央视新闻调查:西安穆将王村“烂尾楼”迷局,拆迁7年,500户仍在外租房过渡!

12月2日，央视新闻调查栏目以“烂尾楼迷局”为题报道了西安穆将王村城改项目的坎坷经历，从七年村民未回迁一直在外租房，再到开发商与民间借贷商人的利益纠纷。这也是继13年焦点访谈关注橄榄湾跑路后，央视再次关注西安城改难问题。

（央视新闻调查西安烂尾楼迷局）

提示：视频较长，为42分钟，wifi下观看，土豪可随意。

从一篇烂尾楼引出的这段故事来看，表面原因是由于开发商资金断裂引起的，但对于这一城改项目，有关部门在风险预警，项目监管以及危机处置等方面存在着不足，使得其间爆发的乡村利益冲突，民间借贷商人与开发商之间的逐利厮杀，都影响了城改项目的进程，最终政府不得不注入巨额（1.5亿）资金是收拾残局。

安置难题

十年城改的成绩斐然，但问题同样不少。近年来西安市有近200个城中村被纳入改造计划，投资上千亿元。但开发商良莠难分，时常会出现停工、烂尾报道。易合坊、西江月、汉城湖畔、优活城、佳诚长安集，包括穆将王村的，可谓远近闻名。小马拉大车模式下，城改的弊端在几年后出现，拆迁不易但安置更难。

除了央视，穆将王村城改本地媒体也已报道多次，但效果往往昙花一现。而关于西安城改项目停工烂尾的消息已经说了太多太多，城改在影响了西安地产市场同时，也教育了大家的购房观念，五证齐全的不能买成了一条铁律，而在此前几年，很多人脑子里还没有这个概念，这也算一个“收获”。

央视的曝光为西安城改安置难的推进是提供了一个契机，让更多的人关注到城改安置难的问题。2013年央视焦点访谈的曝光侧面推动了西安五证手续的推进，而希望这次时隔四年后，央视新闻调查的关注能推动西安城改的安置难题。

问题根源

为何资金链断裂，安置房不能交工，房哥认为，拿地手续的简化是城改乱象的一个根源。手续的简化为此后的资金问题，停工事件埋下了风险。在其他城市，城改是这样操作的，即开发商先垫付资金拆迁，之后才能通过招拍挂拿到地，即获得“土地使用证”，再开始建设。

最后在商业地产正负零（即建设到地面一层）或者住宅地产地上6层才能拿到预售许可证，这样才能开始销售，购买者也是因为开发商五证齐全才会购买。银行也因为开发商五证齐全才给予购买者贷款，商品房部分正常销售，安置楼如期交付，一切都是ok的。

而在西安却是这样操作。开发商通过前期各种工作和关系，拿到城中村“一级拆迁”资格。这样开始拆迁，这个过程与其他城市并无不同。事件的不同出现在拆迁完毕的时候，按道理应该是有关部门出面核实一级成本，然后确定二级价格，再由开发商打款给有关部门，有关部门再把款项退还给开发商的过程。然而，在西安各项手续却被严重简化了。

开发商自己开始垫资拆迁前，会向当地的城改办报送“控制性规划”，经批准后才能拿到拆迁资格的批复。这个控制性规划，就是一个详细的拆迁后如何建设的文件，需要明确到楼层和业态。

也就是说，在没有最终获得土地证的时候，只是在一级拆迁的时候，甚至一级拆迁开始，就已经确定了二级建设的房型和具体物态。一般都是在拆迁开始的时候，已经将户型图出了，并让回迁户选择住宅类型和楼层。

有关部门不会去核实开发商的投入成本，而是要求开发商再建设回迁房，直到回迁房建设的差不多了，才允许开发商开始招拍挂取得土地。那么，为什么这么做？房哥以为是政府担心开发商不建设回迁房，造成社会不安定。

所以，严格要求回迁房差不多完成甚至交房了，才能开始缴纳土地出让金，办理《国有土地使用证》，以及后面的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

这样，对于参与城改的开发商就很郁闷。因为没有土地证，开发商就无法通过银行贷款。而有的项目差不多总建筑面积的一半都是回迁房。这样，无疑对开发商的资金压力是十分巨大的。显然，当时，有关部门看出了这个问题，同时又有的文件模糊规定“五证办理顺序可以同时（橄榄湾事件之前）。

就是开了一个口子，那么，上有政策下有对策，在开发商建设回迁房时，由于前期拆迁已经投入十分巨大了，基本没钱再建设回迁房，因此，就不得不在没有“土地使用证”“预售许可证”等五证的情况下，开始销售了！而市场也基本认可这种情况，开发商通过提前销售，回笼部分资金。

13年橄榄湾事件后，严禁五证不全的房子销售，这等于堵住了城改开发商仅有的资金渠道，再加上当时市场行情的冷淡。正规商品房尚且需要去库存，更别说城改项目。最终，形成一个恶性循环，因为急于拆迁，证件不全，因为证件不全，无法贷款，因为无法贷款，只能违规销售，违规销售被禁后，没钱停工，业主闹事！

到了这里就是目前西安城改项目面临的现状，大家直观看到的是开发商资金链断裂，背后则是城改手续简化带来的弊端爆发。

如果像别的城市那样，一级开发款，政府核定，再退给开发商，虽然多了“政府核定”“退款”的环节，但风险却大幅减小。而此前西安的模式，则是省去了中间的两个环节，政府需要做的事情少了但隐患却成倍的增长。

关于思考

就像蝴蝶效应一样，一个手续的简化，一个资质把关的不严，最终开发商，市场，村民，有关部门都成了“受害者”，再看穆将王村城改安置房本身，虽然在经过多次曝光，城改办问政背景下，最终政府注资1.5亿推动安置房建设，解决村民回迁，但代价实在太大。

这为此后的西安城改安置，提出了新的要求，即：

1、招商时提高准入门槛，招大引强，对拟参与城改的企业资质和资金实力进行严格的审查。

2、市场运作为主向政府投资为主进行转变，以政府国有公司作为投资主体，资金到位后再启动改造工作，来保障群众按时回迁。

而经历了这些阵痛，现在西安在城中村改造也更加谨慎，对于开发商资质，拿地条件也提出了更严格的要求，停工的项目在慢慢恢复施工，对于此后城市的发展，这是好事，也是前些年的教训换来的宝贵经验。

希望央视的关注，能推动西安城改安置难问题的解决，能让在外漂泊的万千老百姓早日回回家，就像穆将王村老人说的，我也老了，我也60岁了，我这住在外面，心都成碎的了。

我是昨晚11点多才看到央视的新闻调查这一期的栏目的，42：53的节目，自己是眼睛也没眨。作为买了城改房一直住不进去的业主，在外漂泊的心情也体会更深刻，看着自己日思夜想的新家，一直都是一片工地，荒草都比人高，心里五味杂陈。所以半夜的时候把自己的一些想法写下来，希望能引起大家的思考！

图文来源：央视新闻调查栏目

作者：西安房哥