“因城施策”后楼市赛道已变,2019年如何精准选投?

|世园会实景图

在“因城施策”大背景之下，住宅早已进入“四限”时代，限购、限贷、限售、限价。限购政策背景下，很多购房者尤其是外地投资客将目光转至商办类物业，例如公寓。

最近好多粉丝都在问：“房住不炒，租购并举”之后，整个市场的赛道已经变了。

随着主城区供应量的减少，商品住宅早已被沦为三环外的天下，三环内可以说一票难求。

“投资行为”被住宅挡在门外后，为了“船小好调头”，比较看好“门槛低、占用资金少、收益稳定、功能齐全”的公寓产品，尤其是既能满足自住又能兼顾自用办公的Loft公寓该如何选投？

今天柒少帮大家梳理：

在公寓市场供应端“火力全开”时，2019年如何“一寓尽揽”！

—— 壹 ——

了解方向进行购买行为，我们先从数据说起：

2018年上半年西安公寓市场（下半年数据未出），供应68.3万㎡，同比大涨149%，环比上涨78%，达到近期新高；公寓成交71.3万㎡，同比上涨2%，环比上涨62%。

事实上受住宅市场整体价格上涨影响，上半年公寓成交均价达11126元/㎡，同比上涨34%，环比上涨26%，创历史新高。2017年上、下半年，成交均价分别是8334元/㎡和8737元/㎡。

从去年来看数据，市场处于供销两旺状态，与之挂钩的最直观表现便是“销售面积与价格均创新高”。

造成公寓行情持续活跃态势的原因，一方面，除了与当前住宅市场调控长期化导致的需求外溢有关，还与“公寓市场当前处于价值蓝海”密不可分。

|浐灞实景图

另一方面，西安近两年处于建设国家中心城市、国际化大都市的历史性交汇期，以少有的力度和决心推出“抢人”政策，前15个月时间，新增人口几近突破100万人。据统计，2018年租房量较去年翻了11倍，租客平均年龄30.97岁，以年轻人为主。

有两点信号颇为值得关注：

1、2019年租赁市场将大概率延续“供需持续稳中有升”的态势。

2、根据西安租客的平均年龄，Loft公寓既能满足年轻人的口味，又能满足创业者的需求，其空间的灵活性、开放性、功能性将更受青睐。

—— 贰 ——

而我们都知道，公寓的选投首先必须要明白，选“商务产业密集的城区，较好有城市重大利好加持”，这意味着后期有更多高承载能力的租客，相对去保障租金收益和本身产品的涨幅溢价。

在这个前提下反观西安，最值得一提的是：依托欧亚论坛，《陕西省“十三五”建设内陆改革开放新高地规划》中提出的规划，陕西省要将「总部经济园区+世园会园区+金融园区」三大板块打造成“核心区”，这其中，金融园区，目前板块整体还处于启蒙阶段；“总部经济区”列首位算是核心之核心。

目前，浐灞总部经济区，以锦江酒店、艾美酒店为核心，综合体欧亚国际、华海酒店会馆、创业咖啡已投入使用。

已经入驻的有腾讯双创小镇（预计运营后，将吸引创业人才约2万人以上，带动就业人口约10万人）、亚马逊AWS（未来将招商引资上万家的企业入驻，并在2年时间内实现孵化750家小企业的目标）、中铁二十局、省水利电勘探设计院、陕西数字出版基地、长安科技大学产业园等数十家重量级企业，还有迪卡侬、麦德龙等品牌入驻。

此外，不容忽视的是从全球范围看，近年来全球会展业每年产生的直接经济效益超过3000亿美元，为世界经济带来的增长总额超过3万亿美元。会展经济作为“经济杠杆”直接撬动了城市、国家、全球三个层面的经济腾飞。

“丝路国际会展中心”，对于西安“一带一路”背景下的东西贸易枢纽，发挥着巨大的承载体量。其规模相当于原先曲江国际会展中心的12倍，目前基本结构都已搭建成型，预计今年年底将正式运营。

能想象到的是，2年左右的时间，这里将入驻众多影视公司、会展相关产业公司、创意文化公司，并带动周边的酒店经济，将为浐灞生态区拉动近10亿的收入预期。

—— 叁 ——

与高新、经开的投资型产品不同，浐灞河岸线上的投资产品极为稀缺。高新、经开可以遍地开花，但浐灞生态区却仅有两条河岸线，无可匹敌的超广角视野，让多家品牌房企竞相进入。

