港务区时代奥城怎么样?未央湖PK秦汉新城|房哥问答234期

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问：北二环金仕华城房子适合留着还是卖掉？

答：是个生活方便的位置，但却不算一个好区域，小区500米生活范围内，地铁8号线，汉城湖公园，75中，范家村小学，北二环，菜市场完备；

但和北二环沿线的小区面临同样的问题，二环内，小区没环境，物业一般，大量户型北向临路，噪音问题避无可避；外加小开发商房子，户型，产品各个方面滞后，导致二手房价格长期停留在12000元/平；

（金仕华城二手房价格，来源：安居客）

周边除在建八号线外，所有用地已开发饱和，无太多预期，且整个西北二环范围，老小区，安置城改过多，区域面貌欠佳，最主要是没有太好公办学校；

尽早卖掉置换，跳出这个片区！

问：未央湖板块和秦汉新城哪个发展前景好？

答：一个静如死灰，一个动若脱兔，秦汉新城因为文保和限高的原因，已经快两年没有大动作了，目前在售楼盘稀少，兰池大道最西端的万科，最东段的保利，其他盖盖停停；

秦汉新城凭借超低密度和优美环境，前景是好的，且不限购，但住宅开发受限，影响区域发展速度，除兰池大道核心段外，人气冷淡，适合养老，不适合生活；

（未央湖地王概况）

未央湖周边区域面貌破旧，亟待城市更新，但开发进度飞快，金茂，朗基，东原，龙湖，远洋，金科等多家开发商进驻，高端项目不少，又通地铁，又出地王；

周边正在进行改造，后期会成为住宅主阵地，只要价格控的住，前景是好的，价格失控，隔壁港务区更香！

问：太华路啤酒厂老小区房龄30年，会拆迁吗？

答：位置真的挺好，但房子真的太太旧，地铁公园都不用多说，但啤酒路沿线的改造却一直没有动静，房龄超过30年的老小区，无非拆迁和改造两种结果；

针对主城区内的城中村，以拆为主，毕竟拆迁安置后可以腾让出开发土地，开发商也能算过账，针对主城区内老旧小区，有的产权复杂，有的地块太小，统一拆迁的时代已经过去，修修补补改造，延长居住寿命是趋势；

（啤酒厂家属院，来源：房天下）

整个大明宫周边已经建设完毕，只有太元路至含元路中间这部分还是维持现状，如果大规模改造，老旧小区会有机会，但目前看不到希望；

毕竟 城市外扩，新区开发容易出效果，容易讲故事，容易出成果，还能卖地，老城区负担重，效果差，维持现状最省心。

问：万科金域缇香开盘，因为限购能不能买？

答：比小区更出名的是北边的张裕瑞那城堡酒庄，算得上秦汉新城人气颇高的经典，很多情侣婚纱照打卡地，能建城堡和葡萄园的地方，距离主城区都不近；

13号线城际通了以后，这里的交通好了一些，摆旗寨站隔壁迎来了中天和万科，在主城区拿地难的背景下，这里拿地价格低，有地铁口，不限购，虽然卖的慢了点，但也是有故事可讲的，况且秦汉断货严重；

这个地方的优势在于房子不多，密度不高，品牌房企，劣势在于地处秦汉主干道兰池大道末端，周边农田众多，配套人气极度短缺，自住生活是个现实问题；

发展预期漫长，人气积累困难，生活相当不便，不限购是真的，实际价格也不便宜了。

问：投资港务区，心里疑惑，想听听你的看法？

答：考虑的多是好事，但在目前西安的市场下，考虑的有点太多，西安典型开发区造城，新区遍地，但能看到清晰规划，并且全线动工的真不多，港务区算一个；

与其担心未来不如看看现在港务区在干什么，得益于全运会的到来，港务区基础配套（桥梁，学校，公园，住宅，场馆，商业，拆迁，地铁）的速度加快了好几倍，这在别的新区是看不到的，政府大量投资都落在这里；

这些和生活是息息相关的，真正写字楼，多少亿投资，央企反而不如这些实际，投资也罢，保值也罢，凭借主城区价差，港务区现在热度极高，新盘等待摇号人数众多，不是买不买，而是能不能买得到；

