曲江板块迎“新”:教育+地铁,均价1.56万/㎡起,近期置业

新年新开端。西安主城区连续4批次新房源价格备案公示，新盘的房价实实在在，体现了控价的威力，引发了市场惊呼，让人对2021年的房价多了几分遐想。在普遍有些意外的同时，惊喜也随之而来。一些“断档”区域，如曲江等，本以为没啥新盘了，现在不仅有，而且价格却还很实惠，值得关注。

进入2021开年，西安主城区新房价格备案公示出现“小井喷”，有些意外却又在情理之中！从2020年12月31日到2021年1月20日，不到一个月的时间里，连续4批次19个盘新房价格公示，待售新房累计有10891套，而且价格还挺美。通过这4次价格公示，释放出的信号很明显：一是新房价格涨幅进一步从严控制。在2020年价格预期比较高的新盘，如华发、融创、启迪等新盘，备案均价在1.5-1.78万/㎡之间，都一定程度上低于市场预期，较大价差甚至比房企的预期低了约2000元/㎡。控价从严的势头，让房企犯憷，让购房人高兴。二是适合刚需置业的房源阶段性增多。在近期价格公示的19个盘中，80%以上的盘，户型面积段都是面向主流的刚需置业，陆续面市后，将阶段性缓解此类产品供应失衡的态势。对刚需人士而言，将迎来买房置业的好时机。三是“断档”区域出现新盘。2020年，在华润、中海、大华等项目之后，曲江新房供应出现“断档”。随着2021年第2批次公示楼盘中启迪·大院儿的出现，不仅为区域带来新房源，而且均价约1.56万/㎡起，在区域二手房价格普遍在1.6万/㎡甚至更高的情况下，颇为值得关注。这些信号显示，2021年的西安楼市，没有不可能，只有想不到。

今天，我们来重点说说启迪·大院儿项目。从房价维度看，启迪·大院儿的价格优势。启迪·大院儿位于公园南路与延兴门二路交汇处，北接幸福林带，西靠青龙寺板块，东临浐灞雁鸣园区，南临曲江雁翔路QCIC板块。

▲项目周边态势图

目前，周边房价是什么态势呢？从新房市场看，2020年曲江的新房主要集中在雁翔路沿线和二期的南片区，中海、万科、天地源、大华、金地、万众等项目的新房源，价格水平普遍在1.6-3万/㎡，价格水平较高。这其中，大华、中海、万科等房企的项目，在1.6-1.9万/㎡的水平上，在2020年，都出现了“千人摇”，而且个别盘还是连续多次出现“千人摇”。在二手房市场方面，目前，曲江区域内有着好学区、优质的二手住宅，价格都不低。其中，高层住宅基本在1.6-2万/㎡的水平上，而洋房、叠墅等稀缺产品的价格，则更高。再看关联区域的新房价格。与曲江二期关联的航天新城和南三环外的西部大道沿线，新房价格已在1.6-2万/㎡。众所周知，航天新城的楼盘一直把与曲江关联作为价值号召力。同样与曲江关联，以提高价值的还有浐灞雁鸣园区，多年来以“曲江东”为价值标签，目前新盘价格在1.55-2.3万/㎡。在青龙寺板块，目前仅有的一个新盘恒志项目的售价早在1.7万/㎡以上，而且随着金泰恒业地块（楼面地价约1.5万/㎡）、保利地块等高价地项目的出现，未来新房价格基数或将更高。在此态势下，地段特质和发展前景更占优的启迪·大院儿项目1.5-1.6万/㎡的价格，确实具备巨大市场潜力。

正是因为这样的态势，启迪·大院儿自从房价备案公示后，引发了较高的关注，很多人问询能不能买？带着众多粉丝的疑问和诉求，我们近期对项目进行了实地考察。从教育和交通两个维度看，启迪·大院儿项目周边确实教育配套丰富。首先看教育，从幼儿园到公办和民办中小学，周边约1公里范围内，各类学校众多，未来孩子上学可多元化选择。项目自身规划建设约2000㎡的幼儿园，规划建设【启迪篮球培训基地】主题学校；项目一路之隔有大雁塔小学公园南路分校，西侧有交大附小、附中；南有西安曲江第七小学，周边还有雁翔路小学、曲江一小、曲江一中及铁一中等众多中小学。

