高新CID多少年能建成?保利天悦地铁下穿影响|房哥问答237

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一问：想在土门附近自住买房，富力，金辉，融创怎么选？

答：这边受制于发展现状，只能是矮子里拔个高，都有各自的问题，土门原本规划为CAZ大西安活力区，但改造缓慢，除富力在卖房外，周边西电未见搬迁，远洋漫古小镇，丰禾智慧小镇毫无动静；

相比幸福林带将开放的城东而言，落后明显，但好在主城区二环内，周边地铁，商业，医院，学校充足，区域问题只能等；

自住改善，富力pass，密度太高，价格不低，虽然规划配套完备，但兑现时间太长，金辉优步花园则是以前制药厂西厂区，小区规模不大，窄道道进去，周边旭景新港筒子楼挡的严严实实；

金辉悦府和融创高新臻园都不属于高新，妥妥的雁塔，好处在于融创有陕师大的学位，金辉则一直上学难，位置上差异不大，昆明路快速路都吵，也都有地铁；

目前二手房融创20000+起步，金辉19000+起步，差价不大，再结合小区环境，物业，口碑看，选融创！

二问：空港，泾河和咸阳的房子怎么选，投资用？

答：从目前的市场来看，无论是新房的销量，关注热度，还是开发商拿地的情况，咸阳是一马当先的，融创，龙湖，万科，碧桂园，蓝光，朗诗，恒大，金科等都有房在售，均价已经破万；

空港和泾河很像，在西咸的关注度里不高，但泾河因为距离西安更近，且房价刚刚万元出头，目前西咸城投，经发，雅居乐，金地，阳光城都有项目，相比空港，泾河的接纳度更高一些，选择房源也多，但核心还是围绕管委会和崇文塔周边；

咸阳的房子有一定争议，开发商因为较低成本，较高利润扎堆，导致新房供应量暴增，主城区，高新区，文兴路郊区都有房，吸纳的以北五县，周边以及西安投资客居多；

虽然价格也涨了，但后期转手卖给谁是个现实的问题，新房供应远多于二手房成交量，谁会去买新房，短期自住长期保值的需求可以看，二选一我更看好泾河。

三问：港务区中粮开始登记，可以评价一下吗？

答：在疯狂摇号面前，任何的评价都显得有点苍白，毕竟买的上更重要，中粮截至登记已经近4500人抢200余套房子，热度堪比融创时代奥城；

相比奥城，中粮距离港务区目前大热点奥体板块更近，紧贴奥体场馆，门前地铁，对面学校，附近金地暂时卖不了，望江府价格已出，绿城无房，只有中粮华润中小户型在售；

外加14500的单价在很多人预算内，因此刚需，保值，投资客都在往这里涌，外加中粮户型不错，装标尚可，没有明显短板，在区域内地段价格又占优势；

这个片区如果看大户型优选望江府，中小面积，中粮，金地，华润摇上哪个算哪个，都不亏。

四问：投资，在红星天铂和紫薇华发之间如何选择？

答：登记人数不代表一切，但说明大众选择与市场热度，华发创了西安2万+万人摇号的先例，几乎成为目前高新三期较低的上车门槛，周边地王频出，学校，医院，地铁已通；

对门又是充满未来的未来之瞳超高层商务群（目前未建）；可以说，地段，价格，产品，满足了高新买房众多人的幻想；

红星是个好位置，地铁口TOD，自带爱琴海购物广场商业，又都是大户型纯改善，附近缺新房，二环边配套又好，最核心的是备案价格18000起步，低于大家20000+的预期，因此也要摇号，但热度比华发少了很多；

红星和华发都算西安市场的新手，地段各有卖点，但红星更适合周边自住，周边也缺这样的房子，华发买来一多半都是投资未来的，如何选择太明了。

五问：北郊首创置换曲江万科，难以抉择？

答：其实很好抉择，关键看置换成本能否接受，根据安居客数据，首创漫香郡目前二手房起步价18000+，而万科翡翠国际二手已高达26000+，且还有进一步上涨的架势；

万科的优势也是5号线地铁口，曲江二小学区，周边成熟配套，最关键的是曲江无新房，大家又爱曲江，导致万科成为西安新房二手价格倒挂较大的盘之一；很多人还等着万科今年的再开盘；

