一线城市要放开限购了?真假?放开限购,只是时间问题?
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救市，救到今天，中国房地产的未来已经跃然纸上!
(1)2023年，房地产行业销售规模在10万亿上下;
这意味着中国房地产行业规模由2021年高峰期的18万亿下降了45%。
在这种情况下，中国所有房企都会瑟瑟发抖，因为现金流回款减少45%。
早就提醒过大家，在房企销售回款跳崖下跌之下，没有一家大型房企可以幸免。
[国际评级机构穆迪将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，将万科企业(02202.HK)的评级列入下调观察名单。]
所以，能购买现楼、二手房就不要新房癌!
(2)、保障房向下，商品房向上。
未来中国就是‘双轨制’的发展格局。
中低收入人群就去排队保障房，可以够卖共有产权房，如果共有产权住房还买不起，那就去租赁保障房。
好处就是“居者有其屋”，坏处就是保障房的户型、条件都不如商品房，还存在居住‘鄙视链’。
商品房则会放开地价、限价、户型限制、物业费限制，让商品房形成“价高者得”的局面。
我每次看这个“双轨制”都想笑，这是什么格局?
不就是贫富分化进一步加剧嚒，不就是有产者恒富嚒，以前咬咬牙掏空六个钱包还能上车买一套，实现阶层跃迁。
未来呢?
通过房产实现阶层跃迁的门槛会越来越高，因为商品房会越来越贵。
01 放开限购的本质是什么?
很多人以为放开限购就是一线城市不限户口、社保，只要有钱就可以随便购买，所以一线楼市成交量就会暴涨~
这种理解没错，但也仅仅对了一半。
我换个问法问大家，为啥千呼万唤，一线城市还这么‘矜持’，没有马上放开限购呢?
因为户籍!户籍!户籍!
中国的户籍制度来自前苏联，是城乡二元结构。
户籍的二元结构就是为了防止人口流动，出现大量农民进城挤兑城市资源。
所以，即便今天有2亿到3亿流动人口进城务工，但这些新市民的孩子仍然无法在大城市上学.......
这个话题不延展，大家只要明白：限购与否的本质，在户籍。
很多人看到这里，常常会疑惑“买房就能落户吗?”
尽管我们之前出现过买房送户口的事情，但一线城市放开限购不等于赠送户籍，而是让“落户”变得更轻松、容易。
任何人想要把户口从一个城市迁入另一个城市，都需要迁入城市有接收地址。
比如毕业生的户口，落户要迁入企业的集体户口上、异地结婚，落户只能落在迁入城市的房子上。
租房，能落户嚒?
部分城市租房可以落户社区公共地址，但一线城市一直是“表示可以”实际很难。
因为落户一线城市，就意味着可以享有一线城市教育、医疗、社保、养老金、保障房等等一切政策性的福利。
这句话仅仅30多个字，读起来没有什么感觉，但具象到真实的生活场景中则是天差地别。
来，给大家看看深圳各个区域都有的长者食堂。
只要是深圳户籍，年满60岁就可以通过APP申请长者补助，每餐补助5元到15元不等。
而这仅仅是一线城市特俗福利的一个小点。
北京、上海、深圳、广州放开限购为什么这么‘矜持’?
因为名义上是放开限购，事实上是放开城市公共资源。
正因为城市公共资源的有限和昂贵，同为一线城市，广深和京沪的户籍含金量也有着巨大的差别。
这也是为什么京沪的限购政策一直都比广深要严厉的原因。
毕竟，获得北京和上海户口的难度，要远远大于广深。
而且北京和上海在很早之前就提出了人口减量发展的目标，在人口方面也执行着近乎苛刻的落户要求。
尤其是对体制外和学历不高的“有钱人”而言，落户京沪的难度堪比发达国家移民。
这近乎苛刻的落户条件背后，同样是因为京沪远高于其他城市的公共资源和社会福利。
尤其是北京，全面放开限购的难得非常大。
在北京城市总体规划中，明确要求2020年总人口规模要控制在1800万以内。
但2010六次人口普查北京人口就达到了1961万，第七次人口普查则达到了2189万。
上海也是如此。
上海城市人口规模上限也是1800万，但第六次人口普查上海人口就超过了2300万，第七次人口达到2487万。
目前上海的规划人口上限是2500万。
总而言之，如果一线城市放开限购，一定是广州开始、深圳跟随，北京和上海局部区域放宽购买条件。
尤其是北京，全面放开限购的概率很低。
不过上海现在的行情很冷，之前内环开盘必日光，如今房源减半，成交量也没做到日光。
02 再来看看2023年9月份，一线城市住宅价格环数据。
——上海上涨0.5%、北京、广州、深圳分别下跌0.4%、0.6%、0.5%
——二手房北京同比上涨1.1%、上海、广州和深圳同比分别下降1.9%、3.8%、1.0%。
这些数据意味着什么?
意味着如果你在广州有一套500万的房产，那么下跌3.8%就是“蒸发”了19万。
为啥跌成这个鸟样子?
毕竟广州是四个一线城中救市尺度最大的城市，8月31日最先执行认房不认贷，又大范围的取消了限购。
再从成交量数据看，新房和二手房环比分别是增长11%、4.76%，再结合价格下跌的趋势，这明显就是以价换量啊!
