁挥戈北上进入空港新城都市生活及服务板块，先后拿下2宗住宅用地和1宗商业用地，规划建设苏宁广场和苏宁雲著·空港住宅项目。说到苏宁，不得不提及其首进西安的软件新城苏宁雲著项目。

▲软件新城-苏宁雲著效果图

2017年，软件新城迎来地产“破冰之旅”，作为片区的排名前列中高端新建住宅盘，苏宁雲著在均价2万/㎡水平上，8个月完成原定2年半的销售任务，开创了楼市的一个神话。软件新城苏宁雲著项目推出后不久，板块接连拍出多宗楼面地价在万元左右一平的高价地，目前新房价格在2.4万/㎡起。这就反衬当时苏宁雲著项目的价格是多么“实惠”！时机的巧合，也验证了一个句话：机遇钟情有准备的决定。同时，对于苏宁的业主来说，“跟着苏宁就是赚钱”，也深深的印刻在脑海中。苏宁是世界500强，跟着苏宁走的原因：一是捕捉先机，先入为王；二是品牌和产品力。软件新城如此，此番苏宁进入空港新城都市生活及服务板块，是不是也如此呢？

我们来看看苏宁雲著·空港项目的特性：1、地铁站旁，TOD大城。项目位于空港新城都市生活及服务板块的兴教大街与崇义路西北角，总占地约213亩，毗邻地铁艺术中心站，是一个TOD大城。这里是板块内较为核心的位置，是板块内被地铁、商业、教育、生态、医疗等多维配套所环绕的项目，价值资源占有度高。

▲苏宁空港商业体效果图

2、低密大盘，小区氛围更好。该项目容积率仅为2，绿地率36.75%，规划35栋住宅，包含18幢小高层及17幢洋房。从项目的占地面积、容积率、绿化率和建筑形态看，是一个大型的低密住区，品质感和舒适度比较高，价值也会更强些。

▲苏宁雲著·空港效果图

3、一环·九境，适合全龄。项目采用现代中式风格，简洁时尚大气；社区园林围绕“一环一心两轴七组团”空间结构，呈现一环·九境的景观秘境。社区内设有1200米云享酷跑跑道，打造苏宁体育文化精神；“云”主题中心花园会客厅、 云朵乐园儿童活动区、云梦乐活花园青年社交场地、云霓花园老年康养区，满足全龄活动需求。4、户型多元，自住投选皆宜。项目的小高层户型面积区间为95-137㎡，精装。从户型面积段和功能看，较为多元，适合各类置业需求选择；从区域房价看，适合多数人自住选择和投选。结合当前西安的市场态势和城市发展趋势，在周边金地、绿地等项目售罄或接近尾声之际，苏宁雲著·空港项目的面市，无疑提供了又一个“上车盘”机会。

▲苏宁云著·空港区位图据悉，苏宁空港项目为展现楼盘的调性和未来生活品质，打造了“最美售楼部”，具体是什么样呢？3月27日项目将迎来盛大开放，届时不妨一起去看看！

  编辑=六言  编审=周鑫