6月土拍先“限”后“竞”:三大看点,影响未来!

5月31日，西安市公共资源交易中心挂出21宗1647亩开发用地，将在6月底接受竞拍。这21宗土地用途不一，未来房产性质涵盖商品住房、共有产权房、安置房、公租房、人才公寓等多种用途。因为采用“限房价、定品质、竞地价”的土拍新方式，三大看点影响楼市未来！

即将推出的21宗地，将按照两种竞价方式进行：1、网上竞价：除1宗商业用地之外，有15宗地涉及住房，分布在莲湖、雁塔、未央、浐灞、曲江、高新、航空、临潼、阎良各区， 详细内容看下图：

2、现场竞价：有5宗地，分布在城北大明宫、高新软件新城、鱼化寨和航天基地，详情见下图：

本次土拍，有3大关注点：一是地未拍未来房价已定。以毛坯房为基准，各地块都设定了均价。无论谁拿地、地价是多少，未来毛坯房均价是定死了。不用猜测未来房价是多少，可以比较清楚地提前知道。二是把租赁性住房或自持面积作为拿地条件。无论是租赁性住房无偿交由政府，还是自持部分开发商拿在手上10年不得出售只能出租，都将占用资金成本。这非常考验房企资金实力。三是装修标准如何定。如果最终拿地价格比较高，做装修房赚取更大溢价，是必然。那么，装标如何定？是否要出台相应配套规定？这个目前未见，将来也必须出台。总体来说，本次土拍开始，西安开始“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，是好事，至少未来房价能相对透明了。

我们来看看这21宗土地中主城区的9宗居住用地限价情况，与周边新房和二手房相比，价格差距如何：1、宗地YT7-5-69：位于大寨路以南、丈八北路以东。其中住宅用地20.838亩，商服用地1.218亩，容积率不大于5.72，毛坯房均价1.83万/㎡。这宗地南邻高新，目前周边的二手房价格在1.1-2.7万/㎡之间，地块附近的莱安逸珲挂牌均价在2万/㎡左右，附近的新盘富力开远城装修房均价在1.7-2万/㎡。该宗地的未来房价，作为毛坯房来说，不高也不低。

2、宗地WY6-20-363：位于未央区北辰大道以西、环湖路以东，其中住宅用地189.115亩、商业用地35.662亩，容积率不大于3.29，毛坯房均价1.62万/㎡。这宗地位于未央湖板块，目前周边有新盘东原印未央高层装修房均价约1.9万/㎡，未央金茂府装修房均价2.4万/㎡，龙湖春江天序均价1.77万/㎡，远洋御山水和金科博翠天宸装修房均价1.2-1.4万/㎡，比较而言该地块毛坯房价格不低。

3、宗地CB2-8-315-3：位于浐灞生态区东二环以东、广安路以南，其中住宅用地31.159亩，商业用地4.059亩，容积率不大于4.53不小于1.2，毛坯房均价1.28万/㎡。目前，该地块周边，旭辉国宸府装修房均价在1.78-1.9万/㎡，万科金域东郡、华远海蓝城四期五期等二手房价格在2万/㎡左右；一些房龄较长的小区二手房价格在1.5-1.6万/㎡，相对而言，该地块设定的毛坯房价格还是比较低的。

4、宗地QJ10-9-259：位于太华南路以东、北二环以南、玄武路以北，住宅用地52.406亩，容积率不大于3.5，配建一所公办幼儿园。毛坯房均价1.87万/㎡。

5、宗地QJ10-10-256：位于太元路以北、红旗铁路专用线以东，其中住宅用地16.518亩、商业用地1.179亩，容积率不大于2.8，毛坯销售均价19702元/㎡。6、宗地QJ10-8-491：位于凤城一路以南，红旗铁路专用线以西，其中住宅用地17.768亩，容积率不大于2.8、不小于1.2，毛坯销售均价19868元/㎡。

上述3宗地，都位于大明宫板块。目前板块内的中南、正荣、阳光城等项目，新房装修均价在1.8万/㎡左右，华宇大明宫装修房均价在1.9-2.3万/㎡；附近的二手房价格在1.4-2.1万/㎡，这3宗地设定的毛坯房价格不算低。7、宗地GX3-37-1：位于软件新城天谷六路以北、云水六路以东，其中住宅用地149.317亩、商业用地53.274亩，住宅容积率不大于2.8、商业不大于4.0，毛坯房均价24720元/㎡。8、宗地GX3-33-9：位于鱼化寨街以南，住宅用地71.801亩，容积率不大于2.8，毛坯房均价23741元/㎡。

这两宗地相距不远，容积率相似。目前，地块附近的保利天悦地块8高层装修均价2.1万/㎡、限价房绿城春风心语均价1.22万/㎡，先进府高层装修房均价1.74万/㎡，招商臻观府高层装修房均价2.4万/㎡，这两宗地设定的毛坯房均价在2.4万/㎡上下，高低如何一看便知。这个价格水平，也让软件新城内目前价格尚未公示的高新天谷雅舍、隆基泰和云玺领峯、中国铁建国樾府等待开盘，似乎看到了价格突破的希望。9、宗地HT01-5-47-1：位于航天基地神舟大道以东、航开路以北、高望路以西，其中住宅用地104.872亩、商业用地4.371亩，容积率不大于2.8，毛坯销售均价19658元/㎡。

地块附近的新房有南侧康桥悦蓉园，之前最后一栋楼装修房销售均价是1.37万/㎡，附近有一点距离的碧桂园·云顶，高层装修房均价在1.9-2.1万/㎡。比较而言，该地块毛坯房1.96万/㎡的价格，无疑是高了。

没有对比，就没有伤害。虽然，客观地看，每块地的周边的配套条件是不一样的，成熟度也高低之分，因而未来价格的设定也有差异。但是，通过上述9宗地的未来的毛坯房售价和目前周边的新盘和二手房价格比较，不难发现，房价是有高有低，也有基本持平。即便如此，对于买房来说，至少对新拍土地未来的房价已经知道，当下新房如何买、要不要等，心里也有了一本明白账。对于地块周边在售的新项目来说，遇到未来价格比自己高的，可以拿来说事促进营销；遇到比自己低的，可能就会一脸苦逼。二手房交易也是如此。对于想拿地的房企而言，房价已定，没有悬念，要不要拿、在什么价位和成本范围内拿，则要好好考虑一番了。还会不顾一切死磕到底吗？还有一个值得关注问题也可能随之而来了：本次土拍，有没有地块会流拍，如有，会是哪些地块？编辑=六言  编审=周鑫