“因城施策”后楼市赛道已变,2019年如何精准选投?

西安楼市 2019-01-12 10:48:26
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|世园会实景图 在“因城施策”大背景之下,住宅早已进入“四限”时代,限购、限贷、限售、限价。限购政策背景下,很多购房者尤其是外地投资客将目光转至商办类物业,例如公寓。 最近好多粉丝都在问:“房住不炒,租购并举”之后,整个市场的赛道已经变了。 随着主城区供应量的减少,商品住宅早已被沦为三环外的天下,三

|世园会实景图

在“因城施策”大背景之下,住宅早已进入“四限”时代,限购、限贷、限售、限价。限购政策背景下,很多购房者尤其是外地投资客将目光转至商办类物业,例如公寓。

最近好多粉丝都在问:“房住不炒,租购并举”之后,整个市场的赛道已经变了。

随着主城区供应量的减少,商品住宅早已被沦为三环外的天下,三环内可以说一票难求。

“投资行为”被住宅挡在门外后,为了“船小好调头”,比较看好“门槛低、占用资金少、收益稳定、功能齐全”的公寓产品,尤其是既能满足自住又能兼顾自用办公的Loft公寓该如何选投?

 

今天柒少帮大家梳理:

在公寓市场供应端“火力全开”时,2019年如何“一寓尽揽”!

—— 壹 ——

了解方向进行购买行为,我们先从数据说起:

2018年上半年西安公寓市场(下半年数据未出),供应68.3万㎡,同比大涨149%,环比上涨78%,达到近期新高;公寓成交71.3万㎡,同比上涨2%,环比上涨62%。

事实上受住宅市场整体价格上涨影响,上半年公寓成交均价达11126元/㎡,同比上涨34%环比上涨26%,创历史新高。2017年上、下半年,成交均价分别是8334元/㎡和8737元/㎡。

从去年来看数据,市场处于供销两旺状态,与之挂钩的最直观表现便是“销售面积与价格均创新高”

造成公寓行情持续活跃态势的原因,一方面,除了与当前住宅市场调控长期化导致的需求外溢有关,还与“公寓市场当前处于价值蓝海”密不可分

 

|浐灞实景图

另一方面,西安近两年处于建设国家中心城市、国际化大都市的历史性交汇期,以前所未有的力度和决心推出“抢人”政策,前15个月时间,新增人口几近突破100万人。据统计,2018年租房量较去年翻了11倍,租客平均年龄30.97岁,以年轻人为主

有两点信号颇为值得关注:

1、2019年租赁市场将大概率延续“供需持续稳中有升”的态势。

2、根据西安租客的平均年龄,Loft公寓既能满足年轻人的口味,又能满足创业者的需求,其空间的灵活性、开放性、功能性将更受青睐

—— 贰 ——

而我们都知道,公寓的选投首先必须要明白,选“商务产业密集的城区,最好有城市重大利好加持”,这意味着后期有更多高承载能力的租客,相对去保障租金收益和本身产品的涨幅溢价

在这个前提下反观西安,最值得一提的是:依托欧亚论坛,《陕西省“十三五”建设内陆改革开放新高地规划》中提出的规划,陕西省要将「总部经济园区+世园会园区+金融园区」三大板块打造成“核心区”,这其中,金融园区,目前板块整体还处于启蒙阶段;“总部经济区”列首位算是核心之核心。

目前,浐灞总部经济区,以锦江酒店、艾美酒店为核心,综合体欧亚国际、华海酒店会馆、创业咖啡已投入使用。

 

已经入驻的有腾讯双创小镇(预计运营后,将吸引创业人才约2万人以上,带动就业人口约10万人)、亚马逊AWS(未来将招商引资上万家的企业入驻,并在2年时间内实现孵化750家小企业的目标)、中铁二十局、省水利电勘探设计院、陕西数字出版基地、长安科技大学产业园等数十家重量级企业,还有迪卡侬、麦德龙等品牌入驻。

此外,不容忽视的是从全球范围看,近年来全球会展业每年产生的直接经济效益超过3000亿美元,为世界经济带来的增长总额超过3万亿美元。会展经济作为“经济杠杆”直接撬动了城市、国家、全球三个层面的经济腾飞

“丝路国际会展中心”,对于西安“一带一路”背景下的东西贸易枢纽,发挥着巨大的承载体量。其规模相当于原先曲江国际会展中心的12倍,目前基本结构都已搭建成型,预计今年年底将正式运营。

