西安城镇户均住房1.13套!你拖后腿了吗?

西安城镇家庭户均拥有住房1.13套！说实话，我们也是首次见到这个数据！开始也有些不敢相信，但这是权威部门新近公布的数据，不要质疑！伴随着这个数据，还有更多值得关注的数据，对于在西安买房，尤其带有投资置业考虑的人士尤为值得关注！

11月16日，西安住建局公布了《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，很多“涉房”数据，官方首度公开！1、西安住人口由2015年的871万人增加到2020年1295万人，年均增量近85万人。人口红利，在过去里一直是先房地产较大的红利。这个数据在之前，公布人口“七普”结果时，不少人已知晓，西安也因此进入了“特大城市”。2、西安的城镇化率由2015年的73.02%提高至2020年的79.2%。住建部的数据显示，2020年我国常住人口城镇化率达63.89%。西安的城镇化率，已经高于全国平均水平。疑问是：西安城镇化率还有多大的提升空间？3、西安全市城镇人均住房建筑面积由2015年的32.1㎡提高至2019年的34.8㎡，城镇常住家庭户均住房达1.13套。注意，这还是截止2019年的数据，那么，截止2020年呢？总量可能还会增加。4、2008年以来，西安全市累计保障住房困难家庭42万户，其中实物建房37.3万套，建设规模3036万㎡；货币化补贴4.7万户，发放2.22亿元。解决城镇中低收入住房困难家庭约占72%。这4个数据之后是官方的结论：居民住房品质得到进一步提升。全市城镇户籍住房困难家庭居住条件普遍得到改善，全市低保、低收入住房困难家庭已经全部应保尽保。未来住房需求点在哪里？一是结构性缺房。即本身不缺房，但因工作、生意等异地进行，需要住房，解决的办法是租住或购买。二是改善性置业。虽然有房，居住面积也可以，但是面临家庭人口变化，或者衍生小家庭，需要扩大居住空间或功能。机会点在这里。

就《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》本身来说，下面的数据也非常值得关注。“七普”数据显示，西安全市流动人口374万，占常住人口的28.93%。新市民、青年人群体数量快速增加。为他们提供合适的租住条件，是件大事。2020年，西安市开展租赁住房试点工作，目标三年新增租赁住房12万套。目前已有集中式租赁企业现有12家，运营房源数量约1.3万套；分散式租赁企业300余家，运营房源数量约10万套。累计有11.3万套。缺口在哪里？1、目前，小户型、低租金房源短缺，住房租赁市场中个人出租房源以中大户型为主，71-100㎡房源占比35.1%、100㎡以上房源占比37.5%，70平㎡以下小户型房源占比27.4%。2、租赁住房市场总体结构性供给不足，新市民、青年人住房压力加剧，租赁关系不稳定，“买不起房、租不好房”的问题逐渐凸显。3、存量需求约10万套（间），这是基于“十三五”期末保障房轮候量统计数据及暂住人口中居住半年、有稳定就业且有租住需求的新市民、青年人数量来估算的。4、增量需求约20.4万套（间），预计2021年至2025年西安城镇常住人口年均涨幅约为25万人，筛选符合条件的，每年保障性租赁住房新增需求约为4.08万套（间），“十四五”期间新增需求共计约20.4万套（间）。发展规划：前期（2021年-2022年）：预计完成筹建保障性租赁住房11万套（间）。中期（2023年-2024年）：预计完成筹建保障性租赁住房13万套（间）。后期（2025年）：预计完成筹建保障性租赁住房6万套（间），并对保障性租赁住房进行优化补充。这也是西安大力发展保障性租赁住的支撑和切入点。其实也是为了商品住房市场的潜力所在之一。

西安保障性租赁住房重点发展的区域以及可能引发的楼市影响，也颇为值得关注。依据发展规划看，从通勤时间、职住平衡、供需关系等多方面方面考虑，将在地铁沿线、产业带上将优先布局覆盖。1、在地铁8号线、9号线、10号线、15号线等轨道沿线及重大交通枢纽、公交场站上盖的周边区域，建设保障性租赁住房5万套（间）。2、在西咸新区、高新区、浐灞生态区、国际港务区等城市建设重点区域安排建设用地，建设保障性租赁住房12万套（间）。

在产业带上规划布局：1、在高新技术产业带（沣西新城—沣东新城—高新区—长安大学城—航天基地）规划建设约12万套（间）；2、在先进制造业产业带（经开区—泾河新城—高陵区—渭北工业区—航空基地—阎良区）规划建设约8万套（间）；3、在现代物流大通道（高铁新城—国际港务区）规划建设约4万套（间）；4、在商贸文旅产业带及商贸文旅核心区域（周至县—鄠邑区—长安区—曲江新区—灞桥区—浐灞生态区—国际港务区—临潼区—蓝田县）规划建设约6万套（间）。

根据地铁、产业和区域，上述数据或有规划的重叠，但是总量30.4万套的规划，应该是无疑义的。同时，值得关注的是，租金水平。规划明确，保障性租赁住房的租金水平，是同区域商品住房租金水平的90%！这个数据一旦变为实实在在的住房，会带来什么呢？还无疑问，对于新市民、年轻人以及相关产业人士就近解决居住问题大有裨益。但是，对于商品住房市场会产生不是利好的影响：1、局部商品住房租赁市场会受到一定的冲击，至少租金水平会受到制约，上行压力会逐步显现。2、相关区域的商品住房市场会面临一定的压力，无论是新房还是二手房的交易会面临新压力。当然，这还得看相关决策部门如何协调商品房和保障性租赁住房的供地和建设节奏。总体看，在相关区域投选置业要谨慎了。