读懂2024年的楼市,从这场大会开始!

年末，大小企业都有“总结今年、规划明年”的会议，高层自然也不例外。

上周召开的政治局会议没有直接点名房地产，昨日闭幕的经济会议提及了房地产，关心明年经济、楼市走向的人，想必都想从中找到一些答案。

经济是一盘棋，房地产只是其中的一个门类。在全盘大几千字的通稿中，今天重点和大家聊聊事关房地产的文字。

未见新提法 但有三点趋势

本次经济工作会议的关键词，与十月末召开的中央金融工作会议一致，依旧是“一视同仁”、“三大工程”与“新模式”，既然表述与一个月前的会议一致，我们就来扒一扒围绕这三个关键词，都发生了哪些实际性的变化?

一视同仁：积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

一视同仁满足房企融资需求，说白了就是向民营房企示好，在此前的很多篇文章、直播中，我们跟大家都有聊过。

目前大环境对于房企的融资条件极为宽松，无抵押流动资金贷款也能做。

现在各家房企的钱，都在监管账户里牢牢拴着，哪怕现在再去贷款，拿去拍地的情况少之又少，所以现在活跃在土拍市场中的仍是国家队或本地多赛道布局现金流充沛的企业。

贷款多用于保交楼，支付供应商材料、施工、营销等日常经营支出的资金，撑到交房后的监管资金解禁。

无论如何，房企融资通路的确是好转了。今年11月份单月房地产企业债券融资总额达412.8亿元，环比大幅增长49.4%，宽松政策仍在落地，若后续保持和发力，民企大抵是能够“活下去”的。

当然，作为“房地产风险”下的城投债务该如何化解，目前公开渠道并没有标准答案。

三大工程：加快推进保障性住房建设、『平急两用』公共基础设施建设、城中村改造等『三大工程』。

新模式：完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

既然是三大工程+新模式，短期内肯定是看不到显著变化的。各地的保障房、公共设施、城中村改造的指标也并未公示，当各项工作拆解成明细指标后，才能预判能够产生的经济效应。

再以横向视角去对比2021年、2022年的大会表态，足以看出三点趋势：

第一，去年“保交楼、保民生”，今年“化解风险”。

保交楼确实取得了一定的成绩。在官方统计口，1-10月，住宅竣工面积同比增长了19.3%，这说明各地的确在认真地履行“保交付”任务，且成果可见。

今年的“化解风险”，更多是房地产销量萎靡导致的连锁反应，截止十月的销量是9.2万亿，能不能在最后两个销售淡季突破12万亿是要画上大大的问号。

房地产虽然在互联网上的风评不好，但牵扯的上下游企业太多了。往上是土地财政影响地方建设，往下则是一堆依附在房地产身上的实体、金融产业。

风险的源头是房地产销量，所以在2024年，楼市调控、金融政策只会继续宽松，深圳四成首付后，也该一线城市站出来松绑限购了。

第二，不再提“因城施策，支持刚需+改善”了，而是通过三大工程+新模式全线刺激。

保障房建设会不会分流住宅用地的供应，从而减少商品住宅的供应?城中村改造，又要拆多少?货币安置的金额和比例是多少?这些都牵扯到后期楼市的潜在需求量。

如果人为地减少供应、增加需求，那要回归“商品属性”的商品房市场，会不会有反转?

第三，今年是过去三年中，唯一不提“房住不炒”的年份。

大家要对支柱产业有信心

包括上周召开的政治局会议，这两场大会其实都提到了：坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。

这16字箴言，其实就是对各行各业各指标的整体要求。大伙对“先立后破”讨论最多。

不破不立、破而后立、大破大立，这是我们习以为常的说法，具体含义是建立新事物，要先推翻老事物。

比如前些年房地产、互联网火热时，很多人就是大破大立的先导思维，畅言“一鲸落万物生”，但这两年很少有人再喊这则口号了。

那这次的“先立后破”就不难理解了，要有传统经济支柱撑起经济增长，稳定居民收入，才能有更多的时间、空间去培育新的“支柱产业”。

先立后破，其实是经济结构转型的一种过渡方式。在转型的过渡期，不能过快过急地抛弃传统产业，否则面临的经济失速，就会产生一系列的民生问题，只有等新大腿能够顶起半边天时，才能割离传统产业。

这个过渡期需要多久，仅靠人为意志就能搞定吗?，也许是十年，也许是二十年，甚至更长远。

2024年，也会是政策纠偏的一年，过去对于传统产业打压太快的政策要及时退场，重拾信心是第一要务。

要对2024年有信心

信心的重要性不言而喻，信心建设也是明年的重点工程之一。

大会在政策部署中提到了，增强宏观政策取向一致性。加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论。

要对也必须对2024年有信心。

从一些细微变化以及边际改善的讯号上，的确都在往好的方向发展。

现在一线城市的二手房交易量已经出现抬头，那后续如果成交能够稳定修复，是否以价换量的周期就有望结束?进而，刚需入场带动价格稳定，不再跳水。

同时，加息周期的即将结束，结合近期铺垫的双向免签、大幅放松涉外人员来华，又是否能够改变投资环境?

一切都在往好的方面发展，多点信心多点希望。