这也就解释了为什么在继荣华、旭辉、合能、远洋、万科进驻总部经济区之后，融创也选择了进驻浐灞打造“世园大观”的主要因素。

而世园大观首开3#楼423套房源在短短两周时间内即售罄，一跃成为热卖项目。

|世园大观沙盘实景图

除了“总部经济”的概念与城市“创造一切条件招商引资”“核心之地”不谋而合外，“世园大观”备受青睐还在于？

世园大观特殊的地理位置（浐灞三角洲），是浐灞非常好的观景地带，加之可以俯瞰整个世园会，仅水域面积就有近三千亩，足以坐实“滨河公寓”的名号。

|世园大观区位效果图

又因属于总部经济园区核心地段，对望浐灞艾美酒店，与浐灞五星级酒店群毗邻，与诸多成熟园区仅一路之隔。

北侧是腾讯双创小镇，南侧是亚马逊AWS，2年内将形成以腾讯亚马逊为主，其他孵化平台聚集的产业园区，数十万产业人群的导入将带动区域价值高效提升。

在资源聚集度上，核心可期点在于：产业正在加速兑现！优质的生态+高端产业融合，政企的集中入驻，让浐灞总部经济区发展更有保障；未来区域将呈现更多五星级酒店群，聚焦一大批文创、IT、教育等产业，形成浐灞总部经济区发展之基。

—— 肆 ——

在资源的系列背书下显而易见，投资公寓产品能相对保障“出租”和“升值”的核心要素。

而就Loft公寓本身而言，大部分产品户型一般层高在5m左右，面积在30-50㎡。

由于可以分割成两层，虽然Loft户型在销售时，均价要比同地段同定位的平层住宅高出20%-30%，但是Loft户型不同于复式住宅，出售时只算一层的面积，因此大大提高了使用率。

而且立体空间变化丰富，自用居住的朋友们，可以根据自己的喜好随意设计。一般设计为下层做客厅、餐厅、厨房，上层做卧室和书房。

|世园大观样板实景图

不同在于，“世园大观”打造的Loft产品层高约5.45m，户型面积约55㎡，规划1203户；其平层公寓产品，面积约37.8㎡，户数1500户，均价1.2万/㎡起。

也就是说，上下两层的Loft加起来共100㎡左右，首付50%仅需30万即可在2021年交房入住，重点是不限购，不用退而求其次的去高陵等地选投！

从产品和功能看，整体户型规整，可以根据喜好隔断出各种功能不同，风格各异的子空间，并且可以整层可打通；入户面宽4.05米，对于创业型企业或要求“在同一个空间工作、居住不分离”的创业者，最合适不过！一层办公一层会客，或一层办公一层生活，动静分离，空间层次感优越，私密性空间分层非常舒适。

|世园大观样板实景图

此外，区域同类产品容积率均为5.5，世园大观仅为3.5！同类产品建筑密度为35%左右，世园大观仅30%。

而且几乎所有户型都可不同程度观赏河景，好多购房者说，“原本是准备买了出租的，但看了后觉得，各种资源叠加，空间先锋前卫，更想留着自用”！

—— 伍 ——

对于投资者来说，公寓不限购的特性是一个小投入有稳定回报的优选。Loft公寓购买时考虑到能够搭复式，且利用率翻倍，例如购买50平就能享受到约100平的普通两房的使用面积，对于许多年轻夫妇来说作为排名前列套婚房也是很好选择。

并且物业费也只按照一层面积来计算。用来办公的话，运营成本远低于同面积写字楼。此外有合租需求的，还可以以双层面积出租，月租金大于月供，更好地实现理财。

|世园大观样板实景图

总的来说，“世园大观”从位置和价值匹配度来说，是一种高出租稳定回报率、低价格高增长性的产品。在资产配置菜单中，它应该属于锦上添花的那一类，并且是片区投资的主力产品。

目前，世园大观1号楼加推的产品也在快速去化热销中，感兴趣的朋友可去项目售楼部，「西安·灞河西路与兴泰南路交汇口西北角」详细了解。