西安较大城中村瓦解,史上超强力度城改拉开帷幕

城中村是在城市总体规划中已经划定为城市建设区域的范围内，仍然保留农村体制，使用集中土地，以村民委员会为组织形式的农民聚居村落，是中国快速城市化进程中的特有现象。

20世纪90年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，边远地区大量土地被征用，城市政府或开发主体为了规避极高的经济成本和社会成本，导致被绕开的村落成为“城中村”。

城中村在土地利用、建设、景观、规划管理、行政体制方面表现出强烈的城乡差异和矛盾。 当前，我国正在执行科学发展观，构建和谐社会，走可持续发展的道路，社区作为居民居住的主要场所，是社会的重要组成部分，且和谐社会的构建离不开和谐社区的构建，没有和谐社区，和谐社会也就无从谈起。

近日，高新区管委会下发的一系列城中村拆迁工作实施方案的通知在网络间引起了热议。目前西安市主城区内（绕城内）面积较大，人口最多的城中村鱼化寨将面临年内整体拆迁的命运。周边河东村、福谦堡、鱼南村、鱼西村、八家巷等村落也一同被纳入拆迁范畴。

行动由高新管委会及高科集团牵头，联合纪工委、公安高新分局、城管局、鱼化街办等26个成员单位共同开展鱼化寨的拆迁工作，计划在2018年11月30日前，完成拆迁补偿协议的签订并开展拆迁行动，12月31日前，完成整村拆除及村域范围内地面附着物的清表工作。

说起鱼化寨，有民间素有“西安小香港”之称，是西安鼎鼎大名数一数二的的城中村，占地约3000多亩，居住人口达30多万，是西安较大和人口最多的城中村。

相传，这里曾是周武王姬发为其雨花公主祭天之地，几经历史变迁，雨花渐渐被演绎成了鱼化，有鲤鱼化蛟龙的祥瑞之意。后至唐始，进京赶考的举子都要来此地祭拜，祈求能一举考中，实现“鱼跃龙门”的鸿鹄愿景。另外这里还有新石器时代人类活动的踪迹，在唐代时鱼化寨也是唐长安城西侧延平门外重要的驻军大本营，对拱卫京城起着举足轻重的作用。

丨自明清至近代，鱼化寨村的范围几乎从未改变丨

上世纪80年代初，鱼化寨村开始发展集体经济，办起了面粉厂、西北闲置设备交易市场、陶瓷厂和西部排名前列个村办公园——鱼化公园。1984年，村总产值突破千万大关，成为西北村级之冠，是陕西乡镇企业发展的一大亮点。

伴随着改革开放步伐的不断加快，鱼化寨村在发展集体经济的道路上阔步前行。90年代中期，鱼化寨村下辖企业16个，总资产达到4亿元，被评为陕西省经济明星村、奔小康示范村。开办村办企业、发展集体经济，深刻地改变了鱼化寨村单纯依靠传统农业的发展模式。

进入新世纪，全国发展各级民办学校。西安外事学院、西安思源学院、西安欧亚学院、西安培华学院等一批民办高校也在这一时期涌现并蓬勃发展。在这波发展民办教育的大潮中，鱼化寨抓住机遇将西安外事学院请了进来，迎来了第二个发展的高潮。 

高校的连锁增值效应给鱼化寨带来了人气和旺盛的商业需求。许多商户到村里求租房屋，甚至愿意交定金预定房源，平时不起眼的房屋“一夜”之间变得“值钱”了。饭馆、旅店、药店、文具店相继办了起来，个体经济的发展极大地促进了村民增收。

丨早些年前高新区就出台过鱼化寨拆迁改造的规划图丨

如今鱼化寨有些地方依然是数十年前的模样，蒸蒸日上的西安首善高新区已迎来了第三期的规划建设，面对高新一期二期高楼大厦城市感十足的景象，鱼化寨辖内一些地方还是纯粹的城乡结合部面貌，一片占地3000余亩的城中村却与周边现代化的气息格格不入，道路交通、水电、环卫、安全等基础设施的落后，成为阻碍鱼化寨村发展的较大问题。

