2019年前3月房企3大动作,透露哪些房价信号?

搜狐焦点西安站 2019-04-15 09:18:29
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时间过得真快,转眼已到4月中旬,对于房地产市场而言,并没有出现太明显的变化,楼市依然处于平稳调整的范畴内。但是,在平稳的局面之下,也不乏一些杂音或者博弈存在,时不时的扰动着大家的敏感神经,有时候反而让购房者变得更加纠结。

时间过得真快,转眼已到4月中旬,对于房地产市场而言,并没有出现太明显的变化,楼市依然处于平稳调整的范畴内。但是,在平稳的局面之下,也不乏一些杂音或者博弈存在,时不时的扰动着大家的敏感神经,有时候反而让购房者变得更加纠结。那么,针对纷繁复杂的楼市,前3个月有哪些值得关注的买房信号呢?这些信号对未来9个月的买房行为又具有哪些参考意义呢?我们不妨从房地产企业的3大动作来进行分析。

房企前3个月三大动作

第一,房企普遍下调2019年业绩增长目标

最近,不少房企纷纷公布了第一季度的销售业绩。据统计,碧桂园、万科、恒大、保利等4家房企销售额突破千亿,百强房企的销售额门槛提升到了近50亿元。不过,虽然房地产企业在第一季度保持了稳定增长,但是与以往相比,第一季度的整体业绩规模仍出现了下滑态势。

值得注意的是,不少房企也公布了今年的业绩增长目标,增长率普遍在20%左右,这与去年30%-50%的水平相比,明显要保守得多,更有一些房企从去年的70%以上的业绩增幅,下调到了今年的不足20%。笔者认为,房企普遍下调增长目标显然是受到了多重因素的影响。

一方面,楼市调控并没有大幅松绑的可能,房地产市场仍将处于调整期,市场预期也会进一步稳定,在这样的大环境下,进行业绩目标的调整本就是可以预见的一种结果。另一方面,房地产与国民经济关联很深,在经济向高质量转型的当下,房地产正告别高杠杆和高周转的发展模式。不过,房企也进入到了分化的阶段,大型房企基本可以通过自身实力烫平周期带来的影响。

第二,房企拿地主战场再次聚焦一二线城市

在过去两三年时间里,由于一二线城市受到相对严厉的调控,三四线城市则成为了不少房企拿地的“新宠”。但随着楼市进入调整期,市场出现了分化,一二线城市率先企稳的概率加大,而三四线城市则由于过度透支而面临继续下行可能,所以房企普遍又把拿地的主战场聚焦在了一二线城市,特别是二线核心城市。

数据显示,前3月全国土地成交总价前10位的城市分别是北京、杭州、天津、上海、苏州、福州、西安、郑州、武汉、重庆,其中天津、福州同比上涨超过了70%。此外,前3月全国300个城市共推出各类用地4.6亿平方米,一二线城市同比双双上涨,而三四线城市同比下降17.5%。从成交来看,300个城市共成交3.8亿平米,而三四线同比下降了25.8%,降幅在各等级城市中最大。

笔者认为,一二线城市由于具备较好的经济基础与人口吸引力,依然备受房企青睐,而三四线城市则显然不具备这个优势。从长远来看,随着城市户籍进一步放宽和放开,分化的市场格局还会延续,一二线城市和强三线城市将会是房企和购房者聚焦的重点,反之,三四线城市仍将处于降温态势。

第三,房企融资加快提速中,环境趋于改善

房企融资一直都是大家比较关注的话题。其实,从去年年底开始,房企融资就已经开始提速,3月份则达到了最近一两年来的小高峰。据统计,3月份40家典型上市房企完成融资1024.2亿元,环比上涨85.25%,而4月份房企发布的融资计划也接近1000亿元。

笔者认为,房企融资提速的直接原因主要有两个:一方面,对于高负债房地产企业来说,随着偿债高峰期的到来,房企需要“借新还旧”;另一方面,楼市稳字当头的政策信号稳定了房企的房价预期,也提高了一些房企在热点城市拿地的积极性。不过,最根本原因则是融资环境得到了改善,这是由房地产牵一发而动全身的地位所决定的。

今年2月份,发改委发布了2019年投资形势展望报告,其中预判2019年房地产将成为稳投资的主导力量。笔者认为,要发挥稳投资的作用,就要实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,而这显然需要对房企融资环境进行一定程度的改善。不过,楼市调控下,房地产依然会受到严格监管,所以融资环境的改善并不代表调控松动,整体将会是适度改善的过程。

房企3大动作,对接下来的楼市释放了哪些信号呢?

第一,楼市走向基本已定,分化成为趋势。无论是下调2019年业绩增长目标,还是将拿地主战场重新聚焦一二线城市,都说明房企正告别扩张阶段,选择了一种更加稳妥的方式。在笔者看来,这意味着接下来平稳的楼市走向已经基本明确,但分化也成为了我们可以预见的趋势。在防止大起大落的目标下,一二线城市率先企稳的可能性较大,融资提速的房企也将在一二线城市继续布局拿地,核心城市的楼市或将保持一定的温度,所以房价整体可能会保持稳中有涨的态势,但是,三四线城市的楼市或将进入一段冷落期,房价持续调整的概率较大。

第二,见房就买还能赚钱的阶段过去了,买房前应谨慎思考。房地产环境变了,买房自然不能随随便便。在这里重点说说三四线城市的买房原则。对自住来说,如果具体到一个城市来看,在三四线买房不要贪图便宜,重中之重是看准地段,因为哪怕再过个七年八年,三四线的核心地段可能依然还是那么一两个,这就是保值升值的基础。但如果从全局来看,随着一些城市户籍的放宽和放开,处于都市圈和城市群内的三四线城市未来或有可能承接产业和人口的转移,所以目前部分城市仍处于价值洼地,升值空间基本是可以预见的。

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