同一区域,都是2万/㎡,登记结果却……

同样是摇号，但是结果不同。

近日，高新2盘，均价都是2万/㎡，同时登记，也同时飘红，但一个上线后，人气直窜；另一个徐徐攀升，越过房源线。

为什么人气会相差这么多呢？

易道郡·玫瑰公馆、天地源·云水天境，2盘在价格公示时，都是备受关注的“潜力红盘”。

天地源·云水天境其实毫无悬念，自首次开盘起就是“千人摇”，跻身西安红盘行列。

本次推售的是2#、7#、8#楼，3栋精装高层，总20/25层高，共182套房，主力户型139㎡、143㎡、193㎡、246㎡，均价20745元/㎡。

截止目前，项目已经登记了3598个，仅普通家庭就接近3000个。

易道郡·玫瑰公馆在丈八北路上，是早期开发楼盘，前期已经交付入住，10#楼是最后一栋住宅，计划2024年3月交房。

本次推售的是10#楼，毛坯高层，总33层高，共204套房，面积区间82-109㎡，均价20607元/㎡。

记得该盘是超过10年的老盘了，没想到还有新房销售。项目所在的丈八路西规划到高新丝路软件城，周边发展成熟，属于高新腹地。

很多人预计该盘会成为千人摇，目前登记人数仅为房源的2倍，并没有出现大红的现象。

虽然登记都飘红，但是人气却截然不同。大致有以下几点，我们分为相同和不同之处来剖析：

首先是相同点。

1、同一板块——高新丝路软件城

2021年8月，高新将软件新城与鱼化寨板块合并成为“丝路软件城”，以西三环为中轴，北至科技西路，南至科技八路/绕城高速，西至云水六路/绕城高速，占地面积约24.42平方公里，颇为令人关注。

因此，丈八路西的易道郡·玫瑰公馆，和西三环西云水二路的天地源·云水天境都属于“丝路软件城”板块。

2、同一价格——2.07万/㎡左右

2盘都是2万出头的价格，在西安偏高，属于改善盘价格。但是放在高新，整体新房价格约2-2.7万/㎡左右，优势明显，只要产品尚可，就会摇号。

如2.07万/㎡的天地源·云水天境，同一板块2.2万/㎡的中国铁建西派国樾，都实现了千人摇。

▲丝路软件城规划图

不同之处在于：

1、产品设计。

价格一样，易道郡·玫瑰公馆是毛坯房，天地源·云水天境是装修房，一个收房后还有一些装修成本，而云水天境收房购置家具及软装就可以入住。

从这个角度，相同价格下，装修房的选择度更高。

易道郡·玫瑰公馆开发比较早，首批房源在2009年入市的，产权缩水，产品设计比较陈旧，跟不上当下居住理念和需求。

云水天境去年首开，产品设计更贴合改善人居需求，户型、园林等设计理念更新颖，居住舒适度更高。

2、板块潜力。

都是丝路软件城，但也有位置差异。易道郡·玫瑰公馆更靠近高新一期/二期等核心板块，街区环境及周边配套更成熟。很多人看中项目板块划分的高新系学校。

天地源·云水天境虽在三环外，此前是“软件新城”，周边产业比较多，医院、学校、公园等生活配套也配齐，靓丽的新区面貌。

3、户型面积

2万+的房价，可以说是改善产品的价格了。云水天境户型面积段设计的是改善，整盘户型面积在139-247㎡，适合改善的大平层产品。

而易道郡·玫瑰公馆户型面积82-109㎡，妥妥的刚需产品，有82的两室和104㎡、109㎡的三室，是刚需产品改善价格。

老盘卖的是位置，成熟配套；新盘卖的是规划落地，产品设计，但最终都落在价格上。

有人说，价格倒挂，才能成为红盘，集结很多人去摇号。就看打动你的点是什么。

喜欢老城区的繁华，可以选择“清仓老盘”，毕竟规划实实在在，规模优劣等肉眼可见，这也是为什么很多人愿意去买次新的二手房，所见即所得。

新区房产，规划逼格更高，属于城市发展的晋级和更新，更贴近现代化、智慧化的新城，一片崭新面貌。但注意以动工和落地为准。

接下来即将开登的是，经开的柳岸晓风和城东的奥园誉府。

柳岸晓风，推售的是5#、8#楼，毛坯小高层，共136套，户型为135.87㎡三室和168.66㎡四室，均价15488元/㎡。

奥园誉府，推售的是16#、17#楼，毛坯高层，共249套，户型为107.59-132.54㎡三室和136.05-143.14㎡四室，均价13201元/㎡。