6月土拍先“限”后“竞”:三大看点,影响未来!
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5月31日,西安市公共资源交易中心挂出21宗1647亩开发用地,将在6月底接受竞拍。这21宗土地用途不一,未来房产性质涵盖商品住房、共有产权房、安置房、公租房、人才公寓等多种用途。因为采用“限房价、定品质、竞地价”的土拍新方式,三大看点影响楼市未来!
即将推出的21宗地,将按照两种竞价方式进行:1、网上竞价:除1宗商业用地之外,有15宗地涉及住房,分布在莲湖、雁塔、未央、浐灞、曲江、高新、航空、临潼、阎良各区, 详细内容看下图:
2、现场竞价:有5宗地,分布在城北大明宫、高新软件新城、鱼化寨和航天基地,详情见下图:
本次土拍,有3大关注点:一是地未拍未来房价已定。以毛坯房为基准,各地块都设定了均价。无论谁拿地、地价是多少,未来毛坯房均价是定死了。不用猜测未来房价是多少,可以比较清楚地提前知道。二是把租赁性住房或自持面积作为拿地条件。无论是租赁性住房无偿交由政府,还是自持部分开发商拿在手上10年不得出售只能出租,都将占用资金成本。这非常考验房企资金实力。三是装修标准如何定。如果最终拿地价格比较高,做装修房赚取更大溢价,是必然。那么,装标如何定?是否要出台相应配套规定?这个目前未见,将来也必须出台。总体来说,本次土拍开始,西安开始“限房价、定品质、竞地价”的出让方式,是好事,至少未来房价能相对透明了。
我们来看看这21宗土地中主城区的9宗居住用地限价情况,与周边新房和二手房相比,价格差距如何:1、宗地YT7-5-69:位于大寨路以南、丈八北路以东。其中住宅用地20.838亩,商服用地1.218亩,容积率不大于5.72,毛坯房均价1.83万/㎡。这宗地南邻高新,目前周边的二手房价格在1.1-2.7万/㎡之间,地块附近的莱安逸珲挂牌均价在2万/㎡左右,附近的新盘富力开远城装修房均价在1.7-2万/㎡。该宗地的未来房价,作为毛坯房来说,不高也不低。
2、宗地WY6-20-363:位于未央区北辰大道以西、环湖路以东,其中住宅用地189.115亩、商业用地35.662亩,容积率不大于3.29,毛坯房均价1.62万/㎡。这宗地位于未央湖板块,目前周边有新盘东原印未央高层装修房均价约1.9万/㎡,未央金茂府装修房均价2.4万/㎡,龙湖春江天序均价1.77万/㎡,远洋御山水和金科博翠天宸装修房均价1.2-1.4万/㎡,比较而言该地块毛坯房价格不低。
3、宗地CB2-8-315-3:位于浐灞生态区东二环以东、广安路以南,其中住宅用地31.159亩,商业用地4.059亩,容积率不大于4.53不小于1.2,毛坯房均价1.28万/㎡。目前,该地块周边,旭辉国宸府装修房均价在1.78-1.9万/㎡,万科金域东郡、华远海蓝城四期五期等二手房价格在2万/㎡左右;一些房龄较长的小区二手房价格在1.5-1.6万/㎡,相对而言,该地块设定的毛坯房价格还是比较低的。
4、宗地QJ10-9-259:位于太华南路以东、北二环以南、玄武路以北,住宅用地52.406亩,容积率不大于3.5,配建一所公办幼儿园。毛坯房均价1.87万/㎡。
5、宗地QJ10-10-256:位于太元路以北、红旗铁路专用线以东,其中住宅用地16.518亩、商业用地1.179亩,容积率不大于2.8,毛坯销售均价19702元/㎡。6、宗地QJ10-8-491:位于凤城一路以南,红旗铁路专用线以西,其中住宅用地17.768亩,容积率不大于2.8、不小于1.2,毛坯销售均价19868元/㎡。
上述3宗地,都位于大明宫板块。目前板块内的中南、正荣、阳光城等项目,新房装修均价在1.8万/㎡左右,华宇大明宫装修房均价在1.9-2.3万/㎡;附近的二手房价格在1.4-2.1万/㎡,这3宗地设定的毛坯房价格不算低。7、宗地GX3-37-1:位于软件新城天谷六路以北、云水六路以东,其中住宅用地149.317亩、商业用地53.274亩,住宅容积率不大于2.8、商业不大于4.0,毛坯房均价24720元/㎡。8、宗地GX3-33-9:位于鱼化寨街以南,住宅用地71.801亩,容积率不大于2.8,毛坯房均价23741元/㎡。
这两宗地相距不远,容积率相似。目前,地块附近的保利天悦地块8高层装修均价2.1万/㎡、限价房绿城春风心语均价1.22万/㎡,先进府高层装修房均价1.74万/㎡,招商臻观府高层装修房均价2.4万/㎡,这两宗地设定的毛坯房均价在2.4万/㎡上下,高低如何一看便知。这个价格水平,也让软件新城内目前价格尚未公示的高新天谷雅舍、隆基泰和云玺领峯、中国铁建国樾府等待开盘,似乎看到了价格突破的希望。9、宗地HT01-5-47-1:位于航天基地神舟大道以东、航开路以北、高望路以西,其中住宅用地104.872亩、商业用地4.371亩,容积率不大于2.8,毛坯销售均价19658元/㎡。
地块附近的新房有南侧康桥悦蓉园,之前最后一栋楼装修房销售均价是1.37万/㎡,附近有一点距离的碧桂园·云顶,高层装修房均价在1.9-2.1万/㎡。比较而言,该地块毛坯房1.96万/㎡的价格,无疑是高了。
没有对比,就没有伤害。虽然,客观地看,每块地的周边的配套条件是不一样的,成熟度也高低之分,因而未来价格的设定也有差异。但是,通过上述9宗地的未来的毛坯房售价和目前周边的新盘和二手房价格比较,不难发现,房价是有高有低,也有基本持平。即便如此,对于买房来说,至少对新拍土地未来的房价已经知道,当下新房如何买、要不要等,心里也有了一本明白账。对于地块周边在售的新项目来说,遇到未来价格比自己高的,可以拿来说事促进营销;遇到比自己低的,可能就会一脸苦逼。二手房交易也是如此。对于想拿地的房企而言,房价已定,没有悬念,要不要拿、在什么价位和成本范围内拿,则要好好考虑一番了。还会不顾一切死磕到底吗?还有一个值得关注问题也可能随之而来了:本次土拍,有没有地块会流拍,如有,会是哪些地块?编辑=六言 编审=周鑫
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