400万软件新城怎么买?西安开发商口碑排行|房哥问答228期

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问：400万软件新城改善，招商，中铁建，隆基泰和怎么选？

答：招商高层均价近24000+，小面积没有了，后两个价格没出来，受制于西安首付新政和年底限价，什么时候能开还不清楚；

差别在于隆基泰和有140平左右的小面积，而中铁建是170平起步，按照软件新城如今24000+的均价，都够得上；

产品上，都是大平层为主，隆基泰和有洋房，装修用料和定位上目前中铁建确实是较高的，无论样板间装修，大堂，景观上观感更佳，价格也是最贵的；

品牌上，隆基泰和最弱，西安项目少且以往以主城外围刚需盘为主，招商为第二个项目，中铁建西派系列都是高端，预算都够，先看中铁建，备选招商；

高新刚需二手房主要集中在丈八北路和锦业路沿线，改善盘包括逸翠园，万达，天地源系列。

问：旭景清园周天选房，担心物业一般，一期房产证没办下来？

答：一句话，地段，地铁，学区跑赢产品本身，均价一万二，经开地铁口的新房，这几乎是少有的选择，周边生活方便，同位置万科保利的二手房已经20000+起步，按照2020年的学区，还在经开五小范围内；

小区本身很一般，非常刚的刚需盘，但因为价格和位置还是吸引了2134组家庭登记，2号楼本身户型较老，楼间距不大，对面有一栋写字楼遮挡；户型比小区一期略差一些，目前该小区二手房均价15000+，在周边也不算高；

开发商星火地产，虽然成立时间早，但基本都是城改房，房屋质量，物业，小区环境非常一般，刚需可看，但买不到也不遗憾。

问：可以出个排行版，关于西安开发商品质和口碑排名？

答：这样看来，业绩排名反倒是最简单的，卖了多少房子，成交多少金额，有据可查，明明白白，反而口碑和品质排名是最难的；

这两个词都是虚的，并没有明确的标准，比如口碑，西安这么多年，认可龙湖和万科，中海的物业，小区环境，多数人会觉得这几家品质还行，但口碑每个小区差异太大，前些年房价低时盖得小区反而口碑好一些，这几年高周转后的夸的夸，骂的骂，并没有统一标准；

品质更简单了，完全是二手房价格体现，是购买实际，学区配套，小区环境，户型物业的综合结果，如今的市场，做到货价相等已经不容易，品质如何只有盖房的人自己知道；

有情怀的开发商没几家了，宣传说辞听听就行，倒是斤斤计较，省工省料的本事，一家比一家强。

问：想知道2021年房价会不会涨，二手房走向？

答：刚好有一个数据可以说明，2020年西安已开新盘的数量是45个，相比年初年尾的开盘价格，降了一点的只有8家，持平的有12家，剩下的25家都涨价了；

房价的涨跌其实就是土地和供求关系的游戏，一方面土地价越来越高，一方面又限价越来越严，开发商控制利润，有的改毛坯，有的降标，但内心肯定是希望涨价的，百亿千亿的目标，得有利润支撑；

房价本身也不是由大众收入决定，而是由游戏的制定方决定，市场经济推动下，马太效应加剧，事实上，西安房价也已经连涨55个月了，早点买最安全，指望降价是低估了西安土地财政的野心；

至于供应量，去年的8.5万套算是较低，地不够供，房子不够买，供需不平带动房价也是老套路了；

全国楼市学长沙很简单，那先把供地量和上市房源量提起来，但提起来房子好买了，反而不好卖了；新房供应量越少，二手房东底气越足，你看高新，曲江的二手房价格疯成什么样了。

问：苏宁全部是高层刚需盘，只能说还可以？

答：可能苏宁开发商也没想到自己是这么火起来的，也说明很多人忽视了地王的带动作用，20年后，软件新城的地王之上，诞生了诸多改善盘大户型，在本就土地有限的这里，苏宁成为仅剩的刚需盘；

