解读:挂牌7.2万套+,涨幅下跌0.3%!西安二手房市场真相
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12月14日,国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示,西安的二手房价格在11月份环比涨幅为-0.3%。这是继2019年8月以来,西安二手房月度环比涨幅第二次出现负数情况。是不是意味着西安二手房价格真跌了呢?
西安的二手房市场在今年截至目前是个什么状况?我们从挂牌量、成交量及价格走势三个方面,可以看出大致情况:一看挂牌总量。链家的数据显示,截止12月15日,西安二手住宅挂牌量为72100余套,这个数据不小。
▲数据:链家网 截止12月15日
同时数据显示,在1-11月,西安二手房挂牌量同比增长超过7成;截止11月底,二手房在售同比增加约49%。从挂牌量、在售量看,2020年西安二手房的上市量,都实实在在地比2019年高很多。这也显示二手房在今年开始放量了!二看成交总量。截止2020年12月15日,链家网数据显示,目前西安共有约51700余套二手住宅成交信息,平均每月成交约4495套,每天约150套。
▲数据:链家网 截止12月15日
从今年的二手房成交信息看,在1-6月份成交量累计有25000余套,7月到12月15日成交量有26700余套,总量超过上半年。三看价格走势。从国家统计局每月发布的价格走势看,今年西安二手房价格月度涨幅出现了“下滑-回升-下滑”的过程。
▲数据:国家统计局 制表:中商情报网
西安二手房的月度价格涨幅,从2019年8月持平、9月下滑以来到2020年5月开始恢复上涨,到11月份再度出现下滑0.3%,经历一个跌宕。来自链家的数据显示,2020年11-12月,西安二手房总体成交均价在12660-12700元/㎡之间,近期保持着相对平稳态势。挂牌量不小、成交量也大,价格涨幅有跌宕,这就是今年截至目前的西安二手房市场情况。
那么,西安二手房的实际成交价,有没有跌?这个也得分情况看:一是少数房源挂牌价被“砍”。
在今年上半年,“西安二手房挂牌量10万套”一说,成为本地及全国各财经、房产媒介评说西安房价的一大素材。多种解读,市场波动。这在一定程度上,也影响了部分二手房卖家对于挂牌价的预期。在曲江等区域,上半年有些卖家“急售”,部分房源挂牌价被砍几十万到三百万这样的极端案例出现。二是成交均价“下滑”。在2019年上半年,同样是链家发布的数据,西安二手房成交均价一度在15600元/㎡,和今年11-12月份成交均价12600元/㎡左右相比,存在价格“下滑”情况。
但是,从部分买家和二手房门店反映的情况看,实际上成交价并没有下滑。数据和实际不吻合,这是怎么回事呢?一个合理的解释就是:结构性下滑。什么意思呢?也就是说,在某个时段,品质好、价格高的二手房比较多,成交价均价就高;一段时期,品质一般、价格稍低的二手房多,成交量也不少,成交均价就低。因此,二手房成交均价有高有低,数据上就出现“涨”和“跌”。这和过去西安的新房价格统计数据反映的情形有些类似,本质上没有“下跌”。从实际情况看,二手房买卖无论是高价还是低价,吃亏不吃亏、赚多赚少,卖家和中介人员心里最清楚。西安二手房未来可能会怎么样呢?一是挂牌量还会增加。
2017年以来投资性购买的房源,随着宏观态势和房地产长效机制的强化,将迎来持续入市,优质的二手房源量将增多。二是门槛提高成交量稳。
随着“11·30”楼市新政的出台并执行,二手房中的中大户型房源,因首付比例上升,买家压力大,成交量将受到压制。三是价格将相对稳定。无论是挂牌价还是成交价,绝大多数与新建商品房在一个相对的比差关系上,处于稳定状态。不排除一些“特价房”可捡漏。未来在二手房中,房龄短、品质不错及有好学区、地铁盘、商业氛围好,环境优等概念的房子,价格相对适中的,买家可优先选择。
编辑=六言 编审=周鑫
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