解读:挂牌7.2万套+,涨幅下跌0.3%!西安二手房市场真相

12月14日，国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示，西安的二手房价格在11月份环比涨幅为-0.3%。这是继2019年8月以来，西安二手房月度环比涨幅第二次出现负数情况。是不是意味着西安二手房价格真跌了呢？

西安的二手房市场在今年截至目前是个什么状况？我们从挂牌量、成交量及价格走势三个方面，可以看出大致情况：一看挂牌总量。链家的数据显示，截止12月15日，西安二手住宅挂牌量为72100余套，这个数据不小。

▲数据：链家网 截止12月15日

同时数据显示，在1-11月，西安二手房挂牌量同比增长超过7成；截止11月底，二手房在售同比增加约49%。从挂牌量、在售量看，2020年西安二手房的上市量，都实实在在地比2019年高很多。这也显示二手房在今年开始放量了！二看成交总量。截止2020年12月15日，链家网数据显示，目前西安共有约51700余套二手住宅成交信息，平均每月成交约4495套，每天约150套。

▲数据：链家网 截止12月15日

从今年的二手房成交信息看，在1-6月份成交量累计有25000余套，7月到12月15日成交量有26700余套，总量超过上半年。三看价格走势。从国家统计局每月发布的价格走势看，今年西安二手房价格月度涨幅出现了“下滑-回升-下滑”的过程。

▲数据：国家统计局 制表：中商情报网

西安二手房的月度价格涨幅，从2019年8月持平、9月下滑以来到2020年5月开始恢复上涨，到11月份再度出现下滑0.3%，经历一个跌宕。来自链家的数据显示，2020年11-12月，西安二手房总体成交均价在12660-12700元/㎡之间，近期保持着相对平稳态势。挂牌量不小、成交量也大，价格涨幅有跌宕，这就是今年截至目前的西安二手房市场情况。

那么，西安二手房的实际成交价，有没有跌？这个也得分情况看：一是少数房源挂牌价被“砍”。

在今年上半年，“西安二手房挂牌量10万套”一说，成为本地及全国各财经、房产媒介评说西安房价的一大素材。多种解读，市场波动。这在一定程度上，也影响了部分二手房卖家对于挂牌价的预期。在曲江等区域，上半年有些卖家“急售”，部分房源挂牌价被砍几十万到三百万这样的极端案例出现。二是成交均价“下滑”。在2019年上半年，同样是链家发布的数据，西安二手房成交均价一度在15600元/㎡，和今年11-12月份成交均价12600元/㎡左右相比，存在价格“下滑”情况。

但是，从部分买家和二手房门店反映的情况看，实际上成交价并没有下滑。数据和实际不吻合，这是怎么回事呢？一个合理的解释就是：结构性下滑。什么意思呢？也就是说，在某个时段，品质好、价格高的二手房比较多，成交价均价就高；一段时期，品质一般、价格稍低的二手房多，成交量也不少，成交均价就低。因此，二手房成交均价有高有低，数据上就出现“涨”和“跌”。这和过去西安的新房价格统计数据反映的情形有些类似，本质上没有“下跌”。从实际情况看，二手房买卖无论是高价还是低价，吃亏不吃亏、赚多赚少，卖家和中介人员心里最清楚。西安二手房未来可能会怎么样呢？一是挂牌量还会增加。

2017年以来投资性购买的房源，随着宏观态势和房地产长效机制的强化，将迎来持续入市，优质的二手房源量将增多。二是门槛提高成交量稳。

随着“11·30”楼市新政的出台并执行，二手房中的中大户型房源，因首付比例上升，买家压力大，成交量将受到压制。三是价格将相对稳定。无论是挂牌价还是成交价，绝大多数与新建商品房在一个相对的比差关系上，处于稳定状态。不排除一些“特价房”可捡漏。未来在二手房中，房龄短、品质不错及有好学区、地铁盘、商业氛围好，环境优等概念的房子，价格相对适中的，买家可优先选择。

编辑=六言  编审=周鑫