惊人!待建2505万㎡!西安2022年买房看这6个区域!

西安楼市 2022-01-03 19:26:31
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

从土拍看未来新盘增量,对于买房的区域和产品选择,具有前瞻意义。中指数据CREIS监测,2021年西安成交用地228宗,规划建面2505万㎡,较2020年下降35%。虽然成交总量下降,但土拍亮点十足,“爆款”不断。西咸能源金贸区、曲江雁翔路、浐灞6宗等数十宗地,楼面价均创所在区域新高。数据显示,截止到

从土拍看未来新盘增量,对于买房的区域和产品选择,具有前瞻意义。中指数据CREIS监测,2021年西安成交用地228宗,规划建面2505万㎡,较2020年下降35%。虽然成交总量下降,但土拍亮点十足,“爆款”不断。西咸能源金贸区、曲江雁翔路、浐灞6宗等数十宗地,楼面价均创所在区域新高。数据显示,截止到2021年第三季度,西安全市存量住宅用地约20133亩,存量住宅可去化15个月。那么,从2021年土地成交情况看,2022年西安哪些区域将成新房供应主力,产品又将会怎么样呢?

复盘2021西安土地市场,我们一起回顾下那些“爆款地块”成交的超燃瞬间。1、西咸能源金贸区102亩地成交:楼面价约16248元/㎡1月份,西咸能源金贸区核心区一宗约102亩的居住用地竞拍,经过88轮的争夺,最终被绿城旗下公司西北致美绿城置业摘得。成交总价为约20.79亿元,溢价率278.69%,再加上公租房异地配建费5636万元、义务教育代建费4414万元,该宗地综合楼面价约16248元/㎡。

2、开年第一拍:楼面价约24325元/㎡2月份,曲江二期雁翔路板块117亩住宅用地,以“土地总价21.5亿元+无偿移交16.8万㎡教育设施”成交,在15家房企的逐鹿中,被曲江大明宫置业收入囊中,打响2021年土拍第一枪。该宗地的亩单价约3140万元/亩,楼面价约24325元/㎡,溢价率141%,开创了曲江乃至主城区地价的一个新高。3、浐灞6宗地成交,创近年新高:最高楼面价1.6-1.88万/㎡3月份,浐灞6宗地8个地块,近20家房企角力,最终,分别被招商、上实城开、三迪、润浩宏天、羿日置业、德美置业拿下。其中,招商、上实所拿的地块,综合楼面地价在1.6-1.88万/㎡,创下了浐灞最近4年来的地价新高。4、第一宗摇号地块:楼面地价12615元/㎡4月份,沣西新城115.13亩住宅兼容商业用地,首次采用了“熔断+摇号”机制,最终达到熔断价格终止交易,3天后现场摇号,由华润置地摘得。该宗地土地综合成本242061万元,折合亩单价2102万元/亩,楼面地价12615元/㎡,创沣西地价新高。此外,值得关注的是:该地块吸引58家房企争抢,其中华润、中海分别有20家、24家平台公司参与,最终“地落华润”。5、三次集中拍地,给出土地的毛坯限价(总供应土地78宗5826亩,共揽金438亿)6月份第一次集中拍地:共20宗1647亩。金茂西安第三子。金茂摘得高新鱼化寨板块71亩住宅用地,折合土地单价2507万元/亩,楼面价13429元/㎡,毛坯房限价23741元/㎡,该地块项目为高新金茂悦园,为金茂“悦系”产品。绿城摘得航天新城109亩商住用地,折算楼面价11776元/㎡,毛坯房限价19658元/㎡。该地块项目为绿城春和印月,产品为高层/小高和叠拼。曲江大明宫2地块流拍,高新软件新城202亩宗地中止出让。次日,再集中成交15宗开发用地,共揽金92.26亿元。10月份第二次集中拍地:共45宗3158亩,全部底价成交。央企保利首进港务区;龙湖连揽6宗地。24宗居住用地拍卖成交,共计1521.214亩,成交金额合计185.08亿元,均为商品住房建设用地。13宗居住用地网上挂牌成交,共计843.304亩,成交金额合计53.38亿元,主要为安置房和共有产权房用地。港务区和曲江大明宫2宗地进入摇号,被龙湖、陆港愿景摇中。此次集中拍地,以保利、天地源、紫薇、电建、华侨城旗下康佳等国企为主,而最大的赢家非龙湖莫属,连揽高新CID、浐灞、和曲江大明宫等6宗地。

