十年西安城北发展,结果与我们想象大不一样!

撰文=燕十三

PART1-城北发展

城北是一个特殊的板块，海（陆港）陆（高铁）空（临空）齐聚，价值无可比拟，发展速度非常之快，那城北楼市核心究竟在哪里？

关于城北楼市发展，我们一贯比较看好，大致有三个原因：

一、土地稀缺：虽然未央区占地较大，但经开区规划却略显逼仄，因为汉长安城遗址公园、浐灞生态区东西占地，导致城北可用土地太少，尤其是经开区。

“大西安元年”排名前列季度就暴露了这个情况，经开土地成交仅有曲江1/4，实际亩单价却是曲江的一倍，达到了均价749万元/亩，均楼板价3007元/㎡，仅次于高新区。如今这个情况越发明显，供给50亩以上几乎绝迹。

二、需求扩散：十年之前，城北楼市需求主要集中在未央路、大明宫周围，但在2014年之后需求扩至草滩，2016之后需求扩至未央湖板块。

目前，城北供给主要集中于北辰西板块，在大明宫、经开核心、市政府板块土地供给殆尽之后，反倒是浐灞与北辰交汇处逐渐成为热点，成熟板块土地供应多为商服用地，基本无住宅用地可供。

三、商服为主：市政府北迁带动城北发展，加上城北土地一度粗犷发展，缺少精耕细作，导致目前成交多以城改用地为主，闲置土地多为商业性质。

十年之前，城北商业环境荒漠化，一致认为城北没有希望，至今网络留言仍在。然而，随着2006年市政府搬迁，2007年大明宫开动，2011年地铁二号线贯通，使得城北楼市一骑绝尘。十年西安城市发展，结果与我们想象大不一样！

PART2-中心疑云

随着城北发展，带动板块轮动效应，我们看到了城北各大版块逐渐形成，一个清晰的地产全景图已经展露在大众面前。

其一，政经板块：汇聚市政府驻地、经开区管委会、熙地港、王府井、汉神百货、JW万豪酒店、西安城市运动公园、西安中医院等城市优质资源集结，构成了城北政经中心。

其二，豪宅板块：汇聚万科、万达、旭辉、中国铁建、融创、龙湖、阳光城、华远、绿地、恒大、正荣、金科等知名房企，业态众多，属于城北品牌房企密集板块，价值基础牢固。

备注:城北住宅产品销售状态概览

其三，居住板块：未央路以西，北二环以北至凤城十二路之间“四横十二纵”，属于城北的纯居板块。但由于布局欠缺，加之“退二进三”政策影响，导致工业区、人居区相互参杂。

其三，新生板块：北辰大道属于浐灞与未央区交汇处，是2017年以来城北热门板块，保利、万科、碧桂园、华远等相继进驻，加速补齐人居、商业、教育等基础配套资源，形成新生人居板块。

正是因为板块价值分裂，城北逐渐分为多个板块，价值核心驱动又有所不同，那究竟谁才是“人居之芯”？

PART3-结构分析

分析一个板块价值究竟能否胜出，特别不是靠感性认知，更多的是需要理性的判断，瞄准五个关键要素进行，去理解楼市狂飙猛进发展下的价值真相。

其一，从配套城市来看，与城南配套资源相比，城北教育资源稀缺，医疗资源也相对稀少。城北各版块配套比较均衡，但因为政商中心聚焦，城市重磅配套仍然集中于大明宫、市政府、文景路等。

其二，从商业环境来看，目前城北商业有四个兴奋点，龙首塬、凤城二路-凤城五路、凤城八路之外、太华路。如果将龙首塬、太华路核心区统称为“大明宫商业板块”，那么城北较大体量商圈就在环大明宫区域。

其三，从重磅资源来看，城北四大重磅资源依次为市政府、大明宫国家遗址公园、北客站、未央湖，目前北客站尚在筹划“高铁新城”，未央湖正在筹划“未央华侨城汉城湖主题文化综合体”，市政府旁开发完毕，只剩大明宫板块。

其四，从人居阶层来看，由于城北属于拆迁改造密集区，各种消费层级人群叠加在一起，纯粹的人居氛围是影响高端物业诞生的关键因素之一。这也是为什么城北高端物业集中于市政府西侧、大明宫板块的原因。

其五，从轨道交通来看，鉴于地铁2号线对城北商业消费、租赁市场的提振作用，地铁4号线的开通将成为影响城北二次提速的支撑点，因此，沿地铁4号线的大明宫板块，或将迎来商业、人居价值的再次提升。

