买还是等?房产设计新规后将再无高赠送产品!

2018年6月，新版的《西安市城乡规划管理技术规定》开始实行，业内反响强烈，其中涉及部分规定，对于房屋的建筑面积有了新的计算方法，这一变化直接使后来的房屋在顶底跃、阳台、露台和设备平台等的面积计算时，均算作全面积，且算作房屋的总建筑面积内。

而在新规之前的这些面积，很多开发商是以福利和促销的形式，赠送或半赠送给购房者，但是在新规之后，就必须算作建筑面积，写入合同和计入产权，导致开发商再无大面积赠送可言，市面上已有的高赠送产品也是卖一套少一套。

设计新规，高赠送面积的房子将成为稀缺品

其实早在2012年国家就对建筑面积的计算提出了新的要求，并由住房和城乡建设部下发了《关于印发<2012年工程建设标准规范制订修订计划>的通知》。

根据这个要求，在2014年7月1日起，开始执行新的《建筑工程建筑面积计算规范》标准，标准增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；修订了阳台、外保温层、设备层和管道层的面积计算规定，以及增加了门廊的面积计算规定等。

而后的2015年2月，西安市规划局又以《建筑工程建筑面积计算规范》和《陕西省城市规划管理技术规定》为技术依据，制定了《西安市城乡规划管理技术规定》。

丨2015年2月13日在西安市人民政府网站上发布的技术规定

在此份规定中，阳台分结构主体内、外分别记全面积和半面积；露台及设备平台均不记面积；庭院不计面积、地下室计入地下面积；商业层高大于6.1米时计2倍面积。因此，很多开发商都将阳台、露台及设备平台按照全赠送和半赠送形式给到客户，用来促成交易。

丨2018年6月版《西安市规划管理技术规定》部分内容

但是到了2018年6月，新版的《西安市城乡规划管理技术规定》开始实行，其中明确规定了：

①顶跃、底跃户型中，与顶底层相连通的具有卧室、起居室、庭院等使用功能的地下室、半地下室和屋面建筑，计入房屋的建筑面积中。

②住宅建筑层高大于4.9米时，计2倍面积，大于7.6米时记3倍面积。

③不论结构主体内外，阳台、露台、设备平台均计算全面积。

如此一来，曾经可供赠送的面积都要算作建筑面积，写入销售合同并算做产权面积，开发商想要再做高赠送，高得房率的户型将再无可能。

这也意味着西安楼市的高赠送户型终将成为绝唱，而市面上现有的高赠送户型也将卖一套少一套，稀缺性和价值性均有所提升。

何为高赠送产品，这样的房子买到就是赚到了

对于高赠送户型，大多数人的理解是，赠送个阳台或送个飘窗，顶多洋房的顶底跃再送个地下室或者露台什么的，但除此之外，市面上还存在有其它更高赠送率的产品。

比如下面这种叠拼别墅产品，分为上叠和下叠两户。先说下叠的户型结构，一层是南北双庭院，入户庭院与私家后花园互不干扰；其次餐客厅一体，空间视野开阔，还带一个厨房一个卫生间和一个主卧套房可当做老人房，合计面积大约有90㎡左右。

丨下叠产品户型图

二层原本只有一个卧室和一个卫生间，其余是挑空面积，但是经过改造后，变为三个卧室、一个卫生间、一个书房和一个储物间，合计面积接近90㎡左右。负一层则是活动和休闲空间，面积也为90㎡左右。

丨入户花园样板间实景图

丨客餐厅样板间实景图

丨卧室样板间实景图

按照可使用面积算，三层空间的总体可使用面积达到了270㎡左右，还不包括室外的花园面积。这样一栋270㎡的三层叠墅，实际上的产权面积为多少呢？赠送空间又有多大？大伙可以先猜猜，后文再公布答案。

其次我们再看上叠户型，上叠的一层实际是整栋建筑的第三层，主体构造和下叠基本相同，花园调整为一个入户的露台，其次是一体式的餐客厅，厨房、卫生间和一个主卧；第四层也是将挑高空间改造后可得到两个卧室两个卫生间和一个书房、第五层则是阁楼空间，改造之后的较低层高为1.7m，较高处层高为3.7m，可作为儿童活动空间和客卧或儿童房。

丨上叠产品户型图

上叠的一二两层外加阁楼面积，总体的可使用空间达到了230㎡-240㎡左右，而实际上的产权面积仅为123㎡，是的你没有看错，实际使用面积达到了产权面积的两倍之多。而下叠的产权面积仅为133㎡，实际可使用面积接近270㎡左右。