12月份第一次集中拍地:共13宗1022亩,均以挂牌方式出让,全部底价成交。金茂取得曲江大明宫2宗地。本次13宗地揽金74.49亿,其中,有6宗城改用地、4宗安置型商品房建设用地、3宗商品房居住用地、1宗商服用地。曲江大明宫2宗地块毛坯房限价2.45-2.5万/㎡,为本次最高限价,均为金茂所摘得。同时,天津联发则首进西安摘地15.21亩。城改项目中,龙记、南飞鸿等均有收获。

从全年土拍看,下面这10宗地的毛坯房限价,成为新的看点:

2021年10月,西安公布了具体信息:截止到第三季度,全市存量住宅用地约20133亩,存量住宅可去化15个月。

西安市存量住宅用地项目清单汇总表:

如上图数据,存量土地最多的是港务区,总计3850亩;其次是高新区,总计2559亩。目前新房市场,这两个区是供应房源量最多的,未来依然会是。未开工用地,高新的储备量最大,有1279亩地等待开工;开工销售有2个区域超过千亩,分别是港务区(1959亩)和航天基地(1052亩);同样,开工已销售超过千亩有2个区域,港务区1338亩,浐灞1032亩,这2个区域也将会成为未来新房批量出现、集中供应的区域。

西安市存量住宅用地约20133亩,其中,未动工土地面积约5676亩,占比约28%;已动工但未竣工交付的土地面积约14457亩。已动工但未竣工交付的土地面积分两类:一类是,在建已销售但未交房(开工已销售),土地面积6730亩,占比约38%;另一类是,在建还未销售(开工未销售),土地面积7727亩,占比约34%。

未动工及动工未销售,住宅土地存量为13403亩。按照容积率2.8计算,可供应2502万㎡,根据2020年西安市全年销售面积1904万㎡,按照住宅年销售面积测算,存量住宅可去化15个月。

从西安目前的土地存量和成交情况看,在2022年,主城区4个区域将成为新房的主力供应地:1、港务区。存量土地3850亩,开工面积1959亩,还有成交未开的数量也非常大,2022年将成为第一大新房供应区域。2、高新区。存量土地2559亩,有1279亩地等待开工。主要在CID板块和丝路软件城,有望成为2022年第二大新房供应区域。3、浐灞生态区。存量土地量不小,已开工未销售的有1032亩,将是2022年新房供应第三大区域的有力竞争者。4、航天基地。目前,该区域开工未销售的土地有1052亩,如果动作快,将和浐灞生态区竞争新房供应的第三把交椅。5、曲江大明宫。从2021年土地成交情况看,曲江大明宫成交了多宗土地,将和经开高铁新城和高陵区竞争区域新房供应的第四名。而在西咸新区,泾河新城、沣西新城的新房供应将排在区域前二,秦汉新城有望排在第三,沣东新城、空港新城相对不足。从未来新房的价格看,无论是从设定的毛坯房限价还是楼面价看,2021年成交待开的地块上的新房毛坯价,基本与区域在售新房持平或者略高一些。排除其它因素单一看,未来房价预期是看涨的,这对在售项目而言,无疑可以成为促进其成交的故事线。对于买房人而言,可以根据供地及成交信息,了解未来新房供应,提前规划自己的买房计划,灵活应对

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。