对于现在动辄24000+的新房相比，苏宁17500+确实不算高，但毕竟是定位不同的产品，奥迪和大众在用料，产品上还是有差异；

背后的原因还是供需关系的变化，高新没房，二手房价格疯长，房价涨了，苏宁，南飞鸿都香了，地段和房价只要跑赢，产品的关注度就会少很多；

究竟是我们真的对软件新城预期过度，还是高房价在掩盖很多问题，让大家群嗨苏宁，等到苏宁交房的那天，一切就会有答案。

问：房哥，高层的连廊安全问题怎么解决？

答：几乎现在市场上的高层住宅，都是北连廊结构，日常电梯入户不走连廊，紧急时候逃生用，少量的点板户或者连廊入户；

所以只要是买高层，基本无法规避连廊问题，以及连廊中间户的北向采光隐私问题，在这个现状下，连廊安全主要体现在高度和材质上；

根据《住宅设计规范》规定,中高层、高层住宅阳台栏杆的净高不得低于1.1米，现在主流小区交房都在1.3米，甚至1.6米，有人提出的窗户封闭提高安全性不现实，不仅中间户不同意，验收也过不了；

材质上，以金属栏杆为主，少量会做玻璃隔板，后者视觉安全性更好，成本高一些，除此以外，只有管好自己的孩子了。

问：精装提前半年交房，不着急住要不要收房？

答：延期交房的挺多，提前交房的蛮少，反而让人担心精装修的质量了，毕竟手工活，时间充裕且材料不差的情况下，工艺会更好一些，很多精装的问题就来源于时间紧张带来的赶工；

虽然不着急住，但还是建议随大流收房，现在的收房流程是先缴费签字，再收房验房，记录问题后，开发商工程安排统一整改；

集中交付期过了以后，修还是会修，但不能保证工程还在驻场，这个时候物业再联系施工方，不仅时间长同时因为只剩你一户，重视程度必然是不如集中交房期了。

问：华侨城天鹅堡30000+大户型，有很多人接盘吗？

答：这个价格确实有点夸张了，难道是对标华润悦府吗，天鹅堡虽然牌子很大，位置也很好，房子盖得确实很一般，同样价格，对门的紫薇永和坊虽然房龄老一些，但小区环境，物业是不输华侨城的；

二手房的成交总是很迷，尤其是高单价，高总价的大户型，因为接盘人数少，转手必然没有小面积好出，当然，如果是真心喜欢，不差钱，也是有自己的市场；

但同样三万预算，曲江南湖边中海，金地改善小区一大片，新房里，高新，曲江，浐灞闭着眼睛选，2020年的新房无论是户型，装修，物业，环境怎么比都华侨城强的多；

接盘肯定是有人接盘的，但至于有多少，等多久，都是未知的，人傻钱多速来的事儿，在西安又不是没有过。

问：高新三期能否带动常宁新区，万众的投资在什么地方？

答：常宁新区的口号叫山水长安，魅力常宁，核心位置就是培华，财院所在的大学城，规划总面积50.5平方公里，规划建设用地42.4平方公里，共涉及全区6个街道34个行政村10万余人；

算是长安区下属的新区，和莲湖的大兴新区，灞桥的灞河新区等一样，较大的资源在于学校多，公园多，环境好，高新三期的核心CID到常宁新区核心还有八公里，中间有数不清的农田和空地；

高新是很强，但三期自己还在拓荒讲故事，想要带动长安的郊区，猴年马月的事情，常宁发展还需长安自己多努力；

万众的投资包括长安国际生态区（东区），计划总投资242.2亿元，用地面积约1200亩，建设企业总部、商业，住宅；

丝路壹号，计划总投资30亿元，用地面积88亩，主要建设五星级酒店、特色商务中心和商业街区；

香·美术馆、香积松间酒店，计划总投资12亿元，用地面积233亩，主要建设美术馆、高品质酒店和生态商业街区，位置在G210国道以南，子午大道以西。

问：太华路十字保利中央公园，还有涨价的预期吗？

答：北郊的徐家湾改造算是起得最早，赶集最晚的代表，当年就说中建百亿投资，但多年除了村子拆迁，保利商品房外，几乎没有太多进展，工厂，市场，城中村依旧是主流；

借着全运会的势头，凤城八路周边建材市场已经清理干净，团结村改造已经开始，目前仍算平整土地拓荒阶段；

但这个三环内位置不错，一旦土地出让，必然高价，结合周边新房价格，这里的房子会越来越贵，毕竟拆迁的土地本身，价格就很高。