公寓投资罗生门 到底敢不敢买?

搜狐焦点西安站 2019-05-07 14:51:31
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NO.1|壹 西安楼市商住产品越来越多,公寓是否值得投资,一直是盘旋在投资者头顶的迷云,公寓类的产品,究竟敢不敢买? 因为,很多地产人在入行之初,一直被反复规劝,公寓投资价值堪忧。因此,无论行业内,或是行业外,对于公寓类产品都有一种古怪的歧视。

NO.1|壹

西安楼市商住产品越来越多,公寓是否值得投资,一直是盘旋在投资者头顶的迷云,公寓类的产品,究竟敢不敢买?

因为,很多地产人在入行之初,一直被反复规劝,公寓投资价值堪忧。因此,无论行业内,或是行业外,对于公寓类产品都有一种古怪的歧视。原因很多,例如税费,环境,租赁,涨幅等,总而言之,公寓被判定为投资价值有限的产品。

2019年春节前后,咨询一个地产老兵,敢不敢买公寓,完全是两种回复。春节前,问,敢不敢买,回答是:不要买,天津买了一套,还砸在手里。春节后,再问,要不要买,回答是,已经买了,浐灞XX大观,LOFT公寓。

问及原因,1、西安公寓价格还没有起飞,有一定的投资价值,loft,价格1.1-1.3万之间;2、主城区的核心资产,起投就在三百万,想要搞投资,实力不允许。于是,就买在了浐灞总部经济区,看好腾讯、亚马逊等企业实力。

前后不过二十天时间,一个问题两种回复,究竟是什么原因?

NO.2|贰

当我们迷惑公寓投资价值的时候,不妨先看一下成交的历史数据,让大数据来告诉我们,市场对于公寓产品的态度。

从2015年到2016年,西安公寓市场供应量大幅减少,但成交量猛增,成交量上涨80%;2016年到2017年,供应量基本维持在20万㎡,但成交量不断上涨,整体公寓市场供不应求。

从2017年到2018年,西安公寓市场供应量开始大幅上涨,涨幅高达92%,成交量高盘维稳,且成交价格一路飙升,从均价8482元/平上涨到11823元/平。

公寓价格的大幅上涨,主要源于融创等大品牌开发商的公寓产品入市(多为loft产品)以及人们投资热情的高涨,价格的上涨意味着人们对房地产投资市场的持续看好。同时价格的上涨也侵蚀掉了投资客的利润空间。

NO.3|叁

公寓的投资,总是让人感觉有点像鸡肋“食之无味,弃之可惜”。涨价不如住宅,交易税费较高,转手还困难。

西安的公寓售价普遍不低,有些甚至于高过住宅,有人不解,凭什么公寓价格比住宅高?深圳、成都、郑州、杭州公寓价格都远低于住宅,为什么西安公寓价格如此之高,区域住宅1.2-1.5万/㎡,公寓竟然达到了1.6万/㎡以上! 

个人投资选择投资公寓,几乎是无奈之选(除了金主整层投资之外,被用来做酒店、办公,或作为固定资产再运作等等)。能买公寓产品的人,一般都是没有房票,或者资金量及不够。这两点在2017年以来极为明显,很多中净值家庭就没有房票,还有一些刚需群体没钱购房,只能考虑公寓。

2019年,西安楼市公寓的投资,到底有没有机会,它的风险又在哪里呢?

从18年的整体供求关系来看,浐灞、高新、城西(西咸新区)的供应量最大,成交量也名列前茅。

其中,高新公寓成交27.3亿,排名榜首,均价12988元/平,依然是公寓投资最火热的片区。城西公寓成交25.46亿,成交均价9885元/平,受益于恒大都市广场等高性价比品牌开发商公寓,整体性价比最高。

浐灞公寓成交总量24.5亿元,成交均价达到13690元/平,仅次于曲江,这主要是由于荣华·公园大道、融创世园大观等项目集中入市,拉高了浐灞公寓的成交均价。

公寓市场看似一片火热,其实风险暗藏其中,大家都在卖未来预期。排名前三区域中,城西公寓性价比最高(现在也没有低点可抄),高新公寓投资属性最强,浐灞公寓涨幅最大,成交价格最高。

有地铁,有规划,有产业,有人口,卖未来预期,没问题。但西安很大一部分公寓产品,都是无根之水,这一类产品最可怕,四大皆空,全都不占。

NO.4|肆

公寓产品本身就有很强的投资属性,无论是网络专家们如何看待,能够规划公寓的地段,一般来说都算不错,至少比住宅能够醇熟一些。

重地段,导致了人们对于公寓产品漠不关心,公寓产品劣质化,公区,开间,挑高,采光等等,都被选择性忽视。在数据统计方面,我们发现一般平层公寓销售量,远低于LOFT销售量!

以2018年公寓销售TOP10排名前三的楼盘来讲,其主力产品均为loft(少量产品为平层),层高均在5.45-5.49米之间,主力loft产品面积均在45-55㎡之间。

备注:金辉世界城区域鸟瞰

备注:旭辉荣华公园大道鸟瞰

备注:融创世园大观区域鸟瞰

相比产品本身的差异,客户更看重项目自身的区位、地段、配套、交通,尤其未来区域的发展等外围因素等。例如浐灞总部经济区,世界五百强进入,或是独角兽进入,这些企业资源进入,以昭示未来发展。

因此,西安楼市投资公寓,与其说是卖产品,不如说卖涨势、卖规划、卖预期、卖未来。但西安城市规划复杂,四面出击,很多规划都属于尝试,一旦遭遇经济波动、招商失利、文物保护,都可能被搁置,因此,一定要考虑清楚。

从目前来看,综合质素优质一些的公寓,投资价值不见得比冷门地段住宅差,这一点在西安2019年公寓产品备案加上有所反应。

NO.5|伍

其实,公寓投资,选择本身没有对与错,关键看你想要的是什么,到底是要租金,做长期收益;还是要短期获利,赚了就卖?

2017年之前,西安公寓市场普遍比较压抑,零首付、首付分期是常用手段,这就让很多购买力不足的人买了公寓,而这群人又因为手头资金被占用,导致这一轮涨势之中,没有腾出手,对于公寓产品更是埋怨。

尽管一般公寓综合税费加在一起差不多15%,除去月供、税费之外,资产收益不如住宅。但公寓产品租赁情况还是比较好,一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月,而城南住宅90㎡租金也不过2000元/月。

可以说,公寓是一种理性产品,市场上行,自然也跟涨;市场下行,也有跌幅,但与住宅的泡沫相比,公寓可能更小一些。

如今,偏重于房产投资的家庭,一定要考虑好产品配置,别墅、洋房、高层、公寓、写字楼、商铺,究竟哪些一房坑三代,究竟哪些一房养三代?

本文来源:徐三刀评楼市

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