而首创在小区和位置上就差挺多，虽然也是地铁口，但北苑附近配套，环境和曲江没得比，经发的学校比曲江系热度也要低；开发商口碑，小区环境也差的挺多；

城北目前二手房顶点还是在凤城十路的万科，保利附近，如果要置换，等等今年万科新盘摇号，摇上的话能省不少钱。

六问：刚需考虑融创宸阅和鸣和龙湖天曜，怎么选？

答：如果够一够能买龙湖，我是会这么选的，融创的价格优势明显，和龙湖价差2000元/平，也是地铁口，但一期只剩最后三栋楼，看着上一次的摇号人数，这次刚需的概率也让人揪心，尤其是这个价格几乎会被全民打新；

龙湖贵了点，但换来更好的位置，紧邻幸福林带，双地铁交汇，自带天街商业，产品起步面积110平，装标不错，外加龙湖在西安表现一直稳定，这些都是无形的溢价；

当然两个盘共同面临问题就是城东破旧的环境和不确定的学校，但在城东小区域内，龙湖有位置和商业的优势，更容易抢占后期二手房价格制高点，目前城东二手房最贵的也是龙湖此前的香醍国际社区；

还有一点，龙湖价格贵了以后，摇号的中签率就高了不少，尤其是刚需！

七问：自有合能公馆，要不要卖掉置换高新或西咸新区？

答：在长安的二手房里，合能悦美特别是价格最实惠的两家，虽然位置不错，配套齐全，但奈何物业，口碑不给力，景观环境无亮点，相比隔壁万科城，差价巨大，这是小开发商的天生短板，项目越少，越不用心；

目前，合能公馆周边的人气，配套是足够的，地铁15号线和宜家会带来周边的热度，但距离合能都有距离，指望直接拉动房价不太现实，合能目前的二手房价格更多依赖市场大行情带动，而非产品本身；

最致命的问题是，高新三期和西咸如今房价高企，摇号艰难，等到合能周边通了地铁，再回过头看高新，肯定是买不起的；

合能等来多几千的溢价，可能要在高新多出上万的成本，得不偿失！

八问：房哥怎么看保利天悦小区中间地铁的影响？

答：这就和当年红星紫御半山担心滑坡，龙湖紫宸担心地裂缝，万科翡翠国际担心加油站的问题一样，当房子香了，价格涨了，摇号难了，就都不是问题了；

保利天悦目前二手房起步25000+，新房五期较新的备案价不过21000+，倒挂明显，让原本就难买的房子变得更加不确定；

不用担心地铁通过影响楼体，震动噪音可控，相反临着地铁的房子却都是最贵的，在明显提升溢价的地铁面前，朋友圈里的担心丝毫不是问题；

摇就对了，买上请我吃饭，烤肉火锅二选一！

九问：大寨路九形道，6梯23户，要不要卖掉？

答：我在西安看过的安置房，都没有这么夸张的梯户比，完完全全的筒子楼，微型社区，没有环境；不卖掉等着干嘛，16000+的价格挺难得了，不知谁在接盘；

大寨路虽然临高新，但并非二手房价格高点，即便是隔壁融侨城，枫林华府这样正经小区，二手房价格都低于高新丈八北路；除了没地铁的原因，核心还是因为没有像样的公办学校，要么太差，要么太小；

这导致沿线一众小区价格上不去，上学愁死人，目前加紧在建的雁塔三小，三中可以缓解，但更好的公办学校，还是在高新！

十问：限价背景下，紫薇华发的房子还有多大升值空间？

答：说实在的，华发说的太多有点倦怠了，限价限的是新房价格而非二手，西安并没有落地二手房价格参考体系，也真是因为限价，让华发成为高新三期的红盘，现在买这里的人，以后能卖多钱，盖房的人自己都不知道；

更多的人则是抱着对高新实力的认可，对高新规划的憧憬，以及限价制造的套利空间而来，毕竟高新二手房已经很夸张，附近雁塔，长安的新房直逼18000+；

至于未来之瞳落地还需很久很久，对面超高层还没一个动工的，但很多人相信，如果高新都发展不起来，西安别的区域怎么办，这就和班里的学霸都考不上211，学渣还怎么考二本。