板块实踩|“重生”3年后的未央湖板块真“豪”吗?
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春节过后，大家买房的意愿似乎更强烈了，近日，雨墨身边亲朋好友都在讨论2021年该不该买房？买哪里？讨论最多的无外乎能源金贸区、高新CID、高铁新城、软件新城、国际港务区等热门区域，但是大家似乎忘了还有一个板块——未央湖板块。
未央湖板块，这个曾经是城北的别墅区，以前几乎都是遗忘的状态，直到2018年金茂入驻才重新开始走进开发商和购房者的眼中，开启了板块的“二次重生”，而后，关于未央湖板块将是未来下一个“豪宅区”的风声不断。
经过三年期间的发展，“地价破万”成为板块的爆点，较高楼面价高达1.2万元/平，而房价也发生了变化，2018年板块均价1.25万元/平，现如今1.66万元/平。
那么，如今的未央湖板块究竟“豪不豪”，带着这个问题，雨墨搭乘地铁转公交，跨过高铁新城，一路辗转来到未央湖板块，为您带来一手图文现场资料。
说起未央湖板块，其实好多人还不了解，雨墨先做上一张图，简单的说就是以未央湖为中心，向外辐射，以北辰大道为界限，以东是浐灞，以西是未央，邻居都很强大，东邻灞河、奥体板块、北邻渭河、西临高铁新城、南有未央大学城。
1、未央湖板块较新官方定位：未来将依托河湖相映的生态环境优势，借鉴曲江新区建设模式和标准，推动环湖生态修复和基础配套提升，重点培育颐养医疗、休闲度假、高端住宅、主题游乐等产业，形成南有曲江池、北有未央湖，“南池北湖”隔城相望的格局。
从官方的定义中不难看出，未央湖板块将来发展的目标就是城北高端旅游居住区，这个不难理解，放眼西安，只要有湖的地方，基本都带有“豪宅”基因，譬如南湖边的南湖七号等等。
2、未央湖板块现状实拍
现状一：村子、钢材市场拆迁改造正在进行中
时隔一年，再去未央湖板块踩盘，同其他区域板块相比，未央湖板块发展明显“滞后”，主要还是以“拆”为主。
图|实拍正在拆迁的八府庄村子
图|实拍打上“拆”字的钢材批发市场
图|实拍后村城改项目
图|实拍新房村城改项目
现状二：大环境“新旧交替”中
未央湖板块目前整个大环境是在拆、改、建都在同步进行中，“新旧交替”现象很明显，漫步在环湖西路，一边是别墅区、度假区、高层住宅，一边是如县城郊区的小商店，“贫富”差距明显。
沿着未央湖畔分布有有倚能维兰德小镇、华浮宫桂园、雅荷度假山庄、丰源美佳别墅、留园森林别墅等此前所谓的别墅群，现在站在外面看，真不像别墅。
图|留园实拍
现状三：板块配套上演“冰火双重天”
未央湖板块，配套方面上演“冰火两重天”。
如今，板块目前能上的了台面的除了未央湖等生态环境之外，还有地铁14号线和10号线，未来开通后将发力，改善板块交通不便的现状，具体如下：
生态环境方面，目前板块内板块内部拥有曾经西北较大的人工湖——未央湖，虽然现在人气有点冷清，外加周边环绕浐灞湿地公园、灞河、渭河，环境优势十分明显，“生态宜居”可圈层一批高端人群，这也是金茂、龙湖、招商、东原等一线房企抢滩的最主要原因。
交通方面，地铁14号线预计2021年6月开通，可通北客站、机场等，地铁10号线目前如火如荼正在建设中，实拍图如下：
当然，目前该板块也有先天不足，主要表现在以下几个方面：
其一：缺乏有力的产业支撑。板块内目前缺乏产业支撑，主要依靠高铁新城、国际港务区的产业，不过，板块也在努力解决这一现象，去年年底未央区的招商推介会上，签约1294亿的项目，就有未央湖板块的份额。
其二：缺乏名校的支撑。教育匮乏已是“老生常谈”的话题了，目前能在各大售楼部拿的出手的学校也就是在建的浐灞第十学校、长庆未央湖学校、浐灞第十七学校等。
