在西安,什么样的洋房值得买?

搜狐焦点西安站 2019-03-14 09:08:04
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新的行情认知下,买房逻辑需要重新建立。 正如,进入改善大年的西安 ,已经成功塑造了“高层→洋房”的居住改善阶梯。 尤其是以板块红利下,配套全的品质楼盘,其改善产品更是值得关注。

新的行情认知下,买房逻辑需要重新建立。

正如,进入改善大年的西安 ,已经成功塑造了“高层→洋房”的居住改善阶梯。

尤其是以板块红利下,配套全的品质楼盘,其改善产品更是值得关注。

—— 壹 ——

近两年来,改善需求供销两旺,中大户型持续热销,就2018年数据来看,120-140㎡面积段销量占比最大,这说明,西安改善需求旺盛。

其中,洋房以产品升级和买家对品质追求,成为改善首选的产品类型。这里,还需对洋房的优势再做下注解:

其一,稀缺性。西安市场的洋房产品,多为9-11层。

随着城市的发展,主城区土地资源日益紧张,尤以主城区土地的容积率,基本在3.0-3.5,要做高楼盘的溢价,以及社区的舒适度,项目多规划为高层+少量洋房的“高低配”排布模式就成必须了,所以,洋房产品就尤为稀缺了。

还有就是在户型设计上,如西安全运村在售的133-143㎡户型,该面积户型基本以高层产品为主,能做到洋房产品的项目,比较少,也就是说,这种面积的洋房产品更为稀缺。

其二,保值增值性。洋房稀缺性也注定是一个城市最珍贵最稀缺的资产,尽管它不适宜所有购房者。事实上如今它已经在价格上明显独立于西安楼市的行情了,而将来它会跟着高端市场的行情走。

在种种因素叠加下,好的地段,好的产品抗跌性最强,于是大家开始对洋房产生执念。因为交房之后,它的价值和它所呈现的生活是能够甩开市场上一众普通类型的产品。

洋房的需求反应在另一层面上,也是房子保值增值的前提,未来与西安发展的匹配度,将会得到众多买家的追捧。

其三,洋房比高层得房率更高。洋房的公摊面积小,人均占有的土地更多,开发商的成本也更高。所以,反应在价格上就会略高于高层。

按常规比例,洋房的公摊面积一般为总面积的8%-15%,而高层住宅达到了15%-25%。以120㎡户型为例,洋房的实际使用面积为105㎡左右,而高层的实际套内面积则只有95㎡左右。

也就是说,相同总价的房子,买洋房更划算! 

其四,同样的面积,洋房更注重舒适度的打造。高层多为2梯4户,而洋房2梯2户居多;这样算下来,高层按30层计算,一个单元约有100户,而洋房按9层计算,约有18户,高层约为洋房户数的5倍。

单元人更少,环境更安谧舒适,出入电梯也无需长时间等待,而且对于很多人来说,也是“一步到位”,甚至是功能性改善需求首选的类型。

其五,产品设计专业度更高。因为容积率低,洋房拥有更多土地去实现宽敞楼间距,在全天不同时间的采光、景观观赏资源、同时又要保障业主生活的私密性,因此对设计的专业度要求更高。

—— 贰 ——

什么才是好洋房?

首先,社区容积率至少在2.0以下,密度低,更多用来做园林设计,观景效果更好。

其次,如果周边有公园、湖河等生态环境加持,也会提高居住的舒适度,和内外环境的呼应。自己居住环境宜人,自然资源的稀缺性也能为房产带来保值作用。

还有一点就是,洋房的层数,现在市场上有很多11层的楼幢也称之为洋房,很多人已经分不清楚高层和小高层的区别。当然,层数越小,邻居就越少,私密性会更强。

如果区域有大的产业配套落地,抑或是像全运会这样的盛事召开,区域价值将在短期内催热。长期来看,将会获得持续的传热和房价的增长,后期出手交易也会相比其他去有较高的溢价。

仔细梳理下来,洋房无疑是值得入手的。

只是,在当前市场有限的洋房产品中,选择一套合适的,还需仔细斟酌:

在2月底时,我们对西安主城区楼盘进行盘点时发现,50个在售盘中,仅有11个有洋房产品在售,价格区间在12000-20000元/㎡。如:

绿城西安全运村·甘棠苑,在售洋房面积约133-143㎡,均价14000元/㎡;

保利天悦,洋房面积约145-155㎡,均价20000元/㎡;

中海长安府,洋房面积约160-190㎡,均价18600元/㎡;

中海曲江大城,洋房面积约136-172㎡,均价15000元/㎡。

|西安全运村实景图

综合比对,我们可以发现,以目前市场在售洋房项目看,社区景观似乎都“受到限制”,这就需要外围生态景观、区域级配套的补充。

如西安全运村有奥体中心、灞河自然景观;中海长安府周边有西北大学等高校人文氛围;中海曲江大城有杜陵遗址生态公园等等。

单价、户型面积之间的“级差”,也恰体现了入手洋房的资金实力。能以较少的资金,获取最大的利好堆叠,如环境、配套、交通等,纵观市场洋房产品,发力中的奥体板块西安全运村无疑是值得推荐的。

