西安下一个富人区在哪?鱼化工业园的未来|房哥问答240期

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问：高新上班刚需首套，选择紫薇新房还是昆明路融创二手？

答：自打高新三期火了以后，不管问的还是卖的，排名前列个想到的就是紫薇华发，被誉为三期较低上车门槛，头顶万人摇光环，位置确实不错，未来之瞳对面，医院，学校，地铁都有，周边地王下价格较低，但前提是能不能买上；

这就和我看好港务区摇号中粮但买不上，只能试试御锦城一个道理，如今市场，买得到比看得上更为重要；

刚需概率大，但在特别的基数面前同样要碰运气，高新周边新城首府，融创江山宸院新房备选也不错；

二手房昆明路有地铁，但小区临高架，规模也小，好处是二手房价格不算过分，带装修19000+，且带陕师大的学位，自用看看可以，别选临路的楼栋，车多车快，真的挺吵。

问：带学位的公寓可以吗么，有哪些坑？

答：人人都说公寓不能买，但人人都觉得带学位，尤其是名校学位真香，说白了，虽然单价高，但面积小，总价可控不限购，依旧是很多人低成本解决学位房的选择，尤其在高新范围内；

公寓本身的弊端商水商电，转手税费高，不好卖，不能落户，首付一半，贷款时间短，租金目前很难冲抵成本，但好地段挣点租金，满足保值心愿，当个小办公室还可以；

西安由于商业配建要求，公寓满天飞，要买重点看商业上盖，地铁口，产业园，住宅小区等人流量大，消费密集地段，用途也要多样，可住人可办公，可商业经营；

大开发商是必须条件，公寓折旧快，人员流动大，大品牌，好物业能减缓贬值速度。

问：金辉悦府和金地西沣公元，位置学区对比哪个更好？

答：金地完胜了，但看目前二手房的价格，金辉单价19000+起步，金地已超过20000+，当年金辉开盘时可比金地定位高；

位置上，都是雁塔，不算高新，悦府的好处在于紧邻5号线，距离高新近，但周边区域面貌很一般，大开发商小区只有恒大，金辉，难以形成集群效应；

金地虽然小区刚需，但规模宏大，西沣路沿线融创，金地，万科，海亮等价格相互支撑，又有了雁南公园和宜家荟聚商业，这些都让金地价格超过金辉；

学校上金辉是3507小学很一般，雁塔公办还在建，这几乎是昆明湖和大寨路上小区共同的问题；

金地最早自建大雁塔小学西沣分校，小学隔壁又有了雁塔二中，雁塔二中，上学轻松很多；

虽然都是普通小区，但金地的位置更好，周边小区价格也在相互托底！

问：沣东这么高价格，还值不值得投资？

答：如果我有两万预算，我不会优选沣东，沣东很美好，各种国际化，建设标准也高，但沣东缺人，西安的各个新区各有前景，但共同的问题都是缺人，没有人没有消费，房子也是消费品的一种；