能想象到的是,2年左右的时间,这里将入驻众多影视公司、会展相关产业公司、创意文化公司,并带动周边的酒店经济,将为浐灞生态区拉动近10亿的收入预期

—— 叁 ——

与高新、经开的投资型产品不同,浐灞河岸线上的投资产品极为稀缺。高新、经开可以遍地开花,但浐灞生态区却仅有两条河岸线,无可匹敌的超广角视野,让多家品牌房企竞相进入。

这也就解释了为什么在继荣华、旭辉、合能、远洋、万科进驻总部经济区之后,融创也选择了进驻浐灞打造“世园大观”的主要因素。

而世园大观首开3#楼423套房源在短短两周时间内即售罄,一跃成为热卖项目。

 

|世园大观沙盘实景图

除了“总部经济”的概念与城市“创造一切条件招商引资”“核心之地”不谋而合外,“世园大观”备受青睐还在于?

世园大观特殊的地理位置(浐灞三角洲),是浐灞非常好的观景地带,加之可以俯瞰整个世园会,仅水域面积就有近三千亩,足以坐实“滨河公寓”的名号。

 

|世园大观区位效果图

又因属于总部经济园区核心地段,对望浐灞艾美酒店,与浐灞五星级酒店群毗邻,与诸多成熟园区仅一路之隔。

北侧是腾讯双创小镇,南侧是亚马逊AWS,2年内将形成以腾讯亚马逊为主,其他孵化平台聚集的产业园区,数十万产业人群的导入将带动区域价值高效提升。

在资源聚集度上,核心可期点在于:产业正在加速兑现!完美的生态+高端产业融合,政企的集中入驻,让浐灞总部经济区发展更有保障;未来区域将呈现更多五星级酒店群,聚焦一大批文创、IT、教育等产业,形成浐灞总部经济区发展之基

—— 肆 ——

在资源的系列背书下显而易见,投资公寓产品能相对保障“出租”和“升值”的核心要素。

而就Loft公寓本身而言,大部分产品户型一般层高在5m左右,面积在30-50㎡。

由于可以分割成两层,虽然Loft户型在销售时,均价要比同地段同定位的平层住宅高出20%-30%,但是Loft户型不同于复式住宅,出售时只算一层的面积,因此大大提高了使用率。

而且立体空间变化丰富,自用居住的朋友们,可以根据自己的喜好随意设计。一般设计为下层做客厅、餐厅、厨房,上层做卧室和书房。

 

|世园大观样板实景图

不同在于,“世园大观”打造的Loft产品层高约5.45m,户型面积约55㎡,规划1203户;其平层公寓产品,面积约37.8㎡,户数1500户,均价1.2万/㎡起

也就是说,上下两层的Loft加起来共100㎡左右,首付50%仅需30万即可在2021年交房入住,重点是不限购,不用退而求其次的去高陵等地选投

从产品和功能看,整体户型规整,可以根据喜好隔断出各种功能不同,风格各异的子空间,并且可以整层可打通;入户面宽4.05米,对于创业型企业或要求“在同一个空间工作、居住不分离”的创业者,最合适不过!一层办公一层会客,或一层办公一层生活,动静分离,空间层次感优越,私密性空间分层非常舒适。

 

|世园大观样板实景图

此外,区域同类产品容积率均为5.5,世园大观仅为3.5!同类产品建筑密度为35%左右,世园大观仅30%

而且几乎所有户型都可不同程度观赏河景,好多购房者说,“原本是准备买了出租的,但看了后觉得,各种资源叠加,空间先锋前卫,更想留着自用”

—— 伍 ——

对于投资者来说,公寓不限购的特性是一个小投入有稳定回报的优选。Loft公寓购买时考虑到能够搭复式,且利用率翻倍,例如购买50平就能享受到约100平的普通两房的使用面积,对于许多年轻夫妇来说作为第一套婚房也是很好选择。

并且物业费也只按照一层面积来计算。用来办公的话,运营成本远低于同面积写字楼。此外有合租需求的,还可以以双层面积出租,月租金大于月供,更好地实现理财。

 

|世园大观样板实景图

总的来说,“世园大观”从位置和价值匹配度来说,是一种高出租稳定回报率、低价格高增长性的产品。在资产配置菜单中,它应该属于锦上添花的那一类,并且是片区投资的主力产品。

目前,世园大观1号楼加推的产品也在快速去化热销中,感兴趣的朋友可去项目售楼部,「西安·灞河西路与兴泰南路交汇口西北角」详细了解。

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