—— 叁 ——

全运会效应下的奥体板块,该区域楼盘均已被传热,而尤以作为全运会配套的西安全运村在板块众多楼盘中脱颖而出,价值得到认可。

这种认可,实现热销,与产品的打造也是不无关系的。从户型来看,已在西安传统住宅中迭代升级。

133㎡的四室两厅两卫户型,户型设计比较方正,减少面积的浪费;内连廊式超大阔景阳台,无论你是要晾晒衣物,或者是慵懒的晒着太阳,亦或者是喜欢种植花卉,都有了发挥的空间。

从面相上,这个户型属于“四叶草”型设计,四个卧室分布在房间的四个角落,主人与儿童房、留宿客人之间,就是主人在书房处理工作或者是“充电学习”, 均互不干扰,既能保证工作学习所需的静谧氛围,也能保留家人之间各自的生活习惯。

|西安全运村洋房样板间

在不少“高低配”小区,为了保障土地成本的最大收益,以及园林规划设计等,洋房总是不可避免的会受到高层的部分“荫蔽”,户型设计中的采光效果实际达不到。

这其实是吃亏的,怎么说呢?就是以洋房的价格购置却没有洋房的生活品质。

西安全运村·甘棠苑也是充分考虑到这一点,结合西安人居习惯性的“坐北朝南”,将高层、小高层、洋房依次排布,楼幢之间穿插走位,最大限度的保障每户采光通风需求,前方无遮挡,可以更好的远瞰窗外美景。

|西安全运村甘棠苑鸟瞰效果图

绿城的房子,除了社区规划、户型设计等,在装修细节上也是加分项。

自己装修过房子的人应该会有同感,如处理防水节点、吊顶工程等装修房痛点方面,绿城以独有的工艺功法,在隐蔽工程处理上,更加安心稳妥。

|西安全运村洋房样板间

不止这些,还有装修细节的全面升级,如更关注“煮妇”的厨房操作,水槽柜内防水铝膜、操作台外沿向上外翻大约1厘米,防止水流地面。

此外,主卧插座双控双开、走廊主卧小夜灯、一键开关等细节,对居住生活精研细磨,更符合现代的人居习惯。

在科技住宅的打造上,全赠送中央空调,后期免去装配空调的麻烦,屋内温度保持一致;还有新风系统,更新室内空气,加速空气的循环流动,有利健康居住。

还有,值得一提的是,室内3.1米层高,而市场大多层高在2.9米左右,在室内日常生活不会感到压抑。

|西安全运村洋房样板间

—— 肆 ——

那么,除了产品力,身处起步初期的“奥体板块”的西安全运村值得购买吗?有以下几点值得参考:

其一,奥体IP热效应。国际港务区可分为奥体板块和自贸区板块。依托于2021年第十四届全运会迅速起步的奥体板块,总规划面积约6000亩,打造全运会主场馆、全运会、全运村,将成为西安国际化大都市的体育中心、文化中心。

区域规划未来清晰可期,奥体也快速成为西安楼市中的热门置业板块,片区内多个住宅项目也受到关注。目前以“价格洼地”等标签成为置业选择高地。

其二,倒计时发展。以2021年全运会的召开时间为节点,学校、医疗、商业、交通等区域配套在赛事前夕将全部落地到位。

建设周期短,兑现力强,这也是西安唯一一个前景清晰,价值值得期待的片区。

其三,社区规划完善。千亩大盘西安全运村产品包括高层,小高层,洋房等类型,整体容积率为2.2,称得上是“低密”社区。

|西安全运村效果图

业主最最在意的教育问题,完全不用担心,三所幼儿园,全运村小学、全运村中学完全满足。如果你还认为港务区偏远,就特错了。

双地铁14号线、3号线,后期规划的商业,以及交大一附院陆港医院、体育公园等,综合呈现出“小镇”模式,不出社区,就能满足日常生活所需。

其四,品牌支撑。什么能说明绿城的品质和受众,“绿粉”应是最好的佐证。

绿城之所以深受“绿粉”喜爱,除了对美学的关注和品质的极致追求外,还与自2007年开始在全国率先推出园区生活服务体系密切相关,其时绿城已开始了从“造房子”到“造生活”的转变。

|西安全运村效果图

绿城作为国家全运村指定缔造者,依托前三座全运村开发经验,以全运系列属集团标杆产品,取其精华升级再造,复刻奥体中心板块。

绿城服务获得“中国高端物业第一品牌”,对社区硬件的管理和维护,以及健康医疗、文化教育、居家生活等方面,兼顾儿童和老人等全龄段业主需求。

在绿城的努力下,让“房产不应该只是建筑的躯壳,而应该是人性化家园和终极的人文关怀。”照进现实生活。

—— 伍 ——

如今的国际港务区,自贸区板块已经兑现了其功能性职能,而奥体板块在“全运会”时间的倒逼下,也在如火如荼的建设当中。

一个大型项目带动或推动一个区域的发展,已经被无数的案例所证明。

约6000亩西安奥体中心的建设,所引发的关注,不仅在于其是2021年十四届全运会的主会场所在,还在于因其所在而对推动城市发展带来的巨大价值。

|西安全运村效果图

西安全运村不是简单地做一个赛事的居住生活配套项目,而是在建设一个“全民运动绿色小镇”。

即使在全运会结束后,也会有一个相对健康适宜的居住环境,而且区域等商业、交通、医疗资源等配套,将会持续发挥其作用。

可以预见的是,在奥体板块,在西安全运村,一场全新生活方式的变革,将会随着绿城的产品、服务的入驻,刷新整个西安。

文章来源:西安楼市

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