下半年楼市预警:冲动难免,松紧看天

搜狐焦点西安站 2019-06-10 09:05:05
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当全国都在放松调控之际,苏州却升级调控,园区高新区新房限售3年,园区二手房限售5年,还成为第一向上头递交长效机制的城市,更是开会表态了“不见效果调控7月再加码”。

楼市走到今天,开始微妙起来。

2019年初的小阳春,戛然而止;外部经济环境的矛盾激化,一夜之间。

一城一策之下,突如其来的调控,松松紧紧,让人摸不着头脑。

大家都很清楚2019年的总基调是“稳房价稳地价稳预期”,而相比上半年,现在的楼市形势已经发生了变化,那下半年楼市会怎么走?

要回答这个问题,我们先要读懂“511调控”升级的苏州和5月底大方承认放松限购的珠海,一松一紧,我们可以从这两个风向标城市中,窥探2019年下半年楼市调控的方向。

收紧的苏州,松绑的珠海,哪个才是楼市的方向?

当全国都在放松调控之际,苏州却升级调控,园区高新区新房限售3年,园区二手房限售5年,还成为第一向上头递交长效机制的城市,更是开会表态了“不见效果调控7月再加码”。

为什么苏州会被请去喝茶?

从房价上看,早在2018年11月,苏州已是量升价未动。而园区接连推出新盘,一二手房倒挂,新房摇号抢房常态化。

二手房业主更是结成价格联盟,坐地起价,成交量冠绝全国,房价连续2个月领涨全国,压抑了两年的苏州市场彻底脱离原有的理性瓶颈。

从地价上看,苏州一周出三地王,楼面价首破三万,破了苏州园区顶豪项目绿城苏州桃花源2.8万的楼面价。

4月,土地出让金以156.3亿的成绩达全国第一。“面粉比面包贵”让购房者有了强烈的看涨预期,给原本火热的市场再添一把火。

当全国楼市都在平稳期,苏州这个异类一枝独秀、逆势上涨,势必不利于房地产“稳房价稳地价稳预期”的落实,在房地产已被纳入地方考核之下,苏州的升级调控,其实是在表决心。

但在苏州研究着怎么升级调控时,珠海住建局终于大大方方地承认了珠海放宽限购的事实——珠海大桥西、东各允许港澳客购买一套新房,其他外地人可以购买一套新房。

而珠海的横琴、香洲、唐家板块也只需要交2万元开人才证明,形同于金湾斗门的不限购。

毕竟对于珠海这个三线小城来说,实在没有必要和一线城市一样卡死限购,非得要5年社保。

2017年的珠海为什么对自己这么狠?主要是因为珠海身上有太多的概念可炒——港珠澳大桥、横琴新区、旅居IP,全国汹涌而来的资金把珠海炒到堪比广州的房价水平。

而经过2年的主动挤泡沫,珠海的房价已经回调了不少,房价稳定、地价稳定、预期稳定,连土地依财政赖度都从2017年的136%降低到2018年的65.5%。

所以实在没有必要把自己搞得“5年社保限购”那么难受了,毕竟开发商也得卖房子活下去,ZF得通过土拍搞点钱来跟进湾区建设。

苏州的紧和珠海的松,矛盾转化仅在一念之间。

之前苏州太火,还带着周边的小弟无锡、常州联动上涨,所以要降温;之前珠海太凉,不仅投资客被卡在门外,5年社保也把本地刚需改善勒得够呛,所以要造势。

而且苏州只是升级限售,不是杀伤力更大的限购;只是针对园区高新区的新房二手房限售,那还可以接着买姑苏、相城、太仓、昆山的新房,调控并没有非常严格。

所以2019年下半年的调控,大概率都是类似于苏州一样温柔的调控,类似于珠海一样砍掉太过严格的政策。

调控方向大体就是“宏观要稳,微观要活”。

遇热就调控,遇冷则放松,毕竟今年国内外的经济形势都不容乐观。

2019年就是一个楼市小年,不会有太明显的行情。

大多数城市大概率也就是像苏州一样,设置一个5%的涨停板,哪个城市触碰了红线,就要降温,哪个城市行情不佳,就要造势。

不得不提的是,上头对西安的容忍度很大,有意提升西安的地位,别的城市就没有这个待遇了。

房价和预期都稳了,这次调控的是地价

那目前的各大城市的行情是什么样呢?

一线城市,基本都已沦为政策市,多是刚需和改善在支撑着需求。

三四线城市,棚改推就的行情已经透支了未来5年的购房力,最近为了托底行情,涌现了不少地王,但也是强弩之末。

特殊的是二线城市,有一二手房倒挂且购买力强劲的城市,量价平稳;而存在感相对较弱的省会城市,基本都有给地市的人来省会置业开口子,相对平淡。

2019年楼市目标一直都很坚定——稳房价稳地价稳预期,现在的房价、预期基本已经调控到位,接下来的调控可能不是调控房价,不是调控购房者,而是控制土拍、控制地王。

目前看来,最需要控制土拍、控制地王的当属二线城市。

一线城市卡死用地供应,增量太小;三四线城市购买力已被透支,天量供应没有价值。于是各大房企纷纷重仓二线城市土地,土拍尤为激烈,数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%。

4月,二线城市的卖地收入,在全国卖地总收入中占比70%以上,热点二线城市,卖地收入近3000亿,创2年内最高纪录。

5月,二线城市土地出让金同比上涨81%;全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中,超六成地块溢价率超过20%。而在2018年下半年大量土地流拍之际,平均溢价率普遍低至10%以内。

各大房企重仓的二线城市——杭州、苏州、合肥、武汉、郑州、西安、成都、重庆、厦门、福州等,个个都是野心勃勃的强二线城市,他们都需要钱做基础设施和城市建设,搞地铁、搞新区、搞产业规划。

钱从哪里来?还是得靠拍地,靠土地财政。

地方ZF想要钱,而过热的土拍必定会引发房价看涨预期,毕竟购房者都深受“面粉比面包贵”的教育。

别忘了,引爆上一轮楼市行情的,正是层出不穷的地王。

而土拍过热、地价连连上涨,极有可能让这些二线城市引爆楼市导火索。

就像苏州一周出了三个地王,带动新房秒清,二手房坐地起价。所以苏州升级调控措施中,还有针对土地的——调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

二线城市想让土地拍高价,而这恰恰是上头不想看到的。

控制地价的背后,其实是复杂的央地博弈——地方要钱,上头要控大局、把握好大方向。

所以一旦二线城市土拍再掀战火,势必会受到上头的预警。

而且最近已经多番表态吹风: 

人民日报海外版警告“中国不会靠炒房拉动经济”,“因城施策”绝不是“因城放松”;

银保监会郭主席强硬表态“坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。”

毕竟现在是——稳定压倒一切!

来源:大胡子说房

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