取消“土地最高限价”,房价会上涨? 对房企和购房者来说,会有哪些影响?

继二环外取消限购后，如今在这一市场敏感期，西安土拍市场也传出重磅变动：将取消“土地最高限价”，而这一政策落地也意味着西安土地拍卖将重回“价高者得”的时代。

那么取消地价上限后，是否会带动房价随之上涨?

对于房企和购房者而言，还将会带来哪些影响呢?

多座城市已公开取消最高限价

在9月底的时候，自然资源部就给各省市自然资源主管部门下发文件，内容中包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

在发文之后，从多个公开信息源中可以获悉，目前已有济南、厦门、合肥、成都四座城市公开宣布取消“地价最高限价”，只设土地起始价。

合肥：10月11日，合肥土地市场网公布了合肥年内第三批拟出让宅地的清单，6宗地明确于11月2日出让，按照最新的地块公告，此次推出的地块将采取拍卖方式出让，即：竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

济南：10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对此前9月份就已发布过出让公告、即将于10月中下旬进行的两场土拍出让规则进行调整，从此前的达到最高限价的采取“限地价、竞建筑品质、现场摇号”修改为按照价高者得原则确定竞得人。

成都：则是在国庆假期前的9月26号发文放松限购的同时，也明确了中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，且新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，即竞地价+取消商品房限价。

那么西安呢?

目前西安已发布土拍公告、待出让的地块涉及有沣东新城、泾河新城以及曲江共计5宗住宅用地，这5宗地块的网上挂牌截止时间是在10月25日—11月2日期间。

这5宗地在竞拍条件中依然是按照“限定最高地价”来执行，目前也没有任何补充公告发布，因此，西安是否会响应落实“取消地价上限”这一政策，也还有待观察。

如果西安将跟进，意味着接下来土拍热度最高的高新区，就将不再设定“最高限价”、任由房企自由发挥了，想想就让人刺激。

下调土地起始价才是根本

回顾西安土地市场限价历史，土地限价政策是在2017年时期出台，当时也是上一轮全国楼市开始火爆的那一年。

在那一时期下，为了抑制土地市场太过疯狂从而带动房价上涨过快，几乎全国的热点城市都开启了设立“土地最高限价”的调控政策。

在设立土地最高限价后，西安土地竞拍规则中还曾先后设立过达最高限价后竞商业自持面积、现房销售面积、教育代建费，开发商报名资质等一系列门槛要求。

土地限价，必然就会导致全国的土地财政收入也开始下降，尤其是这两年楼市下行期，大多数城市的土地普遍以底价“托底”成交甚至流拍，财政收入更是骤降。

据悉，2022年相比于2021年土地出让收入就减收了2万亿，而从今年的一些机构统计的相关数据来看，2023年或将创造近十年来全国土地财政收入的新低。

土地收入是下降了，但西安在执行土地限价政策下，有没有抑制住房价的上涨，相信大家心里也都清楚。

所以，真正想要抑制房价上涨不是通过设定最高限价，或许更应该做的是下调土地起始价。

房企、区域将强者恒强

而土拍取消最高限价后利好最大的就是对于那些不差钱的央、国企，此前在土拍最高限价的规定下，大家拼完财力最终还是要拼运气。

而取消土地最高限价之后，不差钱的房企们就再也不用竞拍到最高限价后转摇号凭运气拿地了，所以以后一个房企注册多个马甲公司的这招也就没有什么用了。

当然，这也将会让房企的分化进一步加大，持续保持强者恒强的局面。有雄厚财力的房企拿到优质地块、开盘销售从而不断良性循环，而至于那些实力一般的民营房企，也就陆续一个个会退出这个舞台，以后可能西安楼市中大家就基本只能见到保利、中海、华润、招商等一些央企的身影。

除了房企的分化外，板块分化也将会越来越明显：优质地段烈火烹油，瑕疵地段无人问津。

高新CID、丝路软件城等优质区域的优质地块必将会吸引开发商“集中火力”砸钱来争抢。

毕竟尽管在今年市场下行期下，高新区这两个板块成交的地块中，除了绿城是由于建设经适房所配套的住宅用地是以底价拿下的外，其它基本都是通过摇号或溢价方式所摘得。

当然，在高地价成本的助推下，房企也必然会通过打造高端产品来获得更高的溢价。

因此对于购房者来说，接下来也让高新区的高端市场产品力和房价充满了想象力。