楼市跑完“最长牛市”!西安能否赢跑周期?

撰文=徐三刀

—壹—

2019年3月，西安似乎出现了小阳春，这一点肉眼可见；但全国楼市的大形势，似乎又开始动荡了，鼓吹涨到天际线的人们，估计要郁闷了，下一步，西安楼市将迎来什么天气？

楼市告别43个月长周期牛市，房地产进入新周期。换而言之，从数据上来看，全国市场进入了“新周期”。如果没有救市政策，2019年销售业绩恐怕跑不过2018年，因此，很多人说“2019年楼市不会差过2018年市场”，这话恐怕经不起推敲。

从2015年5月份开始，西安市开始回暖，到2019年3月份，这一轮房价的上涨，特别像是一场宿命的安排，让很多人心生痛苦，口不能言，这场44个月的上涨终于被打破，既是刚需的福音，又是投资客的警笛。

对于西安楼市而言，这场新一轮的周期，是否会影响发展，究竟是涨、是跌、是稳？

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在详细阅读了官方数据之后，抽取中原市场总监张大伟《时隔43个月，中国楼市告别历史最长“牛市”》一文相关数据，总结以下结论：

其一，增速回落：历时43个月，房地产市场销售面积同比跌幅，同比下降3.6%，商品房销售12803亿元，增幅2.8%，增速回落了9.4个百分点。

＞备注：图片来源于国家统计局官网

其二，进入盘整：周期高峰已过，涨幅明显放缓，先是一二线城市2015年下半年开始领涨，2017年年中逐步走向横盘，2018年二线城市开始回调，2019年进入新周期开始盘整。

＞备注：图片来源于张大伟评楼市

其三，去库存降速：2019年2月末，商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。随着楼市去库存的接近完成，大部分城市成交量放缓，库存去化出现了降速。

＞备注：图片来源于国家统计局官网

其四，投资上涨：2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。

投资总量上涨主要依赖中西部的房地产市场投资上涨。1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%,房企拿地明显减少。

＞备注：图片来源于国家统计局官网

看到这里，数据齐头跌落，不是又要为西安楼市发展担心了？在2014年小编也是如此，一看到固定资产投资负增长，惊出了一身冷汗。

—叁—

西安楼市，是否有能力成为国内楼市的一支“妖股”，逆周期稳如泰山？

西安市场一直比较迟钝，例如全国都大涨了，西安还拖了一年多才启动，可以说是库存量较大，所以启动艰难（例如2015年北上广深，2016年合肥郑州，2017年西安市场）；如果全国楼市下行，西安楼市是否会仍然迟钝，拖着一年多才有影响？这一点无法判断，需要市场来回答。

如果想要超越周期，赢跑大势，必须要有根据，没有根据就是胡诌。但西安市场确实存在三个情况，已经和大家反复交流过：

其一，公租房政策：《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》提出的居住用地“双20%”优先保障原则，采取新建、配建、单位自建等多种形式，加大公租房、共有产权住房保障力度，客观上增加了房企的开发成本。

其二，全装修普及：《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》政策颁布，自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房，实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一，客观上增加了房子的购置成本。

其三，拆迁新政策：《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案(2018-2020)》，全市各区涉及拆迁114个城中村和64个待提升村庄，租赁群体或将受到一定影响，刚需购买力或将被释放，客观上推动“租赁需求”向“购房需求”导流。

1、为刚需群体和租赁群体打造公租房和共享产权房，开发商拿地、建造成本增加；2、全面普及装修房，提高居住品质，购房者购置成本增加；3、三年清零政策，推动购买群体增加。

未来，消费力强的客户，购买商品房；消费力弱的客户，购买共享产权房；没有消费力的客户，可以选择公租房。2007年住建部就说“人人享有适当住房”，可能这一天不会远了，重点在“适当”。

—肆—

还记得2019年初，我们对市场的判断吗？

判断1：逐渐横盘，稳中向好。市场不会暴涨暴跌，这些都不被允许，必须向“六稳”靠齐。

判断2：2018年做杠杆，2019年做挤压。就是横盘情况下，刚性成本增加，推着市场向前。

市场想要稳住，必须释放购买力，但现在人人不缺房，接盘者从哪里来？1、城镇人口转移1400万，西安可以分一杯羹；2、大规模拆迁，能够释放一定的租赁需求和购买力。

西安需要大量资金输入，稳定主场！但不是散户的购房资金，是房企的土地出让金。在2019年的市场，西安开发商能够出资购地，西安楼市就有前途，城市基建就有资金。

以下为预判，仅做参考：2018-2020总城改用地占地约43434亩，可供净地约36050亩，如果按照容积率3.5，一亩地均价650万/亩，或将形成9881亿资金流入。这些资金将会成为西安建造学校、医院、高速、公园的重要资金。

只要有源源不断的资金输入，新一轮周期的下跌风险就有机会对冲，但究竟能不能稳住，关键还是要看运营和执行。

—伍—

对于这种情况也不用乱猜，因为，一座城市想要破旧立新，必须从城市规划和改造做起，没有城市赢跑，个人发展也难。

何况比西安牛气的城市，早都已经经历过这一轮了，例如天津、成都、重庆、杭州、郑州等等，在几年、十年前就已经大型拆迁完成了，西安这一轮才刚刚开始。但没有想到，西安这一轮拆迁竟然要对冲楼市周期。

2019年的西安楼市，一定是稳字当头，一旦供需短暂失调，立即释放房源；如果供需倒挂，立即收紧房源。在“房住不炒”的大前提之下，要施行“一城一策”，对于西安楼市发展来说，还是任重道远。

按照任泽平的房地产周期框架，长期看人口，中期看土地，短期看金融。长期看人口，全域计划1500万人，2019年西安市计划引进40万人；中期看土地，2019-2020年预计拆迁改造178个城中村，获取大量核心区土地；短期看金融，利率下调已经愈演愈烈。

不要听信楼市大涨大跌的言论，没有任何政策依据。当前，稳定压倒一切，购房一定是考虑自住/兼投资，炒房终将破产，安居幸福一生。