而位于科技西路沿线的鱼化寨虽早在2012年就有了拆迁的传闻，可面对人口高达30多万的城中村拆起来谈何容易。安置怎么办？巨大资金哪里来？曾几何时一度让诸多企业金主对此力不从心不愿提及。

丨鱼化寨村卫星图 / 2018.09.11丨

面临城市化步伐的滚滚洪流，城中村的拆迁改造迟早会到来。这是一件利国利民的大好事，宜早不宜迟。改造后的城中村，不仅能完善城市功能，提升城市品质；改善人居环境，消除安全隐患；提高村民生活质量与长期经济收益;实现群众利益的较大化。

从另一方面讲，村民生活环境将得到极大改善，高起点、高标准规划和建设的安置房，采光充足、通风良好、结构合理，符合消防规划，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全；村民住宅转变为证件齐全的商品房，提高村民长期的、稳定的经济收益，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势。

年度计划

除了此次高新鱼化寨拆迁意向披露以外，另一份囊括整个西安辖区之内的年城中村改造名单也随之公布，本次年度拆迁计划共囊括全市16个行政区与开发区，涉及行政村116个（其中包括拆迁户65642户、户籍人口222161名、土地112668亩），总投资为1596亿元。意向拆迁时限均为2019年前后（2018下半年至2019年年内）。

通过较新的卫星地图，悦君发现在此次名单中提及的沣东、未央、经开、浐灞、灞桥、高新等地的许多村落已经完成拆迁，看来，此次集全市之力实施拆迁工作可谓是少有，足以见得市政府在城市更新上空前的力度！以下附上各区入围拆迁范畴名单。

西安现状

近年来市委、西安市政府高度重视城中村改造工作，从服务经济建设、环境提升、保障民生、社会管理等多角度出发，始终把这项工作当作改善民生、推动城市发展的“民心工程、民生工程、幸福工程”，聚集全市力量抓建设、强管理，始终把这项工作摆在重要议事日程，先后出台诸多相关法规制度和城改项目审批程序等配套政策，使这一“难点”问题逐步变为城市发展的亮点，投资的热点。不仅改变了城市面貌，改善了市民的居住条件，提高了群众的生活水平，而且产生了良好的经济和社会效益。

城中村顽疾难存，骨头村拆迁改造更是困难重重，直接影响改造工作的整体推进。西安前期较易改造的城中村基本改造完毕，少部分无法实现经济效益平衡的骨头村改造难以实施，直接影响到城市的整体发展，尤其是城六区等主要节点上的城中村，人多地少，建筑密度大，拆迁安置量大，改造用地严重不足，开发企业不愿介入、综合用地不足等因素导致无法编制改造方案，直接影响到城中村改造的有序实施。放眼西安主城区，还有哪些一直悬而未决的城中村问题一直困扰着各区，下面我们来看一下。

丨沙井村丨

西安重点城中村片区

01.汉长安城

作为重要的国家大遗址保护区，汉长安城的规划与建设一直处在非常尴尬的状况下，一方面政府和企业无力负担如此大规模的遗址区开发改造运营，另一方面区内众多人口与企事业单位的安置也是个不小的问题，这样一对矛盾体一直存在了几十年，令人振奋的是此次全市拆迁大名单未央区部分14个村里居然有10各村是汉城内的村子，可谓令人幸喜。

02.鱼化寨

作为自古以来西安城区内的大村，历史终于要在未来某天画上一个休止符了。

03.后卫寨&六村堡

作为沣东新城原有建成区的部分，六村堡和后卫寨地区杂乱无章的城中村一直是沣东新城的心头之患，不过经过三四年的建设城区的形态已经初露峥嵘，特别是最近几个月后卫寨的城中村除了后卫寨村和一些村企已经拆的差不多了，路网也在进一步逐渐完善。