因此，从配套、商业、资源、人居、轨道交通五个方面来看，大明宫都是一个比较优质的选择。

因为大明宫开发比较早，土地一直都是供不应求，开发商争相涌入，想要以各种名目获取土地。但大明宫只有23.2平方公里，城市建设用地也仅有19.16平方公里，相当于经开区面积的1/6！

这就造成了大明宫只能走高端路线，在历经万科大明宫、万达公馆、中国铁建国际城等之后，大明宫终于再次迎来一位重量级房企，旭辉地产。

PART4-精致生活

旭辉地产，位列房企二十强，因为总部位于上海，精耕沪上多年，又被称之为“海派旭辉”。

备注：数据来源克尔瑞

旭辉集团，2000年成立于上海，打造铂悦、江山、赋、公元、城六大产品系，2015年“铂悦系”的诞生，标志着旭辉进入新锐豪宅专家系列，在历经苏州铂悦府、苏州铂悦犀湖、上海铂悦滨江等沉淀之后，“铂悦系”被媒体评为“中国六大豪宅产品线之一”。

旭辉·国悦府是旭辉西安第三盘，也是继续旭辉中心、旭辉公园大道之后，旭辉地产带给西安人居的重要作品。

为了打造高端体验，旭辉考察了大西安各大城区，最终旭辉·国悦府择址于大明宫，依托大明宫板块厚重的文化沉淀，以及配套、商业、人居、资源、轨道交通五项资源，打造精致生活场景。

备注：旭辉·国悦府样板间实拍

备注：旭辉·国悦府样板间实拍

备注：旭辉·国悦府样板间实拍

旭辉·国悦府，位于凤城二路和先锋路的十字，项目占地为46亩，建筑面积14万㎡，共规划4幢精装修高层产品。因为地块较小，旭辉地产在产品研发中创新，打造具有市场竞争力的产品价值。我们将项目产品价值分为四大类，与大家一起探讨：

其一，景观社区：旭辉·国悦府为了实现景观社区生活，打造了“五重园林体验”，在迎宾归家、花园轴线、泛景观会客厅、入户花园门厅五个生活节点，通过精细化场景打造，实现归家仪式。

其二，全装产品：旭辉·国悦府在装修方面重点考虑。为了家庭安全，采用百年品牌锁具耶鲁智能门锁；为了温控舒畅，安装日立中央空调，无需拆装；为了生活质量，采用国际知名厨房、卫浴品牌摩恩、科勒；为了满足厨房一体化，油烟机、灶台、消毒柜/烤箱三件套，嵌入式设计，方便使用。

其三，健康科技：旭辉·国悦府考量西安生活需求，打造“双重”健康生活。新风系统有效除霾，降低浑浊空气；绿色3M净水系统，净化水源杂质，打造健康水质，构筑起“人、房、生活”的健康生活方式。

其四：纯粹人居：为了保障人居圈层纯度，旭辉·国悦府采用二梯二户，全部142㎡三室。处于社区明珠楼位，前后双园，五十米开阔楼距，揽景视野开阔。此外，该户型南向开间13米，6.4米宽景阳台（一般户型在4.2米左右），几乎可以再分割出一间次卧，还能保障舒适度。

大明宫畔，142㎡阔景生活

目前，3#、5#楼价格或将变动，面对大明宫板块普遍缺货，大明宫板块供给量不足，旭辉·国悦府算是近期仅有的一个品牌开盘项目。

PART5-后期发展

前一段时间有朋友指出，目前市场热点转向外环，大明宫是否能够保持一路增长，或者说一枝独秀？

关于大明宫板块后劲如何，能否支撑楼盘价值提升，要了解三个前提：

一则，必须是城市核心，大明宫属于城北产业中心板块，配套、公园、消费无出其右，城市价值极高；二则，必须是永续价值，大明宫属于城北商业消费中心板块，作为高端人居区，拥有数百万平米商业体量，护航板块繁荣永续；三则，必须是刷新增长，大明宫属于城北产业密集区，文商旅品牌不断引入，价值还在不断刷新。

大明宫作为城北核心板块，土地供给稀缺，人口资源充裕，商业氛围浓厚。在大明宫板块，大盘供给绝迹之后，开发逐渐走向“小而精”，提升产品力，力求在有限空间打造更多可能。

从购房的角度来看，大明宫已经进入了特别改善阶段，对于追求生活品质、成熟配套、未来溢价的朋友，旭辉·国悦府是个安全的选择。