雨墨认为，板块要想快速发展起来，名校资源的引进是值得考虑的一个方向，譬如国际港务区，铁一中等名校的引进，导致曾经平销的华润、绿城等房企，瞬间冲上摇号，甚至千人摇，可见名校的“虹吸效应”是很明显的。
其三、缺乏大型商业综合体。雨墨这次踩盘走的路线是环湖西路、东风路、环湖南路，感觉进了某一个村、乡镇，看似啥都有，母婴店、宠物店、网吧、发廊等等，但都是小门小店的那种乡村底商，所以，个人认为，这个板块，如果不进行商业更新的话，未来发展还是会受到很大的局限。
实拍如下：
图|倚能维兰德小镇商业实拍
未央湖板块到如今的局面，跟两大爆点事件有关：
爆点一：2018年9月28日，专注豪宅的金茂斥资7.77亿摘得未央湖畔117亩居住用地，楼面价6621元/㎡，这个土拍意义重大，直接将未央湖板块再次拉回到大众视野中，板块二次重生正式开启。
爆点二：2020年9月，招商以12504元/平楼面价直接封顶未央湖板块，以“地价破万”冲上城市热搜，楼面地价直逼板块内刚需项目远洋御山水、金科博翠天辰的房价，引发板块舆论爆点，这次土拍，使得购房者对未来板块房价预期出现“两极分化”。
未央湖板块想要真正崛起，接下来的两大机遇不可错过，全运会就是一大很重要的机遇。
机遇一：借全运会“东风” 板块或将迎“高光”时刻
未央湖板块地处全运会的辐射红利区，东与奥体中心隔河相望，其带来的效益不可估量，今年6月，是奥体中心集中兑现的时刻，包括对板块受益较大的地铁14号线也即将开通，抓住这一机遇，板块或将迎来“高光时刻。
机遇二：未央湖板块成长的爆发点在“外”，交通上有高铁新城傍身，产业上有国际港务区支撑，能否带来板块”内“秀呢？就要好好把握这些正在发展的区域带来的外在机遇。
目前，未央湖板块已聚齐金茂、龙湖、东原、朗基、远洋、金科、招商等一线房企，板块内均价1.66万元/平，产品、房价、吸纳人群等都呈“两极分化”趋势，有刚需、有改善、有刚改，房价起伏较大，楼盘的分布，雨墨做了一张图，同时跟大家分享各个楼盘的较新动态：
未央金茂府：目前在售23/25/26/27#楼洋房，建筑面积140/160平，均价23000元/平，预计后期还有3栋楼洋房未开，推出时间待定。
远洋御山水：项目目前在售商铺，住宅待推洋房6/7#楼，均价14000元/平，推出时间待定，建筑面积119/141平。
金科博翠天辰：项目目前待推6#楼，高层产品，建筑面积113-143平，均价12500元/平，预计5/6月份推出，具体时间待定。
龙湖春江天序：项目2#目前只有少量小高层房源在售，面积142㎡，均价17500元/㎡，后期有新推房源，具体信息待定。
东原印未央：纯新盘前期咨询中，价格待定，规划为观湖大平层、流水叠院，面积区间160-190㎡，预计开盘时间2021年3月，一路之隔即未央湖。
朗基锦云著：纯新盘前期咨询中，预计4月份推出，具体时间待定，大平层产品，建筑面积142-220平。项目是朗基地产首进西安的作品。
上河雲璟：据了解，该项目属于辰宫双河湾二期，预计5月份左右推出，具体时间未定。
招商地块：截至目前，招商未央湖项目还未公示产品形态，网传案名招商未央玺，具体等待后续官方公布吧！
整体来看，板块内楼盘分为两类，一刚需、刚改盘，均价1.3万元/平左右，诸如金科、远洋、上河雲璟，二是改善盘，1.6-3万元/平的价格，如龙湖、东原、朗基、招商等。
经过这一番实踩，雨墨觉得未央湖板块现在还不能称之为“豪”，毕竟真正的高端不只是在产品上的革新，更是区域面貌、板块定位的升级。
想要实现宣传里的“豪宅区”，未央湖板块还有很长的路要走。
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