全年成交183宗13576亩!22宗高价地,对房价影响如何?

2020年，西安成交295宗开发用地，累计19653亩；其中住宅用地成交成交183宗，共计13576亩，地价涨幅趋缓。值得注意的是，年度内有22宗为高价地，楼面地价过万或者创下区域新高。这些地块上的项目对后市房价有何影响？

2020年，依然是西安土地供应和成交的“大年”，成交亩数、成交金额都出现较大增长！数据显示，2020年全年西安全市（含中心城区、西咸新区和远郊区县）共成交295宗开发用地，累计19653亩，较2019年增长32.62%；成交金额1029.46亿元，较2019年增长49.04%！根据2020年土地成交亩数和金额看，成交土地综合单价为约570万元/亩，综合楼面均价为约3062元/㎡，整体同比2019年上涨4.46%。按照土地性质分，住宅用地和商业用地成交情况如下：

1、住宅用地：成交183宗，共计13576亩，同比2019年增长23.62%；成交金额804.24亿元，同比2019年增长50.61%；成交均价约653万元/亩，楼面均价约3715元/㎡。

2、商业用地：成交112宗，共计6077亩，同比2019年增长58.37%；成交金额225.22亿元，同比2019年增长43.7%；成交均价383万元/亩，楼面均价约1833元/㎡。

3、2020年土拍附加的公租房易地配建费累计为62.01亿元。按照中心城区、西咸新区和远郊区县来看，具体如下成交情况如下：1、中心城区：成交8581亩，较2019年同比增长26.45%，占年度总量43.66%，成交金额684.4亿元，同比2019年增长45.06%。

2、西咸新区：成交8362亩，较2019年同比增长15.59%，占年度总量42.55%，成交金额291.5亿元，同比2019年增长44.74%。

3、远郊区县：成交2711亩，较2019年同比增长239.16%，占年度总量13.79%，成交金额53.56亿元，同比2019年增长205.83%。从2020年土地成交规模看，总量较之2019年有了较大的增长，但是从土地价格看，则显示地价涨幅有放缓趋势。   

和2019年类似，2020年的土拍，依然给人留下深刻的影响，高价地块不少，多个区域出现价格新高地块！2020年的土拍，始于3月份，一开始就出现“王炸”，全年惊奇不断，出现22宗高价地：

3月份：城东灞桥区灞河东岸田王立交附近202亩地块成交，三迪以溢价率68%、亩单价约1253万元/亩，楼面地价约8408元/㎡夺得。

4月份：中梁摘得西咸能源金贸区98亩商住用地，溢价率100%、亩单价约1127万元/亩，楼面地价约6760元/㎡。高科房产溢价竞得高新软件新城74亩住宅用地，亩单价约2878万元/亩，楼面地价约15415元/㎡。

5月份：新希望集团摘得高新中央创新区177亩优质住宅用地，亩单价约2360万元/亩、楼面地价约12640元/㎡。

6月份：重庆华宇拍得大明宫板块27亩住宅地块，亩单价约2042万元/亩，楼面地价约10942元/㎡；招商地产溢价拍得航天基地41亩低密度住宅地，楼面地价约13860元/㎡，紫薇拍得高新中央创新区53亩优质住宅用地，亩单价约2390万元/亩，楼面地价约12803元/㎡。

7月份：阳光城拍得高新中央创新区65亩优质住宅用地，亩单价约2426万元/亩，楼面地价约13000元/㎡。

8月份：悦达地产摘得空港新城99亩住宅用地，溢价率102%，亩单价约913万元/亩；中旅中交分别摘得沣西新城285亩住宅用地，溢价率103%，较高亩单价约1418万元/亩，楼面价约10127元/㎡；高瓴置业摘得秦汉新城109亩住宅用地，溢价率143%，亩单价约1054万元/亩，这三宗土地溢价率都超过100%。

9月份：碧桂园摘得高新中央创新区175亩住宅土地，亩单价约2823万元/亩，楼面地价约15125元/㎡；重庆华宇溢价拍得高新中央创新区119亩住宅土地，亩单价约2336万元/亩， 楼面地价约12514元/㎡；招商地产拍得高新中央创新区63亩住宅地，亩单价约2353万元/亩，楼面地价约12605元/㎡；招商地产溢价拍得浐灞北未央湖区域58亩住宅用地，亩单价约1667万元/亩，楼面地价约12504元/㎡；南飞鸿溢价竞得泾河55亩住宅用地，溢价率30%，亩单价约802万元/亩。

10月份：中天拍得高新中央创新区90亩住宅地，亩单价约2751万元/亩，楼面地价月14737元/㎡；经发置业以溢价率69%、亩单价约1598万元/亩，摘得高铁新城121亩宅地。蓝光、融创航天城拿地，楼面地价均在1万/㎡+！

11月份：紫薇地产拍得高新草堂园区73亩低密度宅地，楼面地价约14692元/㎡。这个消息非常惊爆！此外，年度中有三个远郊区县的土拍也较为引人。一个德信和荣华分别在鄠邑拿地；二是德信、先进、碧桂园及丽登实业在阎良航空基地拿地；三是旺泽鸿业、陕旅、河北建设（西安中远）等在蓝田掠地。综合上述信息，2021年的高新中央创新区、软件新城，西咸新区的泾河新城、空港新城，楼市将持续升温；鄠邑、阎良、蓝田也迎来新的看点。

从2020年的土拍看，全国TOP级房企在西安拿地势头不减，排名前十的房企拿地均超过200亩！从可统计的土拍、并购等信息综合，年度内绿地、恒大、融创、华侨城、碧桂园、陕西建工、华润、万科、招商、苏宁拿地亩数排在前10位！

如果放宽到前15名的话，天朗、经发、紫薇、雅居乐等则有可能进入。从前10名看，拿地亩数都在200亩以上：绿地拿地1200余亩，恒大拿地1000余亩，融创拿地800余亩；华侨城和碧桂园均在500余亩，陕西建工和华润在400余亩，万科和招商在300余亩，苏宁在240余亩。招商、碧桂园比较抢眼，可谓多点开花，并有劲爆。

招商在高新中央创新区、航天新城、浐灞未央湖都有拿地，而且楼面地价均超过1万/㎡+；碧桂园在高新中央创新区拿地，楼面地价超过1.5万/㎡+，并在航天新城、阎良航空基地拿地。最后想说的是，通过2020年的土拍及价格，这些地块上的项目如较快在2021年面市的话，将带来几个影响：

1、高价地的房价必定高，但或会低于预期。在执行限购政策的区域，受控价因素以及房企“三个红线”资金管控的影响，基本房价或会低于房企和市场预期。

2、面向刚需置业的新盘，房价将进一步走高。无论是在中心城区还是西咸新区，甚至是鄠邑、阎良航空基地和蓝田，面向刚需置业的新房价格将持续走高。

3、分层看待地价对房价的影响。地价高导致房价高，是过去的常态，但现在受调控影响，因几个或多个高价地而使得一座城的房价集体高走的态势，已不复存在，仅能影响局部板块或自身。

目前楼面地价在2000-4000元/㎡的地块在80%以上，按照地产规律，房价应该有高有低，分层态势明显，而不是无论地价高低，房价一刀切。2021年买新房看哪里？可关注9个供应热点板块。详情可参阅《2021买新房看哪里？9个板块，55个+盘，选择余地大！》