从3000到10000,看浐灞房价的进阶史!

最近这段时间，楼姐和老郭一直频繁在看浐灞的项目。如果说曲江是一个妙龄少妇片区的话，那么浐灞，特别是新兴的“网红”片区，年龄小，但是颜值高。

西安的浐灞区域，一般分广义和狭义的区别：广义浐灞是浐河，灞河能辐射的区域都叫浐灞，从西安北头一直延伸到南头。狭义浐灞是指：以浐灞半岛为核心区的三角洲地带，一般人们讨论的浐灞也是狭义浐灞，楼姐这里也说的是狭义浐灞。

1、整体规划——

看图说话，首先整体认识下浐灞：浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。

浐灞生态区南与曲江相连，西与经开、大明宫、城南比邻，北与西安国际港务区接壤。西北与北客站板块相邻。东临灞桥区，与白鹿原相望。

预计到2020年，人口达到55万人，基本建成集生态、会展、商务、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使得浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。

2、曾经尴尬的浐灞——

其实，整个浐灞所处的区域位置，在西安来说还是比较尴尬的。整个区域是条带状的，其产业规划也是条形布局，带状经济发展突破非常不容易。

而且，浐灞主打生态，区域规划密度相对较低，这样的带状格局难以在短时间聚拢人口，这对区域未来可持续发展有一定制约。

2003年，浐灞生态区开始建立，不久浐灞管委会便在灞河边落户。以前浐灞基本上可以用赤贫区来形容，老西安人都喜欢说草摊草摊，其实就是长草的地方，区域发展几乎谈不上，地产开发率低，房价也是全市较低的。

2006年，浐灞迎来了排名前列批开垦者——中新集团，而当时拿地价格也就才六位数一亩地。

2008年，二期产品入市，而当时的市场几乎还没有把目光聚焦到这一块，高性价比的价格吸引了周边很多的地源性客户。

据朋友回忆道：当时的项目旁边还是一片葡萄地，放眼过去周围是一片荒土，随便一走都是一脚泥。没有任何交通配套，更没有任何的生活和商业配套，整个区域连出租车的影子都没有。

有朋友抱怨：当时和置业顾问一直谈到七点半，没法回家，只能打电话叫朋友开车来接。

3、地铁三号线，盘活区域的排名前列根引线——

如今，经过多方治理改造，这个拥有着西安较大水域面积的地方，彻底成了城市绿肺。而浐灞的发展，却是一如既往的迅速。领事馆落户，浐灞商务中心建立，国际港务区的来到，都将浐灞的未来推入了一个新的发展境界。

而且，随着地铁3号线的开通之后，这里的居住氛围明显浓厚了许多。

目前的地铁3号线，在核心区有4个站点，自西往东北，分别是桃花潭站、浐灞中心站、香蜜湖（黄邓）站，务庄站，分别为前往桃花潭公园、灞河、世园会、砂之船奥特莱西提供极为便利的交通条件。

相比之前，前往二环、三环、高速也方便了很多。通达西安绕城并快速上连霍高速、西禹高速等省内外高速。到达北客站仅需20分钟，到西安咸阳国际机场仅需40分钟。

由此，这也吸引了很多开商的的入驻。目前，浐灞区域有实力的开发商有上实城开，中海，龙湖，中铁，凯德置业、万科、恒大、保利等。

无论是本地房企，还是全国知名房企，基本都跑到这里开始搞物业了。

虽然是这样，但相对于其他成熟的片区来说，浐灞的交通仍是非常的不方便。虽然如今有了地铁，但是出行便利度还很差，医疗、教育等方面远远不能满足需求，尤其是缺乏优秀的教育资源及大型商业中心。

如今区域发展虽有多方利好，然而从区域整体来看还存在着诸多缺点。基础配套缺乏可以说是浐灞发展的较大缺口。

4、浐灞房价进阶史——

然而，同好山好水好无聊主打旅游的曲江相比，浐灞更接地气一些，随着浐灞政府着力打造新区步伐的加快，浐灞的生态名片逐渐被认可，现在已经成为继曲江之后的第二高端居住区，地产价值提升很大。

而且，随着房企的逐步渗入，片区逐级热闹起来。对带动区域发展，人口密集程度也能做出相应的贡献。

以两个超级大盘御锦城、上实城开为例，御锦城最终入住居民大约在1.5-1.8万户左右。上实城最终入住居民大约在2.2-2.5左右万户。这两个西安市内的超级大盘就可以将浐灞区域的人口密集，消费力提升不止2个档次。

在这一系列的人口导入之后，房价也迎来蜕变。2008年，浐灞的普通住宅房价在3000元/㎡多4000元/㎡不到。而2016年8月开始，浐灞二手房价只有6000大洋左右，而到了2017年7月，浐灞的房价均价就已经破万。

即使是这样，外地人置业西安，最喜欢浐灞，特别是洋房、别墅。虽然这里的配套比起老城区相对欠缺，但从长远来看，价格目前还处于西安楼市洼地，亦是西安人2017年置业的“网红”片区。

就这个片区而言，总的来看，浐灞这个区域，作为曾经举办过世园会的热点板块，风光秀丽，拥有大美的水域，也曾经一度红火过。但世园会过后好像没落了，这可能是缘于这个片区没有很好的生活便利度，没有好的生活配套。

直到2017年，大众才对这个片区有了认知的改变。在各路资金疯狂砸进去的当下，华润的会展中心、世贸的好几千个亿，还有已开的奥特莱斯，规划建设的万达城，再加上2020年的全运会，将焦点重新回归到浐灞这个片区。

怎么形容这种态度的转变呢？我们或许可以这样认为：在传统西安人的眼里，这里曾经可能是一幅重墨的山水画，很好看但实际上并不认为有什么太大的价值。

现在呢，在资金的引领下，可能就变成了一个公众非常有信心、也有人气的清明上河图了。而这些，也是大众对这个片区的认知有了质的改变的重要原因。相信在重磅资金的青睐下，浐灞这个片区的房价还有很长的路要走。