惊人!待建2505万㎡!西安2022年买房看这6个区域!

从土拍看未来新盘增量，对于买房的区域和产品选择，具有前瞻意义。中指数据CREIS监测，2021年西安成交用地228宗，规划建面2505万㎡，较2020年下降35%。虽然成交总量下降，但土拍亮点十足，“爆款”不断。西咸能源金贸区、曲江雁翔路、浐灞6宗等数十宗地，楼面价均创所在区域新高。数据显示，截止到2021年第三季度，西安全市存量住宅用地约20133亩，存量住宅可去化15个月。那么，从2021年土地成交情况看，2022年西安哪些区域将成新房供应主力，产品又将会怎么样呢？

复盘2021西安土地市场，我们一起回顾下那些“爆款地块”成交的超燃瞬间。1、西咸能源金贸区102亩地成交：楼面价约16248元/㎡1月份，西咸能源金贸区核心区一宗约102亩的居住用地竞拍，经过88轮的争夺，最终被绿城旗下公司西北致美绿城置业摘得。成交总价为约20.79亿元，溢价率278.69%，再加上公租房异地配建费5636万元、义务教育代建费4414万元，该宗地综合楼面价约16248元/㎡。

2、开年排名前列拍：楼面价约24325元/㎡2月份，曲江二期雁翔路板块117亩住宅用地，以“土地总价21.5亿元+无偿移交16.8万㎡教育设施”成交，在15家房企的逐鹿中，被曲江大明宫置业收入囊中，打响2021年土拍排名前列枪。该宗地的亩单价约3140万元/亩，楼面价约24325元/㎡，溢价率141%，开创了曲江乃至主城区地价的一个新高。3、浐灞6宗地成交，创近年新高：较高楼面价1.6-1.88万/㎡3月份，浐灞6宗地8个地块，近20家房企角力，最终，分别被招商、上实城开、三迪、润浩宏天、羿日置业、德美置业拿下。其中，招商、上实所拿的地块，综合楼面地价在1.6-1.88万/㎡，创下了浐灞最近4年来的地价新高。4、排名前列宗摇号地块：楼面地价12615元/㎡4月份，沣西新城115.13亩住宅兼容商业用地，首次采用了“熔断+摇号”机制，最终达到熔断价格终止交易，3天后现场摇号，由华润置地摘得。该宗地土地综合成本242061万元，折合亩单价2102万元/亩，楼面地价12615元/㎡，创沣西地价新高。此外，值得关注的是：该地块吸引58家房企争抢，其中华润、中海分别有20家、24家平台公司参与，最终“地落华润”。5、三次集中拍地，给出土地的毛坯限价（总供应土地78宗5826亩，共揽金438亿）6月份排名前列次集中拍地：共20宗1647亩。金茂西安第三子。金茂摘得高新鱼化寨板块71亩住宅用地，折合土地单价2507万元/亩，楼面价13429元/㎡，毛坯房限价23741元/㎡，该地块项目为高新金茂悦园，为金茂“悦系”产品。绿城摘得航天新城109亩商住用地，折算楼面价11776元/㎡，毛坯房限价19658元/㎡。该地块项目为绿城春和印月，产品为高层/小高和叠拼。曲江大明宫2地块流拍，高新软件新城202亩宗地中止出让。次日，再集中成交15宗开发用地，共揽金92.26亿元。10月份第二次集中拍地：共45宗3158亩，全部底价成交。央企保利首进港务区；龙湖连揽6宗地。24宗居住用地拍卖成交，共计1521.214亩，成交金额合计185.08亿元，均为商品住房建设用地。13宗居住用地网上挂牌成交，共计843.304亩，成交金额合计53.38亿元，主要为安置房和共有产权房用地。港务区和曲江大明宫2宗地进入摇号，被龙湖、陆港愿景摇中。此次集中拍地，以保利、天地源、紫薇、电建、华侨城旗下康佳等国企为主，而较大的赢家非龙湖莫属，连揽高新CID、浐灞、和曲江大明宫等6宗地。

12月份排名前列次集中拍地：共13宗1022亩，均以挂牌方式出让，全部底价成交。金茂取得曲江大明宫2宗地。本次13宗地揽金74.49亿，其中，有6宗城改用地、4宗安置型商品房建设用地、3宗商品房居住用地、1宗商服用地。曲江大明宫2宗地块毛坯房限价2.45-2.5万/㎡，为本次较高限价，均为金茂所摘得。同时，天津联发则首进西安摘地15.21亩。城改项目中，龙记、南飞鸿等均有收获。

从全年土拍看，下面这10宗地的毛坯房限价，成为新的看点：

2021年10月，西安公布了具体信息：截止到第三季度，全市存量住宅用地约20133亩，存量住宅可去化15个月。

西安市存量住宅用地项目清单汇总表：

如上图数据，存量土地最多的是港务区，总计3850亩；其次是高新区，总计2559亩。目前新房市场，这两个区是供应房源量最多的，未来依然会是。未开工用地，高新的储备量较大，有1279亩地等待开工；开工销售有2个区域超过千亩，分别是港务区（1959亩）和航天基地（1052亩）；同样，开工已销售超过千亩有2个区域，港务区1338亩，浐灞1032亩，这2个区域也将会成为未来新房批量出现、集中供应的区域。

西安市存量住宅用地约20133亩，其中，未动工土地面积约5676亩，占比约28%；已动工但未竣工交付的土地面积约14457亩。已动工但未竣工交付的土地面积分两类：一类是，在建已销售但未交房（开工已销售），土地面积6730亩，占比约38%；另一类是，在建还未销售（开工未销售），土地面积7727亩，占比约34%。

未动工及动工未销售，住宅土地存量为13403亩。按照容积率2.8计算，可供应2502万㎡，根据2020年西安市全年销售面积1904万㎡，按照住宅年销售面积测算，存量住宅可去化15个月。

从西安目前的土地存量和成交情况看，在2022年，主城区4个区域将成为新房的主力供应地：1、港务区。存量土地3850亩，开工面积1959亩，还有成交未开的数量也非常大，2022年将成为排名前列大新房供应区域。2、高新区。存量土地2559亩，有1279亩地等待开工。主要在CID板块和丝路软件城，有望成为2022年第二大新房供应区域。3、浐灞生态区。存量土地量不小，已开工未销售的有1032亩，将是2022年新房供应第三大区域的有力竞争者。4、航天基地。目前，该区域开工未销售的土地有1052亩，如果动作快，将和浐灞生态区竞争新房供应的第三把交椅。5、曲江大明宫。从2021年土地成交情况看，曲江大明宫成交了多宗土地，将和经开高铁新城和高陵区竞争区域新房供应的第四名。而在西咸新区，泾河新城、沣西新城的新房供应将排在区域前二，秦汉新城有望排在第三，沣东新城、空港新城相对不足。从未来新房的价格看，无论是从设定的毛坯房限价还是楼面价看，2021年成交待开的地块上的新房毛坯价，基本与区域在售新房持平或者略高一些。排除其它因素单一看，未来房价预期是看涨的，这对在售项目而言，无疑可以成为促进其成交的故事线。对于买房人而言，可以根据供地及成交信息，了解未来新房供应，提前规划自己的买房计划，灵活应对。