外加区域新房限价严格，大开发商云集，房子品质相对有保证，港务区本身来就少有的内陆港，产业规划清晰，住宅只是很小一部分，过多的担心有点多余。

问：港务区时代奥城能入么， 有小学没中学？

答：大部分新区都是这样，先解决小学的问题，毕竟六年后才上初中，公办的小学和初中都是对应的，不会缺席；

时代奥城宣传蓄客了很久，一直在登价格，装标也进行了调整，但仍然售楼部人满为患，一方面因为融创的盛名在外，同时也因为港务区新房短缺，大家都在等金地，华润，融创的开盘；

（时代奥城周末现场）

位置上，虽然临近管委会，公园，地铁，师大，但距离大热点全运会中心还是远了点，位置不如金地，产品虽然装标调整，但融创底线较高，占据优势；

就看首开价格和开盘时间了，摇就对了，华润价格位置最均衡，但目前没房！

问：地铁口山水领秀，二手毛坯17500+，值得买吗？

答：工作于此，可选的就不多了，曲江太贵，长安没房，也就航天城看看，山水美树两万人摇后，不仅带动了航天的新盘热度，也带来了周边二手房业主的价格预期；

毕竟同样地铁口，山水系，新盘期房15000+，二手现房凭啥不能卖贵呢？

山水领秀的位置还是很高的，一路之隔碧桂园云顶是大平层的里的高价王，卖的正好，隔壁富力城又是航天配套担当，周边齐全的商业，人气，地铁口都是卖点，与曲江又是一路之隔；

17500+的二手房价格和富力城，航都绿洲差别不大，这三个小区又是二手房供应主力；山水小区尚可，房龄不长，位置不差，这个价格可看；

当然如果看大面积，试试山水美树摇号，等等鑫苑府，绿城紫薇公馆开盘，也是可以的。

问：大兴新区教育看不到希望，二手房还值得买吗？

答：学校的数量其实不算少，只不过学校质量都不太高，较好的陕师大还是民办，且目前未见新建学校计划，这才是最头疼的；

本身就是一个密度极高，楼多人更多的地方，又是一个开发接近尾声的旧城改造为主的新区，存量土地不多；

二手房即便想买，可选的优质房源也不多，大兴郡系列，阳光台365，龙湖水晶郦城，鑫苑大都会，太奥广场，放在西安，其实都是非常一般的小区，但在这个城改，安置，小产权集中的地方，就都是鹤立鸡群的优质代表；

非地缘情节，非这里不住的，以上里面挑一挑，能绕开的，哪里的二手房不能买？

当然大兴的好处也很多，公园，商业林立，地铁贯通，从不缺人气，甚至有人气爆棚的感觉。

问：粮食局家属院，刚进行完改造，等拆迁还是卖掉？

答：如果能卖掉，有人要，不要犹豫，即可就卖，外加小区旧改刚结束，卖相相比以前好上一些，据我所知，成交均价也就10000元/平；

等拆迁基本不可能，城墙内的拆迁就像盼夫归的孟姜女，心愿很美好，现实太残酷，如果真拆，还费劲儿搞什么老旧小区改造；

（粮食局家属院改造完后实景）

长期看，房龄偏大，没有电梯，小区老人居多，没有太好学区，如果有个西安小学或者青年路小学的学区，那还有一定价值；

当然，对于贪图价格想买的人多说一句，自己实地去看看，位置正好，房子真不行。

问：公布的共有产权房分布，高新，航天，经开等怎么排序？

答：共有产权房全称共有产权经济适用房，是以后保障房的主要形式，可以以较低的价格获得一部分产权，先住进去，如果需要完整产权交易，需要补差价；

对于自住而言，是保障中低收入群里的有效手段，同时有一定的交易可能；

既然是房子，价值的一半都在城市资源，这个和各个区域的经济实力，配套能力是息息相关的，以目前西安来看，高新区必然排名前列位，尤其是产业和学校的能力最强；

其次是经开，航天，都属于开发区二梯队，最后是港务区和航空基地；当然这只是结合区域现状的大概预期排名，具体还得看后面的房源推售情况，以及具体的小区位置。