红盘实踩|千亩大盘御锦城预计3月新推15期最后4栋楼
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最近雨墨跟红盘杠上了，除了前面已经实踩过的中海曲江大城、阳光城壹号、高科麓湾国际社区之外，近日御锦城526套房源均价11779元/平，登记6072组、核验通过5419组，超房源10倍，被业内人士称为“低价狂魔”“刚需挚爱”的称号。
千亩大盘御锦城“逢开必摇”拼的仅仅只是价格吗？NO，肯定不是，雨墨决定一探究竟，带来最真实的御锦城踩盘资料，供大家置业参考！
图|售楼部实景
说楼盘之前，雨墨先分析一个为什么这个盘再创5千人摇佳绩，“红”在哪里？
其一：性价比高 新房二手房倒挂约2694元/平 。
本次项目登记均价11779元/平，3月份预计新推的房源备案均价1.2-1.3万元/平，毛坯交付，这样的价格势必会吸引一大波刚需购房者。
来自贝壳的数据显示，御锦城二手房当前挂牌均价1.45万元/平，相对于新房倒挂约2694元/平，其中1期御锦城原香1.36万元/平，2期御锦城鹭湾1.53万元/平，3期御锦城V青年1.5万元/平，4期御锦城时代ICON1.5万元/平，5期御锦城乔治de公园1.7万元/平，6期御锦城理想树1.59万元/平，7期御锦城九珑湾1.56万元/平，8期御锦城云禧1.56万元/平，9期御锦城智慧树1.5万元/平。
其二：千亩大盘体量大 自造一座城
据不完全统计，西安千亩大盘约10余家，2006年拿地的御锦城就是其中之一，2千亩的大盘，有凯德广场、有陕师大御锦城分校、有幼儿园，有小学、有中学、有地铁，有底商，有公园，有社区巴士，自造“一座城”。
其三：环境优势明显。
御锦城整个社区沿浐河排布，尤其是15期工地距离桃花潭公园步行只有1.6公里的路程，有水，有公园，宜居环境优势明显，眼见即所得。
1、项目概况：沿浐河“纵向”南北走向排布
御锦城位于东三环与长乐东路交汇处西北角，浐灞生态区核心区域，项目总占地2040亩，西安又一个千亩大盘，沿着浐河布局，目前已开发15期，社区整体规划图如下：
图|来源中原地产
图|已交房其他期数社区实景
雨墨此次踩盘重点对象就是目前正在推售的御锦城15期悦珑湾，总占地156亩，总建筑面积49.36万方，共15栋楼，“中间小高层、四周高层”的高低搭配布局，容积率3.36，绿化45%，绿地面积8万方，规划2987户，停车位3872个，车位配比1:1.3，毛坯交付，深圳大众物业，可使用公积金贷款，小区自建锅炉集中供暖。
2、销售动态：15期最后4栋楼预计3月份新推
项目目前15期1、9#楼高层，总高33层，2梯4户，共计526套房源，建筑面积 88、128、106、119平，5千人摇号，1月26-28日已选房结束。
图|15期沙盘实景图
另外，项目15期预计3月份新推5/6/7/8#楼，小高层5/8#楼、总高11层，两边1143平、中间118平，均价13500元/平。
高层6#楼，总高33层，2梯4户，两边119平，中间106平，均价12000元/平。
高层7#楼，总高34层，2梯3户，两边136平，中间107平，均价12800元/平。
3、项目施工现场
雨墨沿着从售楼部出发，沿着浐河东路走到15期的工地距离约2.3公里，费时30分钟左右，工地实拍如下：
图|15期工地实景远景图
图|15期工地北门、东门实拍(双击查看大图)
图|15期在建楼栋实拍(双击查看大图)
整个御锦城社区三面环路，一面环水，名副其实的“河景房”，这也是项目较大的卖点之一，另外，项目体量之大，加上13年的发展，项目目前是一个成熟的社区，配套齐全。
图|区位图实景
下面，雨墨将从环境、交通、学校等多维度做了一个简单的踩盘记录，供大家置业参考！（以下涉及到距离均以15期悦珑湾工地为准）
