效果究竟如何?房产税就能让存量房流通起来吗?

3月20日，在望京SOHO租赁发布会上，潘石屹说，过去20年，全中国的财富，呈现在房子里面的比例是非常巨大的，这个数字谁也说不清楚，我让我的同事算了三个月，用了三个办法，交给专家看，大概的数字是多大呢？是400万亿人民币，全中国的。什么概念呢？当年救市是4万亿，现在是400万亿，大了100倍，大量的是存货，没有流通起来。

  他认为，中国大量的财富沉淀在房子里，没有流通起来，目前流通率大概就是1%。当房产税出台的那一天，中国存量房才会流通起来！

  对潘石屹的观点，前半句是赞同的，后半句不敢苟同。先说前半句，400万亿的财富沉淀在房子里，流动不起来，就意味着财富的使用效率和资金的运行效率都极低。尤其是资金，没有运行效率，就必然要大发货币、超发货币，以满足市场对资金的需求。从2008年全球金融危机爆发到现在，新增货币100多万亿，但价格一直处于低水平，就能证明资金的流动性是极差的。一旦经济步入良性状态，这些资金会不会成为通货膨胀的强大推力，是一个值得关注的问题。其带来的后果，一方面，可能是过度膨胀的房价已经耗尽了居民的收入，使居民的消费能力和购买能力下降；另一方面，如果发生通货膨胀，又会使居民手中的有限收入贬值，从而使他们的消费能力和购买能力更差。

  很显然，房地产市场的过度发展，房价的过度上涨，特别是存量房、闲置房太多，已经带来了很大的经济问题和社会问题，并隐藏着很多风险。所以，必须采取措施，解决房地产市场存量房和闲置房太多的问题，让这些资产动起来，让房价降下来，让资金活起来。

  再来看后半句话，那就是房产税有没有这样的功能呢？说没有，当然不客观，说有，也不能太乐观。房地产的作用，切不可放在房价上，也不可放在激活这些闲置的房产上，而要放在规范市场行为、平衡市场供应、维护购房者利益方面。如果单纯依靠房产税来解决存量房和闲置房的问题，显然功力不够、力度不足。解决闲置房、存量房的问题，还需要物业税、遗产与赠予税等共同作用。恰恰是，物业税和遗产与赠予税，虽然比房产税对激活存量房和闲置房的作用更大、效果更好，但是，要出台这两项税收，可能难度和阻力更大。原因就在于，触动的利益团体更多。

  同时，要使税收的作用得以充分发挥，就要加大房产实名登记的步伐，让房产信息能够跟上税收的步伐，公开透明，让这些税收手段能够有效发挥作用。如果房产分布不透明，没有建立统一的、包含全部房产的信息系统和大数据，纵然有政策，也解决不了问题。自然，数据全面和信息完整是房产税等能否发挥作用的前提和基础。

  渴望房产税出台，但更渴望物业税和遗产与赠予税的出台。那些，才能对多套房者形成有效约束。而对于刚性居住家庭，则可以采用一套房免征、两套房减半税收，三套房开始全额征收的办法。且超过一定套数，加倍征收，看谁还敢捂着房不动。自然，房子就会流通起来，资金也会活起来。一旦房价下跌了，财富的含金量也会大起来。