为什么会这样?
根本原因还是供需失衡造成的成交量与价格失控。
所以，为了扭转供需关系，省会城市广州把‘房票’摆到了台面上，不给钱，让你拿着房票去购买房子。
如果房票见效速度慢，怎么办?
那就继续加码!
预判广州全面放开限购，也就是2023年第四季度或者2024年第一季度的事情。
尽管都是一线城市，但从楼市成交反馈来看，京沪楼市行情远远好于广深。
所以，一线城市放开限购也不会一刀切，更多是逐级放松，从城市外围逐步向城市核心递进。
至于逐级放松的速度和递进的区域要看楼市的成交量和成交价格。
除了北京外，上海、广州、深圳肯定会放开限购的。
唯一的区别是上海。
按照上海核心区域库存去化周期10个月的情况看，不用放开核心区域限购，大部分外围区域放开限购楼市就会热起来的。
其实，大家真不用关心“是否会放开限购”，因为放开限购只会迟到，不会不到。
大家真正应该关心的是：
1、土地已经不限价了，接下楼市放开限购，那么横亘在商品房头上的‘限价’会不会与放开限购一前一后一起到。
2、一线城市不限购来袭，你要查查首付款，想想去哪里购买，才能最大化的享受公共资源与社会福利~
3、如果不限购来袭，本地购房客户要提高警觉。
一旦外地客户涌入，成交量上涨超过4个月，大概率会拉升上涨预期，那么留给你们买房上车的时间并不多了;
03 很久以前看过一个笑话，是这样的。
老王：这房子肯定越来越不值钱，总有一天房价如葱；
老李：对啊，中国房子供大于求，人口又在减少，早晚有一天政府会送房子给我们的。
老张：要是送啊，我要一套一楼带花园的，现在菜价多贵啊，我要种点菜;
老六：你们哥仨想啥呢，就算免费送，到死也轮不到咱们啊;
看看文章每天的留言，不就是如此嚒~
无论是保障房和商品房双轨制，还是放开土地限价和一线城市即将放开限购，买不起的依然买不起，看空楼市仍然看空楼市，买得起依旧买得起，看多楼市仍然看多楼市。
现在深圳福田、前海已经有20万/㎡的住宅，上海前段时间的云锦东方不也是20万/㎡，然后被抢爆吗?
是的，未来楼市的成交规模会越来越小，但商品房价格，尤其是好地段，好配套、好资源的商品房价格只会越来越贵。
如果说上面的文章告诉大家，一线城市放开限购‘矜持’的原因是户籍，是城市公共资源和社会福利的有限供应。
那么，伴随着房地产双轨制、不限购、不限价还有一个赤裸裸的真相：
真正放开限购、地方城市陆续推出核心地段的地块，不限价让土拍走高，不限价让商品房价格跟随市场波动。
那时候没有人会在意“谁”买得起，“谁”买不起。
放开限购，只是时间问题。
放开限购是什么新鲜事情吗?
不是!
在2023年经历过的放松、救市、低首付、低利率、放开限购，在2015年我们都曾经经历。
回望过去———
住建部在2014年7月11日开会明确，房地产库存量较大的城市要“千方百计”消化商品房待售面积!!!
所以，在2015年我们迎来了轰轰烈烈的去库存运动。
在2014年全国47个限购城市中42个陆陆续续取消了限购。
从2014年7月住建部宣布去库存，到10月份天津、苏州、济南调整公积金和限购。
随后的2015年3月30日，实施住宅交易营业税满5年免征放宽到满2年免征;
到了2015年9月、10月二手房出现跳价。
从2014年7月住建部明确“千方百计”去库存到2015年10月份跳价，楼市行情大反转经历了16个月的时间。
从2014年7月住建部明确“千方百计”去库存到2016年10月2日重启限购限贷，楼市狂欢了28个月。
整整28个月，有多少人是在住建部宣布“千方百计”去库存这一刻就杀入楼市抄底的?
我想是极少数的一群人。
就像这次颁布保障房来源是购买各城市烂尾楼、库存商品房一样。
有多少人会意识到“够买库存商品房的钱都是超发的货币”、意识到“保障房与商品房1:1供应，商品房库存量就会大幅减少”?
回看过去，三次地产周期，三次首付和利率调整、三次解除限购，折射出了地产和调控的运行轨迹：
政策，永远是经济问题的折射。
至于第三次地产周期的‘后来’还不知道，但我知道，有人希望这次不一样，有人希望历史再重演。
之所以要解读政策，是因为应对周期的做法，一直都是“政策烫平”周期波动，包括运营用货币、行政政策、金融举措、重构供需关系等等。
之所以要分析数据，是因为要了解市场对于货币、行政政策、金融举措的反馈，从而做出判断。
在《周期》这本书有这样一段原文，记忆深刻：
“要说历史大部分是通货膨胀的历史，我认为毫不夸张，一般而言，通货膨胀就是政府为了自身利益而精心炮制出来的。
也只有政府这个机构，能把白纸印成钱来花，又能让烂印的纸币变得一文不值。
无论何时何地，价格和通货膨胀一样，都是一种货币现象。”
回顾历史，我们当下存在的所有问题，在过往和历史中都能找到答案
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