价格下降、成交反弹:西安二手房市场正结构性回暖?

2021年受多层次、多维度、多部门联合出台政策影响，西安市二手房成交量在7月份出现拐点。尤其是二手房参考价发布机制的出台，使得二手房市场经历了少有的动荡，市场低迷，成交不振。在经历了初期的纠结和抗争之后，更多的房东对参考价接受度越来越高，2022年市场会怎么样？

从全年成交量看，虽然12月份的数据因疫情尚未见统计，但是从10月、11月的成交趋势看，可以估算成交量为3000套左右。如此一来，2021年度西安城六区（含开发区）二手房成交总量约在7万套左右。据不完全统计，2021年城六区（含开发区）新房供应量约在8.9万套，成交量约在7.9万套。比较而言，在全年商品房成交量中，二手房占比不小。全年二手房成交数字不仅不难看，反而可以说不错。

从成交势头看，2021年1-6月，二手房成交量46200余套，约占全年成交量的66%；7月份以后，成交量逐月下滑。全年较低的月份是10月，成交量仅有2880套，比受春节影响的2月份还低；11月份则出现了小幅反弹。在经历了7-10月的逐月下滑之后，二手房成交量在11月份迎来触底反弹，这也极有可能是2020-2021年的低谷。

2021年二手房市场转向的因素不少：3月30日，西安发布楼市新政：一、二手住房《不动产权证书》办理满5年方可上市交易；市外迁入本市需购房满1年且连续缴存12个月社保或个税。8月30日，再度发布楼市新政：居民家庭在西安市落户满3年方可在限购区域购买第2套住宅；E类人才在西安市连续缴纳一年社保或个人所得税方可在限购区域购买住宅；离异前拥有2套以上住宅的，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买住房；严查首付款来源。此外，房贷利率上涨，3月份开始本地城商行几乎全部停止向二手房发放按揭贷款，个别银行甚至发出通告，2007年1月1日之前的房子不予发放贷款。这些因素在较大程度上影响了住宅的购买力增量萎缩，同时也影响了二手房的成交。但是，2021年西安二收房成交量上下半年差异巨大，核心原因在于二手房参考价机制推出。3月份预告西安二手房参考价机制“逐步建立”，受此消息和深圳等地执行二手房参考价等影响，3、4月份西安二手房成交放量。这两个月的成交量都在9000套以上，3月份差一点达到万套，从后面几个月的情况看，这两个月成交也达到年度高峰。不少房东在3、4月份抓住了年度机会，价格卖的还不错、市场氛围也还好；而有些房东则错过了。7月和10月，西安两批次205个小区二手房参考价发布，曲江、高新、浐灞等区域热门小区均在其中，市场观望氛围达到低点。因为出现市场成交价与公布的参考价严重倒挂现象，较大倒挂率在30%左右，很多房东不愿意排名前列时间接受参考价。反映在月度成交数据上，8、9月份成交量持续下滑，10月份的二手房成交量创下6年来新低，仅为2880套。

西安二手房的价格在过去3年里不止一次出现跌宕，月度价格环比涨幅出现负增长的情况也不鲜见，但基本对市场没啥影响。2021年10月份以后就不一样了。国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，2021年10月西安二手房月度价格环比下降0.2%。这是自2020年以来价格连涨10个月后首次下降。2021年11月，西安二手房月度价格环比下降0.5%。连续两个月下降，并且下降的幅度进一步扩大。西安天正机构监测的数据显示，当月西安二手房成交均价在14915元/㎡，同比下降3.84%。或许正是因为价格下跌，换来了当月成交量较前两个月有所上升。这多少也显示，更多原本心理上有“抗拒”情绪的房东开始接受参考价。同时，也显示二手房中介行业在经过洗牌、整顿之后，房源挂牌也更加规范，成交秩序也进一步迎来好转。

2021年四季度，二手房市场和新房市场一样，迎来“满足合理住房需求”等政策性金融性利好。符合“合理需求”的住房贷款审批和贷款发放迎来年度内更为宽松的时间，这在一定程度促进成交量回升。成交量逐步回升，价格跌宕起伏，将是2022年西安二手房市场的显著特征。一是房贷宽松。2021年四季度已体现，2022年将会持续迎来相对的宽松环境。二是挂牌量有增无减。西安二手房市场现状、未来不缺房源，而且量还很巨大，目前在10万套上下，可选择的余地较大。三是价格差。2020年初是新房和二手房价格倒挂引发新房市场持续过热，现在是二手房价格普遍低于新房，购买力回归是必然的。因为参考价的制约和海量房源的存在，高价无市、低价抢手，2022年二手房市场的回暖将是结构性的而非全部。对于在新房市场难以买到合适房源的人士，可以把眼光放到二手房市场来寻找合适房源。