04.甘家寨/沙井村

作为传统城中村的代表，盘踞高新核心区的甘家寨/沙井村埋藏着太多西漂之子打拼的故事，不过城中村建的再好也只"村"，未来还是会被精致优雅的社区所取代，高新区在今年已经着手在治理这几个村的私搭乱建活动，也许这也是一个新开始的预示。

05.观音庙/铁炉村/王家村

目前占据着唐青龙寺遗址的铁炉庙和王家村部分区域已经开始拆迁，为之后青龙寺扩建南院和建设唐城墙遗址公园做准备。而位于北池头的观音庙近期还没有拆迁的消息。

06.东三爻

为配合曲江新区CCBD商务区的重大规划，位居重要地段的东三爻村在上半年已经被列入整体拆迁范畴，不过看卫星地图还没有任何动作，处理好民众利益和政府利益之间的平衡也许才是最重要的。

07.田家湾/史家湾/三殿村

作为浐河中段精华区域、和高铁西安东站的重要区域，浐河、三环、绕城一线又是西安东部一个重要的发展级，未来此区域的发展可谓不可限量。

08.阿房宫片区

称沣东阿房宫区域最难啃的骨头一点也不为过，以此区域的建筑密度来说在大西安区域无出其右，放眼整个西安卫星图，远远就能看见绕城内西侧这片巨大的扎眼蓝色彩钢顶棚群，记忆里这种状态起码保持了20年，令人惊喜的是就在最近两三个月阿房宫遗址周边大量的村舍和厂房被夷为平地，沣东此次的行政效率值得点赞。

09.延兴门/等驾坡

上述两村位于新城区/雁塔区交界，之前属于开发边缘地区不被重视，不过随着曲江的崛起和西安东站未来的繁荣，加上北侧幸福林带三方所带来的的辐射力足以使这里成为耀世起航。

10.十里铺/杨家湾/东小寨

作为新城区与浐灞生态区的结合部，这几个村在一定时期内一直都不被重视，不过随着近年来幸福林带建设、和浐河沿线更新提升建设的进一步推进，繁华城区之内相对孤立的这些城中村也是到了顺势而为迎接华丽转身的较佳时机了。

11.红庙村

目前红庙村已被列入高新较新的拆迁名单之内，拆迁之后，安置居民也能够享受受到泛锦业路地区优质的生活配套。

12.团结村片区

作为未央区连接浐灞的重要纽带与西安城东贯穿南北的大动脉，太华路、北辰沿线的发展明显要滞后于东翼的港务浐灞、和西翼的经开。不过截至10月，被列入年度区域拆迁名单中的城中村已经有过50％完成了拆迁，再一次体现了城北速度，为未央与经开的二次发展提供了有力的后续支持。

未来之路

西安市城中村数量和规模在全国大中型城市中是位居其前列，城中村问题日益突出。戒指2017年末，西安市共有城中村417个，城市农村人口多达47.3万，其中200平方公里的城区城中村共有187个，农村人口共计19.58万人，总用地130708.44亩，其中村庄占地36889.65亩、企业用地15423.26亩、耕地64214.1亩、其他用地14181.56亩。

丨远眺东三爻村丨

城中村虽在地理位置上已经纳入城市的版图，但由于属于农村建制的性质，农村管理体制将在一段时间内继续发挥作用。政府对城中村的管理存在着机构缺失、体制不畅、资金投入不足等突出问题。基础建设与其他建成区的基础建设水平还存在较大差距，拆迁改造工作刻不容缓。 

大西安近年来居宜居度全国排行不断攀升，城市品质日益突出。然而，由于历史的原因，城中村混杂的环境与精品城区间的优美环境形成了巨大反差。要解决好城市化进程中的痼疾，实现城市的均衡发展、和谐发展，改造城中村势在必行，任重道远。

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法律顾问 / 张晓哲

北京大成（西安）律师事务所

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