刚需划线!价格变高,户型变大,选择变少!

来源：徐三刀评楼市

—壹—

一般来说，市场是可以自我调节的，但房地产市场却是一个政策黑洞，越限购越涨价，房子供应不及时，还会造成房荒。

尤其是政策上升期，一线房价被封顶，三四线被埋雷，导致资金（房企买地）、政策（人口争夺）全部涌向二线城市，就变成了郑州、杭州、合肥一飞冲天，武汉、成都、西安紧随其后。

最揪心的不是房价上涨，而是房价上涨，户型面积也跟着涨。五年前，户型热销基本在90-120平之间，偏重于两房、三房；五年后，变成了90-150平之间，偏重于三房、四房。消费力没有增长，户型面积反倒变大了，于是，有人惊呼，这是一个刚需买别墅的年代！

实际情况是，新的建筑规范、城市疏解密度、装修房要求，导致以后：1、容积率2.8以下土地变多；2、80米以下小高层变多；3、全面执行全装修交付。换而言之，在户型变大的同时，房子的成本和溢价也变高了。

面对房价提高，户型变大，那对于普通购房者，接下来我们会迎来什么状况？

—贰—

简而言之，就是换房难！早期受到70/90政策影响的那一批购房者，现在都在遭遇换房难题。

根据2018年西安市成交数据来看，市场主流产品面积段集中在90-130㎡之间，占到全年的61%，130-150㎡产品需求量也扩大到了15.8%，市场逐渐改善，90㎡以下户型逐渐减少。

从2008年到2018年，十年之间，西安住宅市场户型需求逐渐放大，在2008年80-100㎡之间房源占到30%，120-140㎡之间占到16%，那个时候这个面积段只够做两房，例如中海国际社区、浐灞半岛、恒大绿洲、新兴骏景园都是如此。

十年之间，西安住宅户型变大，90㎡以下不再是主流，刚需尽管占到市场潜在客群的大多数，但市场的户型需求已经转变，从大中小两房，变成了大中小三房，甚至于是四房！

“二胎政策”的执行，虽然没有明显刺激人口增长回正，但却明显刺激了购房者对于户型的选择，现在两房产品逐渐成为鸡肋产品。

—叁—

2017年，刚需们还在喊“休想骗我出三环”，结果发现，三环看不上，又被挤到了四环！

目前，西安成交数据来看，东三环（龙湖1.1万/㎡），南三环（金地1.4万/㎡），西三环（当代1.2万/㎡），北三环（世茂1.2万/㎡），想要留在三环，成本不低。

可以说，三环已经刚性尽失，终于熬出了未来，尤其是玫瑰苑二期、融创曲江印、碧桂园阅江府/香湖湾一号等项目入市，三环附近价格被拉到1.6-4万/平之间，想要重走刚需路，没机会了。

2018年，刚需们还在喊“买看得见的繁华”，结果发现，繁华没有了，又被挤向待开发！

官方规划“六环十二射”，“四环线”附近价格较低，变成了刚需乐园，例如，泾河（0.6-1.2万/平）、秦汉（0.9-2万/平）、临潼（0.7-0.9万/平）、沣西（0.8-1万/平）等区域，房价在0.6-2万/平之间，选择余地较大。

事实证明，不管是想不想出三环，或者买什么样的繁华，随着各项成本上升，房价都在向周边扩散，从五千到1万，这些区域3年房价翻倍！还有哪些机会？其实，就主城区而言，对于铁钢群体已经没有机会了。

2014年看不上曲江二期,2015年看不上浐灞，2016年看不上大兴区，2017年看不上西三环，2018年看不上北四环，2019年还看不上哪里？！

—肆—

因为，西安摇号政策，需要区分刚需家庭和普通家庭，摇号顺序按照“先刚需、后普通”，刚需是享有优惠的。

可以说，政策方面给足了刚需机会，但房价高企，即便是机会摆在面前，刚需群体想要一步到位买主城，也是千难万难。

大部分刚需群体，进入西安之后，购房资金不足，又不愿意转户口（有地有社保），最后只能被分流到了秦汉、沣西、泾河、空港、泾渭等片区，毕竟0.6-1.1万/平之间的房价还接受不了，恐怕三四线城市也无法安家了。

纵观陕西十个地级市，房价纷纷过八千，即便是经济羸弱不堪的安康、铜川房价也不低，以铜川为例，碧桂园房价也破七千，还有中梁壹号院、龙记观园等项目，六千多，稍微成熟点，价格又要上行。

现实就是如此，越观望越丧心，楼市高歌猛进，房价被摁在地面,刚需却无房可选!