▲项目幼儿园规划图

虽然，最终的公办学区的划分，还有待项目竣工交付入住后由政府来确定；但是，在周边可接受的范围内，众多优质学校分布，是非常难得的。再看交通，项目周边有“四横四纵”主次干道及3条地铁线，构成了“公交+自驾+地铁”丰富便捷的立体出行态势，可便捷进出曲江、城南、城东及高新区域。南二环、西影路、南三环和绕城高速组成的“四横”，公园南路、长鸣路、曲江大道、雁翔路组成的“四纵”干道交通网，及周边数十条公交线路等，为自驾或公交出行提供便捷条件。更有3条地铁线环绕，项目东南侧约650米是地铁8号线东月路站（在建），距离5号线理工大曲江校区站约1.2公里、3号线青龙寺站约1.6公里，地铁出行为项目带来更好的价值赋能。

 ▲地铁8号线线路规划图

不仅如此，从发展前景看，地段未来发展空间还很可期。在曲江关于规划建设曲江文化科教园区的报告显示，该园区将北拓，范围为以西邻雁翔路、东临公园南路、北临延兴门一路、南邻黄渠头二路，该项目恰恰坐落其中。“曲江文化科教园区”及雁翔路QCIC，目前已有旺座国际城、创意谷、雁翔广场、市民中心等，不仅是曲江新区城市建设的重点区，也将是产业发展的新动能和增长极所在。

 ▲ 曲江创意谷一期实景

项目北侧投入200多亿改造的幸福林带，将于今年初步建成；西侧的青龙寺板块改造已启动，陕西保利和成长集团合作建设占地约850亩的青龙寺商业中心；东侧的雁鸣园区目前发展如火如荼，将新增大合城等商业体；2020年，东二环和南三环还将迎来交通扩能等改造升级。 

▲ 青龙寺板块改造规划图

综上动态，项目北可享城东及幸福林带的成熟配套价值，南可享曲江一期环境和商业、东可享雁鸣湖生态价值，以及区域产业发展前景，可谓现状和未来兼得。

再看启迪·大院儿项目的总体定位和户型等特性，购买适应度更广。项目东临公园南岸路，北与中国铁建·逸园，南与朝阳花园小区、真爱·万科公园华府及绿地曲江名城等新建规模住区为邻，周边居住氛围成熟。公开信息显示，项目占地约85亩，规划建设11栋楼（1栋洋房，10栋高层），2021年1月20日已全部价格公示，楼栋均价1.56-1.7万/㎡，户型面积109-137㎡，全部为三室。

 ▲ 项目沿街效果图

虽说是高层社区，但项目在总体定位、功能设置上，以独具现代感及新大院温情社区为特色：1、项目在初期定位就注重社区邻里，营造“院落”氛围。这是目前西安新盘中少见的，是项目的显著亮点之一。项目设置室外会客厅、林下活动空间、全龄化儿童活动场地、室外冥想空间、约450米健身跑道等，全社区无障碍通道，可满足全年龄段人群的场地需求。

▲ 项目局部效果图

2、公建化外立面，配置大面积low-e玻璃幕。目前，大宽面的玻璃幕墙是豪宅的常用标准。

▲ 项目高层效果图

 3、项目联手中国电信，以5G技术为支撑，成为区域排名前列3千兆网络社区。从产品看，为2梯4户或2梯3户，户型有约104㎡和109㎡的紧凑三室、约122㎡和126㎡的舒适三室及129㎡和约137㎡大三室，各户型空间布局合理，功能齐全；结合单价不高，首付可控等因素，无疑适合主流置业需求选择。

▲ 项目大门效果图

据悉，项目首开的将是1#楼和4#楼，户型有约109-137㎡的市场主流三房产品，目前正在办理预售证，近期置业可随时关注销售动态，以免错过置业机会。