现在入场沣东已经是高位，最主要的是同样预算备选地方太多，主城区二环周边，幸福林带周边，航天城，港务区，各有卖点，最核心的是有价差；

沣东未来很好，但主城区的现在更适合普通人，投资切记高位上车，以后转手卖平进平出不舍得，高价又很难竞争18年低价入场的。

问：融创长乐坡和御锦城同时登记怎么选？

答：好巧的是，两个小区登记还真撞上了，御锦城刚刚登记结束，600多套房，5800多组人，没有想象中火爆，新政以后严查首付卡住了很多人的购房资格；

融创刚开始登记，500多套估计人也不少，且又是一期最后三栋楼；

位置上，融创好一些，地铁口，牌子硬，一万五带装修性价比高，户型和性价比，御锦城好一些，有赠送，这次开的四栋楼不算紧邻快速干道，房源也多，毛坯交房；

御锦城总价门槛低一些，融创稍高，预算充足买融创，虽然此次三栋楼临街，但地铁口+牌子可以跑赢不利因素；预算紧张御锦城，买到也不亏。

问：买大平层，融创揽月府，望江府，云潮府三选一？

答：大平层的核心卖点要有城市稀缺资源，同时户型装修足够好，便于后期流通，三个府各有卖点，但定位还是不同的；

望江府受制于港务区限价，起步15000+，虽然装标不高，但位置极好，临河临全运场馆，是目前奥体较好的一块地，属于性价比大平层优选；

揽月府和云潮府周边价格都不低，定位更高，揽月府自身已交付合院，洋房，小高已经成了规模，商业配套差了一点，但很安静，环境也好，会成为航天二手房的价格顶点；

云潮府主打观河，融创在产品户型，装修上都是不错的，但小区规模不大，浐河未治理，看点一般，优势在于紧邻龙湖，现成的商业和人气，二选一我会选揽月府。

问：房哥，洋房和高层的小区，会隔开吗？

答：当然不会了，现在小区都是高低配，高层++洋房，本身都是一个地块的产品，高层临路设计，洋房居中，前者走量，后者卖溢价，高层再拉平一下小区的容积率，这种小区优选洋房；

现在小区没有隔开一说，即便是安置房+商品房，保障房+商品房的都不能设置隔离，以免引起邻里矛盾，有的小区开发商会在交房以后用植被进行软隔离，或者各有自己活动空间；

这些报批的规划图上都有，一个地块申报的，就是一个小区，除非中间有市政道路天然隔开。

问：沣东自贸园发展太慢，未来是啥样？

答：主要是包袱太重，沣东自贸园很大，目前看到的只能算先导区，建成部分包括自贸产业园一期，在建二期，在建中医医院沣东医院，南美贸易港，更多的是保利，中南，蓝光商品房，以及万科刚刚拿的新地；

征和四路两侧大量的村子，二手房交易市场，以及老大难三桥车城依旧占据土地，中间夹杂着后卫寨工业园和玉祥批发市场，最基础的土地拆迁平整还没开始；

这个问题不解决，只能在零星地块先进行商品房开发，和昆明池，科统区比，速度确实不是慢了一点点；

此前这个区域也是刚需上车门槛较低的，当年保利中南的精装房13000+起步，这里和现在的鱼化工业园很像，就等拆迁改造再招商。

问：分析雁塔未来产业城规划和后期空间？

答：改名以后，确实比鱼化工业园高大上很大，北边的沣东是目前新区的热点，南边的软件新城则是房价的高地，位于夹在中间的这里发展缓慢，说到底还是思路没屡清楚，不给高新，不跟沣东，自己发展就吃力些；

区域内较大问题是大量工业厂区未迁出导致城市界面十分混乱、让人感觉尘土飞扬，几个城中村还没有改造完成，这些问题首先要解决；

其次，区域内缺商业，缺学校，缺公园，缺医院，虽然在主城区里，但更像是旧改拓荒翻新的阶段，要走的路太长；

最主要的是目前并没有太多大开发商集中入驻，紫薇，先进两家孤掌难鸣，地要先拍起来，道路，绿化都要好好搞一搞；

同时，在售房子要有价格优势，承接沣东和软件新城高价的外溢，尽快吸引人口进来。

问：曲江饱和后，会不会出现下一个富人区？

答：富人区的说法来自曲江一期，因为大户型，别墅，洋房居多的缘故，西安有钱人很多住在这里，外加城市配套，学区，环境都很好，也满足大家对于改善需求的要求；

曲江一期已完全饱和，二期小区虽然刚需，但目前二手房价格直逼豪宅，剩余未开发的地块就是三兆拆迁后的地块，杜陵周边有富人区的潜质，流光云谷，雁栖玫瑰园可以撑的起来；

目前看，纯改善集中的地方，包括沣东昆明池，高新软件新城，能不能形成富人区，就看产品了，叠拼，大平层集中才有可能！