惊爆:青龙寺58亩地成交,总价超18亿,楼面价约8700元/

近期，西安土拍市场依然比较热闹，航空基地（阎良）、临潼曲江国际度假区、大兴新区以及青龙寺板块相继有土地成交。其中，青龙寺板块再有58亩商住用地，总成本超过18亿，再度惊爆西安土地市场！

从12月6日到19日成交的土地看，大兴新区和临潼曲江国际度假区的地块，因各种原因，成交价和亩单价有高有低，但总体楼面地价在3412-4730元/㎡，青龙寺地块的楼面地价更是达到了8785㎡/元。

一个现实的问题来袭：青龙寺板块新成交的这块地会做什么产品，对市场影响如何？颇为值得关注！

—— 壹 ——

12月6日，大兴新区地籍编号为LH3-2-9-4的23.379亩的居住、商业用地，吸引了包括朗诗地产在内的多家企业争夺，最终由武汉市苏木图建筑装饰有限公司竞得，成交价为21310万元，溢价率13%，亩单价约912万元/亩，楼面地价约3904元/㎡。

12月7日，航空基地（阎良）地籍编号为HK1-9-18的106.677亩居住、商业用地，被西安市航空基地新舟置业有限公司以起始价以28500万元摘得，亩单价约267万元/亩，楼面地价约1822元/㎡。

12月14日，临潼曲江国际度假区地籍编号为QJ15-4-3的96.05亩和地籍编号为QJ15-4-4的118.323亩两宗居住用地，被新城控股以底价摘得，亩单价分别为406万元和410万元/亩，楼面地价4685-4730元/㎡。

12月14日，经开区草滩地籍编号为JK1-3-124的131.964亩和地籍编号为JK1-3-125的50.85亩居住、商服用地，被西安华天泰实业有限公司以底价105581万元摘得，综合实物配建15279㎡租赁型住房成本，折合亩单价在636-696万元/亩，楼面地价约3412-3730元/㎡。

12月19日，雁塔区地籍编号为YT5-8-34的58.926亩土地，被陕西恒志置业有限公司以成交价32190万元摘得，亩单价1365.7万元/亩，同时还需承担14.04亿元的补偿款外加配建费等，总价约18.4亿元，综合亩单价高达3127.48万/亩，楼面价约为8785㎡/元！

这个价格为近期主城区居住、商服用地较高。怎么看这块地的成交以及价格所带来的市场影响呢？

—— 贰 ——

巧合的是，上个月，这块地的附近，刚成交了388亩建设用地，其价格信息一出来，就引发了业内和市场惊叹！

11月7日，金泰恒业以总价48.558亿元摘得地籍编号为YT6-1-85-1和YT6-1-90的两宗居住、商业用地共388亩，亩单价约为1281-1519万元/亩，折合楼面单价约7366-9177元/㎡。

金泰恒业地块和地籍编号YT5-8-34地块分别在青龙寺的东西两侧。从其地段和楼面地价等综合看，做一般的产品，显然是不可能的，首先成本就划不来。那么，是否预示着这里将出现高端产品呢？

具体来看看地块情况：

YT5-8-34宗地：位于南二环外，西延路以东、青龙路以南，占地面积39283.89㎡，折合约58.926亩，其中：住宅用地38335.18㎡，折合约57.503亩；商服用地948.71㎡，折合约1.423亩，设为共宗地。容积率为1.2-5.35，绿化率不小于37%，建筑密度不大于22.8%，土地使用年限为住宅70年、商服40年。

根据土拍公告，该宗地内须配建一所幼儿园，占地面积3027㎡，建筑面积3188.8㎡。该所幼儿园为公办性质。

疑问因此产生：按照地块所在位置、楼面价达到8785㎡/元、容积率较低1.2，将到底会做什么产品呢？

据此判断，正常情况下，做中高端的产品无疑，如洋房或大平层，并且可能以精装形式面市。

—— 叁 ——

西安主城区内的可开发建设不少，主要来源于闲置或城市改造产生，分散在成熟区域，如莲湖的大兴新区、雁塔区青龙寺板块和南三环外，浐灞生态区南北两翼、城西土门板块等区域。但优质的土地不多，每有成交，价格都不低。

青龙寺板块上月成交的金泰恒业地块和今天成交的地块，价格都创下了近年西安主城区价格新高，甚至比2016年的东二环建机厂地块、2017年的浐灞三宗地的价格都要高，这主要由地块成本和配套成熟度决定。

为什么说青龙寺板块YT5-8-34地块将可能以中高端产品面市，这不仅与地块的条件因素有关，还与地段的配套成熟度和市场需求有关。

|南二环东段夜景 by：鸟瞰西安|

从区位交通看，所在南二环东段、西延路、青龙寺板块，是曲江、城东、城南三大区域交汇处，可谓雄踞曲江门户。地块距地铁3号线北池头站五六百米，近邻在建的地铁5号线青龙寺站、太乙路站，西延路高架已建成，地面和轨道交通相当便捷。

从教育配套看，地块将自建一所超过3000㎡的幼儿园，从地块往东约500米，与青龙寺北门正对的是铁五小。较近的有二环里的铁一中分校、南侧曲江大道边有曲江一小。虽然届时还得看学区划分，但从学区就近划分的原则看，地块纳入铁五小学区应无疑问。

从商业氛围看，近有太乙城购物中心、华润万家超市等；到李家村万达、龙湖星悦荟等也较为方便，距离东南二环交汇的立丰商圈也较近。周边已有的商超、购物及消费场所，氛围较为成熟，也较为便捷，品质也不低。

从医疗保健看，附近有解放军323医院、西安武警医院、西安市第九医院等可就近满足需要。项目东侧是国家重点文化遗产-青龙寺，毗邻70余亩高尔夫俱乐部，可就近休闲。

从土地的位置及配套成熟度看，优越性显露无疑。同时，青龙寺板块辐射东、南二环里外，往南通达曲江，目前缺少中高端的精装产品，从市场需求看，也是个机会。想必无论哪家房企获得这块地，都会有把握住机会的想法。

 |南二环东段青龙寺南夜景 by：鸟瞰西安|

—— 肆 ——

青龙寺YT5-8-34地块最终产品会怎么样，相信很快就有消息，我们不妨静观以待。而其产品的面市和价格的揭晓，将对市场产生的影响，还有待观察。

但一个不可回避的事实是，沉寂多年的青龙寺板块，随着近期两块地的成交，以及其产品的陆续面市，“青龙寺板块”再现楼市，且极有可能成为2019年主城区楼市的热点板块。

随之而来的是，城南高端置业再添新选择，也已不可避免。届时，中高端置业“可以南二环，何必到周边”有望成为一个新话题。