交通实踩：
地铁：目前小区最南端就是地铁1号线浐河站，距离15期悦珑湾工地约2.4公里，雨墨沿着浐河东路步行实测30分钟，可见小区之“大”。
图|地铁1号线浐河站实拍
公交：15期出行主要依靠社区巴士和公交车为主，大概6站路的路程，途经御锦城的核心区域，周边公交车站直接上图。
自驾：15期悦珑湾工地靠近浐河东路、东城大道、东三环，出行比较方便。
图：浐河东路实景
图：东城大道实景
环境实踩：一路之隔即浐河，目前正在提升改造中，蓄水比较少，15期悦珑湾工地距离桃花潭公园步行只有1.6公里的路程，基本上算是家门口的“公园”。
另外，整个社区内也有公园，5万方社区中央公园，以及半坡三角公园。
图|半坡三角公园（距离项目约2.3公里）
教育实踩：15期悦珑湾工地目前在建一所公办幼儿园，东侧隔壁即浐灞第七中学。
图|浐灞七中实拍
另外，整个项目内部还有3所幼儿园已经投入使用，3所小学（2所投用，1所在建）、1所中学在建。
图|项目整体以及学校地图实拍
幼儿园：新加坡艾毅幼儿园、瑞博银座幼儿园、圣格瑞思幼儿园，都已投用。
小学：最有名的就是私立小学陕师大御锦城分校，距15期约1.5公里，据置业介绍，一年学费1万1多，入学条件严格，只接受御锦城一手房业主、不接受御锦城二手房业主、不接收隔代、不接受插班生。
公办的有纺织城小学御锦城分校（已开学），还有1所浐灞浐灞七小创新小学在建，已封顶，预计今年9月份建成，目前15期还未划分学区。
图|浐灞七小实拍
商业实踩：项目目前都是“自造”商业，建立了三级商业体系。
一级：5.5万方大体量凯德广场 （距15期约1.9公里） 与地铁1号线浐河站无缝，开业状态。
图|凯德广场实拍
二级：1.8万方的“壹街”，已开业，社区邻里商业中心。
图|御锦城壹街实拍
三级：各期住宅底商。15期悦珑湾工地商业主要分布在1/2/3#楼位置。
图|已交房其他期数底商实拍
医疗实踩：周边有著名的三甲医院唐都医院（开车约5公里）、西京医院（开车约6.8公里），此距离以15期悦珑湾工地为准。
项目预计3月份推出小高层143平、高层106、119、136平户型，雨墨带大家一起来看看吧！
1、106平高层户型（3室2厅1卫）
分布在6#楼中间户，三开间朝南，采光面宽，客厅开间3米8，大阳台，主卧带南向飘窗，干湿分离的卫生间。
106平样板间展示：
2、119平高层户型（3室2厅2卫）
分布在6#楼的边户，南北通途的3室户型，客厅开间3米9，厨房带生活阳台。
3、143平小高层户型（4室2厅2卫户型）
分布在5、8#楼户型，客厅开间4米5，这个户型较大的优势：
一是：南北双阳台设置：南向长7米5、宽1米5贯通式大阳台，拉长了整个房间的“采光面”，北向长3米的生活大阳台。
二是：主卧开间3米6，自带卫生间、衣帽间、南北通透。
4、136平户型（三室户型）
与143不同的是，主卧开间3米4，客厅开间4米1，南向大阳台长7米，北向生活阳台3米5，另外，北向书房变卧室，其他布局大体没变。
御锦城整体适合刚需，因为它几乎满足了刚需的一切需求，价格低、小户型多、有学校，有地铁等等。
但项目也有不足之处，15期不足主要表现在：
其一：噪音不可避免。主要来自西侧浐河东路、北侧东城大道、南侧高架快速干道，东北侧以及距离项目469米的陇海线，雨墨踩盘过程中，这些主干道车流量还是很大，所产生的的噪音还是不可避免。
其二：15期距离地铁相对来说远一点。15期在最北边，步行约2.3公里。
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关于御锦城买房还有哪些看法，欢迎留言！
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