丨入户露台样板间实景图

丨客餐厅样板间实景图

丨卧室样板间实景图

丨上叠阁楼样板间实景图

购买面积和得到的可使用面积相差一倍之多，这样的高赠送、高得房率户型，在市场上是非常具有竞争力的。更何况在2018年6月建筑设计新规后，这样的高赠送产品是没有办法再开发的，无论是地下室还是挑空、阳台等，都会计算进入产权面积，不仅房屋总价大幅升高，连物业费都要双倍支付。

说到这里，可能有的读者已经开始好奇，这样的户型和产品还有的卖吗？海风通过实地踩盘发现：有。上面的两个叠拼产品就是位于西安曲江临潼国家旅游度假区的中海·阅骊山二期贤庭叠墅产品，目前正在推售当中。

生态+配套+中海品质=人居典范

当然只有产品好是不够的，一个楼盘的区域发展、地段配套以及人居环境也非常重要，只有各方面综合水平过硬，海风才会推荐给大家。

提到中海的项目，就不得不先说中海的品牌，中海地产为著名央企，中国房地产百强企业综合实力排名前列名，连续蝉联中国房地产品牌价值排名前列。中海地产从 2003 年初入西安，到 2019 年16 年间，已经在西安缔造了 20 个精品项目，其中多数在曲江新区，业内有句话是这样说的，“一个曲江，半壁中海”。

丨中海在西安所开发的20个精品项目位置

丨中海曲江项目实景图

可以说，中海见证了曲江的发展历程，曲江的发展也离不开中海的开发建设。中海地产用了不到 7 年的时间，把基本没有任何配套设施的城中村打造成了整个西安最适宜居住的片区，曲江也因此被贴上了“富人区”的标签。

而今曲江政府再度联手中海、绿地、高新、新城等开发商，在曲江临潼国家旅游休闲度假区内，用成熟的造城经验，意图复制曲江模式，打造第二个“曲江新区”。区域前景与未来价值，可见一斑！

丨中海阅骊山项目鸟瞰效果图

在此基础上，中海阅骊山项目应运而生，项目位于骊山大道与芷阳五路交汇处的东北角，凤凰池畔，属于西安曲江临潼国家旅游度假区的核心位置。总占地 289 亩，分 A、B 两个地块开发。产品类型为小高层、洋房和别墅，目前一期已经售罄，二期规划 41 栋楼，容积率 1.5，规划总户数 1369 户。洋房配地下车库，别墅配地上车位，车位配比 1：1.25。

丨中海阅骊山项目东侧的鹦鹉寺公园鸟瞰图

在生态环境方面，中海阅骊山所拥有的生态资源条件放在整个西安市来说都是首屈一指的，做到了真正意义上的依山傍水。项目西侧是正在建设中的凤凰池与凤凰池生态谷，还有与项目一街之隔的芷阳花巷；南侧背靠的是骊山国家森林公园与紫霞湖生态谷；东侧毗邻鹦鹉寺公园和芷阳湖公园，公园环绕，推窗见景。

丨项目西侧的凤凰池生态谷效果图

丨项目西侧的芷阳花巷效果图

在交通配套方面，地铁9号线正在建设中，计划于2021年开通。另外，凤凰大道和骊山大道双向6车道，畅行无阻，其中凤凰大道向西将连接至城东长乐路，骊山大道向西连接到咸宁路。再加上东城大道、西临高速和绕城高速，组成一纵四横交通网，整体上来说还是非常便捷的。

丨中海阅骊山项目区位图

在医疗、教育以及商业配套方面，项目正北侧就规划有一块教育用地，计划建造一所九年制学校，由于周边都是纯改善的别墅合院项目，圈层纯粹，因此这个学校的级别水平肯定不会低。临潼素以丰厚的疗养资源而闻名，各大疗养院以及临潼区人民医院和唐都医院为片区居民带来医疗保障。商业部分则有已经开业的王府井·奥特莱斯距离项目仅2公里左右，还有各大休闲度假酒店可供享受。

丨项目东北侧的贾平凹文化艺术馆

丨项目东北侧的北大光华管理学院

交通、公园、商业、教育，这是一个板块能够吸引人口流入的主要因素。如今的度假区在各方面的规划已然步入正轨，未来生活的场景已经清晰可见。再加上大量品牌房企的进驻，整个板块的人居环境和品质得到进一步的提升，而拥有中海品质的中海阅骊山项目无疑是区域内的明星项目。

据悉，中海阅骊山的一期已经售罄，二期叠墅产品在一期的基础上从规划设计、园林景观、户型面积的分区配置、各个户型大小的配比、社区安防、车库以及人性化关怀程度上都进行了优化升级。

海风在实地考察项目的时候还遇到一位已经购买项目一期产品的大叔，带着家人来看当时买的房子，结果看到二期产品后，激动的问置业顾问能不能再买一套二期的产品，由此可见，中海对于产品品质的追求和打磨，深得市场与业主的肯定！

（文章来源：四海为家）